[ 劉亮 ]——(2010-9-27) / 已閱7247次
淺談?lì)A(yù)告登記
劉 亮 欒桂平
我國(guó)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”
所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無(wú)效，以保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。
一、預(yù)告登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣的價(jià)值
預(yù)告登記的法律性質(zhì)，雖然有物權(quán)和債權(quán)保全性質(zhì)的爭(zhēng)論，但其實(shí)質(zhì)是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，以確保對(duì)其后發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有排他的效力。因此，預(yù)告登記制度結(jié)合了物權(quán)法原理和債權(quán)法原理的結(jié)合，或者說(shuō)是物權(quán)原理向債權(quán)領(lǐng)域的擴(kuò)張或者滲透，對(duì)基建工程項(xiàng)目的保障作用無(wú)疑具有重要意義。
首先，預(yù)告登記制度體現(xiàn)了誠(chéng)實(shí)信用原則。由于在不動(dòng)產(chǎn)交易中，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)需以登記為公示手段，才發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，這就在債權(quán)行為的成立與不動(dòng)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)登記之間時(shí)常會(huì)有一定的時(shí)間間隔。在理論上和實(shí)際生活中都給了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人進(jìn)行違反前一個(gè)債權(quán)行為的處分、移轉(zhuǎn)等物權(quán)行為。預(yù)告登記制度正好預(yù)防了這種危險(xiǎn)，通過(guò)預(yù)告登記保障了債權(quán)人預(yù)期所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
其次，預(yù)告登記制度是民法中權(quán)利不得濫用原則的具體體現(xiàn)。其對(duì)義務(wù)人（不動(dòng)產(chǎn)所有人）處分權(quán)的限制，迫使其不能對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分或移轉(zhuǎn)，防止其濫用權(quán)利。
再次，預(yù)告登記制度具有平衡不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中當(dāng)事人的利益的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)人相比于物權(quán)人，后者處于被動(dòng)和弱者的地位。建立預(yù)告登記制度，賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的對(duì)抗力，使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的行為無(wú)效，平衡了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中當(dāng)事人的利益，保護(hù)交易中的弱者。
二、預(yù)告登記的效力
預(yù)告登記具有物權(quán)性的排他效力，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)所有人和其他物權(quán)人，也可以對(duì)抗任意第三人。從大陸法系國(guó)家的立法例來(lái)看，對(duì)于預(yù)告登記制度的效力都作出了相應(yīng)的規(guī)定。
我國(guó)現(xiàn)行立法在這方面的規(guī)定存在空白，致使大量糾紛不能有效解決或陷入認(rèn)識(shí)的誤區(qū)。如《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定了商品房預(yù)售備案制度，但備案具有何種法律效力并無(wú)規(guī)定，現(xiàn)實(shí)司法實(shí)踐中，既有以預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)為由認(rèn)定其無(wú)效的，也有認(rèn)定備案與否不影響合同效力的。因此，明確預(yù)告登記的法律效力是建立預(yù)告登記制度的核心。
預(yù)告登記制度應(yīng)具有如下項(xiàng)的效力：（1）保全順位的效力。即預(yù)告登記后，被保全的權(quán)利的順位被確定在預(yù)告登記之時(shí)。例如某甲將自己的房屋買給某乙，但辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的條件還不具備，某乙對(duì)某甲的房屋的產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，待日后辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的條件成熟而成為本登記時(shí)，本登記的效力朔及到預(yù)告登記時(shí)。（2）保全權(quán)利的效力。預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的處分行為，在妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)無(wú)效。（3）破產(chǎn)保護(hù)的效力。預(yù)告登記后，有保護(hù)破產(chǎn)的效力，在相對(duì)人陷入破產(chǎn)時(shí)，排斥他人而保障請(qǐng)求權(quán)發(fā)生預(yù)期的法律后果。這一效力同樣適用于相對(duì)人死亡，其財(cái)產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求剔除預(yù)告登記。
預(yù)告登記的效力具有獨(dú)立性、從屬性和臨時(shí)性。預(yù)告登記效力的獨(dú)立性是指，預(yù)告登記本身不影響物權(quán)變動(dòng)原因行為的效力。只是賦予將來(lái)變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)以排他性的效力，該登記進(jìn)行與否，登記是否合乎法律規(guī)定，不能成為影響當(dāng)事人間為設(shè)立該項(xiàng)物權(quán)變動(dòng)所為的合同行為的效力。預(yù)告登記的從屬性是指，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的有效為前提。進(jìn)行預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)可能基于合同產(chǎn)生，也可能基于法院指令產(chǎn)生，若該請(qǐng)求權(quán)本身的效力存在瑕疵，原因行為無(wú)效的情況下，該預(yù)告登記亦無(wú)效。預(yù)告登記的臨時(shí)性是指，預(yù)告登記具有時(shí)間性，在合同約定的條件成就、期限到來(lái)或者其他物權(quán)變動(dòng)的條件具備時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)辦理正式的物權(quán)變動(dòng)登記。否則，該權(quán)利自動(dòng)消失，利害關(guān)系人亦可主張涂銷該預(yù)告登記。我國(guó)的《物權(quán)法》草案第二十一條第二款即規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，或者債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。具有預(yù)告登記失效事由的，債務(wù)人有權(quán)申請(qǐng)注銷預(yù)告登記。”
三、預(yù)告登記的適用范圍
何種請(qǐng)求權(quán)可進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記應(yīng)是創(chuàng)設(shè)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)。根據(jù)德國(guó)民法典和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)土地法規(guī)定，預(yù)告登記的適用范圍一般包括移轉(zhuǎn)或消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)內(nèi)容變更或順位變更的請(qǐng)求權(quán)。
我國(guó)《物權(quán)法》草案第二十一條第一款規(guī)定：當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障將來(lái)取得物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。可見(jiàn)草案界定的預(yù)告登記范圍是“買賣期房或轉(zhuǎn)讓其它不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”，并沒(méi)有明確具體的范圍。根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，我們認(rèn)為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的范圍應(yīng)包括以下方面：
第一，設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)本身尚未完成。包括商品房預(yù)購(gòu)及將預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓中的預(yù)告登記、以預(yù)購(gòu)商品房或在建工程設(shè)定抵押時(shí)進(jìn)行的預(yù)告登記、房屋聯(lián)建中的預(yù)告登記等。
第二，不動(dòng)產(chǎn)本身業(yè)已存在，但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)被附條件或附期限。例如，甲將房屋出租給乙居住，同時(shí)與乙約定，乙的租賃期間屆滿時(shí)，甲將房屋出賣給乙，此時(shí)雖然房屋已經(jīng)現(xiàn)實(shí)存在，但乙要獲得房屋所有權(quán)進(jìn)行過(guò)戶登記尚需等到該租賃期結(jié)束，為了防止租期結(jié)束后甲又改變決定將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，乙可以就將來(lái)的房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)為預(yù)告登記。但要注意的是，并非所有的附有條件或附有期限的請(qǐng)求權(quán)均可預(yù)告登記，只有為預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，即移轉(zhuǎn)、變更或消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)附條件或附期限時(shí)，方可為預(yù)告登記。
綜上，應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大對(duì)登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之范圍，將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記范疇。以上內(nèi)容價(jià)值大、牽連面廣、影響范圍大，將其納入預(yù)告登記范圍，才能更大限度地保護(hù)信賴?yán)婧徒灰装踩Ｗo(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序地運(yùn)行，減少和杜絕經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的誠(chéng)信缺失現(xiàn)象，維護(hù)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。
