[ zsg ]——(2010-10-18) / 已閱29011次
1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
2、在市房屋拆遷主管機(jī)關(guān)拆遷公告范圍內(nèi)的；
3、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意上市的；
4、違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位約定的；
5、國家、省、市規(guī)定不能上市的。
購房者在選購房改房的時(shí)候一定要多一個(gè)心眼，一定要仔細(xì)查看該房產(chǎn)權(quán)屬證明，看出售人是否為唯一的產(chǎn)權(quán)人，該產(chǎn)權(quán)證明中是否有限制權(quán)利的記錄，并要盡可能向相關(guān)知情人了解有關(guān)房屋拆遷、出售人與原產(chǎn)權(quán)單位之間是否有約定等情況，以免買下無法辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房改房。
房改房買賣知識(shí)：
某君為處級(jí)干部，在出售自己名下的房改房物業(yè)（面積為108平方米）時(shí)因刻意隱瞞重購（即按職級(jí)同時(shí)享有兩套房改物業(yè)），在房管局做繳款核準(zhǔn)時(shí)被查出，導(dǎo)致未能完成買賣手續(xù)。某君只能選擇將其中超標(biāo)的房產(chǎn)以市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)回差額或退回其中一套房改房。
究竟重購的定義如何？應(yīng)如何處理房改房重購的問題？據(jù)滿堂紅地產(chǎn)特約法律顧問李律師解釋，“重購”是指一個(gè)職工家庭違反房改規(guī)定先后購有兩套或多套公房。據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)“重購”房改房按以下原則處理：（1）若第一次購買的房改房已達(dá)本人職務(wù)面積標(biāo)準(zhǔn)下限的，必須退出其中的一套住房。（2）若兩次購買的房改房均未達(dá)本人職務(wù)面積標(biāo)準(zhǔn)下限的，允許補(bǔ)購第二套住房，也可以辦理換購，必須按換購、補(bǔ)購政策辦理。（3）若第一次購買的房改房未達(dá)本人職務(wù)面積標(biāo)準(zhǔn)下限，第二次購買的房改房已達(dá)本人職務(wù)面積標(biāo)準(zhǔn)下限的，允許辦理重購改換購的手續(xù)。（4）重購房上市，可能被房改辦查出并退案，查出后要交6元／m2的退案費(fèi)。（5）同時(shí)房改辦將通知產(chǎn)權(quán)單位沒收此套房屋，或要求業(yè)主以市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)購該房（現(xiàn)時(shí)重購房不可辦理交易）。（6）假如重購房上市被查出時(shí)已繳交土地出讓金或分?jǐn)偯娣e款，則該款項(xiàng)不予退回。
●盲區(qū)一：回購是否涉及已售經(jīng)濟(jì)適用房
根據(jù)此次《辦法》規(guī)定，明確了經(jīng)濟(jì)適用房的購房人只擁有有限產(chǎn)權(quán)，同時(shí)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的上市管理進(jìn)行了嚴(yán)格的界定。對(duì)于不滿5年的，不得上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，可向所在區(qū)縣住房保障管理部門申請(qǐng)回購，同時(shí)，回購價(jià)格按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定；對(duì)于滿5年的，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款，并由政府優(yōu)先回購。而在之前的“征求意見稿”中，回購經(jīng)濟(jì)適用房的范圍沒有明確的時(shí)間設(shè)定，而且對(duì)于回購的價(jià)格規(guī)定是按照屆時(shí)同地段新建經(jīng)濟(jì)適用住房重置價(jià)格結(jié)合成新確定。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，此次《辦法》對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易管理進(jìn)行了一個(gè)相對(duì)明確的劃分界定，無論是滿5年還是未滿5年，政府都有優(yōu)先回購和回購的權(quán)利。但是，對(duì)于回購政策是否涉及到已經(jīng)出售的經(jīng)濟(jì)適用房在此次出臺(tái)的《辦法》中沒有明確。這是影響二手經(jīng)濟(jì)適用房交易的關(guān)鍵性問題。目前能在市場(chǎng)上流通的二手經(jīng)濟(jì)適用房都是在回購政策出臺(tái)之前已經(jīng)出售并且拿到房產(chǎn)證的。張永魁律師認(rèn)為，按照法律不涉及以往的原則。此次的回購規(guī)定應(yīng)該不涉及以前購買的經(jīng)濟(jì)適用房。因?yàn)槿绻?dāng)時(shí)有回購的規(guī)定，可能有一部分人會(huì)放棄購買經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)而購買商品房。而當(dāng)時(shí)的商品房價(jià)格與今天的價(jià)格已是天壤之別。此次提出的回購政策如果涉及以往，對(duì)這一部分人來說則顯失公平。北京市去年出臺(tái)的未來五年“住房建設(shè)規(guī)劃”當(dāng)中，已經(jīng)明確指出，“內(nèi)循環(huán)”不針對(duì)舊有經(jīng)濟(jì)適用房。更為重要的是，節(jié)前國務(wù)院出臺(tái)的24號(hào)文件《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》第十一條中明確規(guī)定，相關(guān)的回購規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購房合同中予以明確。而以往簽訂的經(jīng)濟(jì)適用房購房合同中根本沒有回購的相關(guān)條款。如果回購也不符合合同的規(guī)定。經(jīng)濟(jì)適用房的購房人對(duì)于回購的擔(dān)心，也是對(duì)政府違約的擔(dān)心，導(dǎo)致了二手房經(jīng)濟(jì)適用房的購買者陷入了觀望狀態(tài)。但從政策制定常識(shí)加以判斷，各地出臺(tái)的細(xì)則應(yīng)該不會(huì)秋后算賬。從目前的二手經(jīng)濟(jì)適用房交易情況來看，回購政策沒有涉及以往。記者從家經(jīng)紀(jì)公司了解到，雖然二手經(jīng)濟(jì)適用房成交萎縮，但從近期的成交情況看，不管是滿五年還是未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房仍按原來的規(guī)定在辦理。未滿五年的只能按原價(jià)出售給有經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的人，滿五年的按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交10%的綜合地價(jià)款后可以按商品房上市交易。并沒有受到回購政策的影響。
●盲區(qū)二：回購如何操作
此次出臺(tái)的《辦法》除了沒有明確回購是否涉及以前出售的經(jīng)濟(jì)適用房外，也沒有明確回購如何操作。第一，交納土地收益的比例確定問題？按照2004年出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房交易管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定，已購經(jīng)濟(jì)適用住房住滿5年后，可以按照市場(chǎng)價(jià)出售，但須按照市場(chǎng)價(jià)的10%上交綜合地價(jià)款；而此次《辦法》對(duì)于滿5年的，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款，并由政府優(yōu)先回購，那么，這個(gè)一定比例是多少需要明確。第二，同地段普通商品住房的價(jià)格衡量標(biāo)準(zhǔn)？對(duì)于滿5年的，出售時(shí)按照同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益，那么同地段普通商品住房的價(jià)格衡量標(biāo)準(zhǔn)也需要進(jìn)行一個(gè)明確。第三，對(duì)于滿5年的，政府優(yōu)先回購的前提和具體操作方式是什么也需要事先明確。政府相關(guān)部門人士表示，節(jié)后將出臺(tái)配套的細(xì)則。這些問題應(yīng)該在細(xì)則予以明確，否則將會(huì)嚴(yán)重阻礙二手房經(jīng)濟(jì)適用房的流通。對(duì)于二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展也是不利的。
貪便宜買經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同無效吃悶虧：
明明知道經(jīng)濟(jì)適用房在五年內(nèi)不可以買賣，但是無錫市民丁先生卻經(jīng)不住低價(jià)的誘惑，欲以33萬元購買一套102平方米的房屋，哪料，因無法過戶買賣雙方鬧起糾紛，丁先生一怒之下將房主告上法庭，要求房主退還定金。記者昨日從無錫崇安區(qū)法院獲悉，這起房屋買賣合同被判無效。2008年底，無錫市民丁先生發(fā)現(xiàn)，自己的很多朋友以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格向拆遷戶購買了經(jīng)濟(jì)適用房，并且陸續(xù)裝修入住。經(jīng)過幾番比較，丁先生通過中介公司選中了無錫廣益佳苑一套102平方米的房屋，房主報(bào)價(jià)33萬元，這比同地段的商品房足足便宜了20萬元。盡管丁先生自己知道，經(jīng)濟(jì)適用房在五年內(nèi)不可以上市交易，但是經(jīng)不住低價(jià)的誘惑，決定占這個(gè)便宜。當(dāng)時(shí)中介公司打包票稱，這些經(jīng)濟(jì)適用房雖然暫時(shí)不能在產(chǎn)監(jiān)處辦理過戶手續(xù)，但買賣雙方完全可以先簽買賣合同，再到公證處去辦理轉(zhuǎn)讓公證，公證的法律效力和房產(chǎn)證是一樣的，五年期滿再到產(chǎn)監(jiān)處去辦過戶，很多人都是這樣買到了便宜房子。中介還說，如果幾年之后再來買廣益佳苑的房子就不是這個(gè)價(jià)錢了。丁先生被說動(dòng)了，很快要以33萬元的價(jià)錢買一套102平方米的房子。簽合同時(shí)，丁先生付了房主兩萬元定金，雙方約定余款在辦理轉(zhuǎn)讓公證后一次性付清。丁先生還付了中介3000元中介費(fèi)。不料，當(dāng)丁先生按照中介所說到公證部門準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)，被告知經(jīng)濟(jì)適用房在五年內(nèi)不可以辦理轉(zhuǎn)讓公證。丁先生遂找到房主，想討回定金。不料，房主卻稱他與丁先生簽訂的買賣合同根本無效，定金花光了，現(xiàn)在沒有錢還給丁先生。丁先生一氣之下將房主告上了法院，要求房主返還定金兩萬元。法院審理認(rèn)為，原被告雙方的買賣合同違反了國家規(guī)定，屬無效。被告基于該合同取得的兩萬元定金應(yīng)返還。丁先生表示，他將在另外的案件中向中介追索3000元中介費(fèi)。法官提醒廣大市民，經(jīng)濟(jì)適用房買賣的風(fēng)險(xiǎn)非常大。房主極有可能在收到買方全部房款后，再主張合同違反強(qiáng)制性法律規(guī)定無效，不再出售房屋，買方將面臨追索房款的艱難，處境十分被動(dòng)。
北京市昌平區(qū)人民法院
民事判決書（2008） 昌民初字第129號(hào)
原告（反訴被告），女，1962年2月20日出生，漢族，無業(yè)，現(xiàn)住北京市豐臺(tái)區(qū)洋橋馬里堡西里5號(hào)樓4單元402室。身份證號(hào)碼：110106620220122。
（反訴原告），男，1965年3月31日出生，漢族，
原告與被告其他買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人，被告及其委托代理人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱：2001年原告與被告相識(shí)。2003年1月，原告考慮到被告在京務(wù)工，生活艱辛，應(yīng)被告請(qǐng)求雙方簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，原告將坐落于北京市昌平區(qū)東小口街道天通苑1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給被告，由于該房產(chǎn)為原告按揭購買所得，因此被告要求以原告的名義交納銀行按揭款項(xiàng)。2003年1月原告將房屋交給被告使用。2007年10月，原告接到銀行通知，說原告多次沒有按期還款，嚴(yán)重?fù)p害了原告的商業(yè)信譽(yù)，為此，原告同被告協(xié)商解決辦法，被告非但沒有承認(rèn)錯(cuò)誤，而且還讓原告學(xué)習(xí)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》等17項(xiàng)法律法規(guī)、文章，要求原告息事寧人。通過學(xué)習(xí)原告得知，由于被告不具有在北京購買經(jīng)濟(jì)適用住房的主體資格，且北京市經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)法定程序。所以，原告與被告之間的協(xié)議書是無效的，根據(jù)法律的規(guī)定，既然協(xié)議無效，被告就應(yīng)當(dāng)將房屋騰退給原告。雖然原告與被告對(duì)房屋使用未做約定，但根據(jù)《民法通則》公平、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t，被告應(yīng)當(dāng)支付2003年1月至起訴之日止的房屋使用費(fèi)用，該項(xiàng)費(fèi)用參照同地段房屋租金計(jì)算。由于雙方無協(xié)商解決此糾紛的可能，故原告提起訴訟，要求：1、判令原告與被告簽訂的房屋買賣合同無效；2、要求被告將坐落于北京市昌平區(qū)東小口街道天通苑1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)房屋騰退給原告；3、請(qǐng)求判令被告支付房屋使用費(fèi)116000元；4、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告辯稱并提起反訴：一、原告要求確認(rèn)買賣合同無效的訴訟請(qǐng)求，于法無據(jù)。雙方的房屋買賣協(xié)議系自愿簽訂，自簽訂之日起即依法成立。依據(jù)我國法律規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。但在2003年，我國所有的法律、行政法規(guī)中，均沒有關(guān)于非北京戶口的人不可以向已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人，購買二手經(jīng)濟(jì)適用住房的禁止性規(guī)定。此外，原告與被告同在一個(gè)單位工作，原告對(duì)被告的身份非常清楚，因此，原告在起訴狀中所說的，到起訴前才知道“被告不具有在北京購買經(jīng)濟(jì)適用住房的主體資格”，是原告為背信毀約編造的謊言。時(shí)至今日，北京市仍然不禁止經(jīng)濟(jì)適用住房的交易，并且以2004年為界，實(shí)行“新房新辦法，老房老辦法”。二、雙方的協(xié)議是附條件的合同，符合法律規(guī)定。該房屋買賣協(xié)議是附條件的合同，即在簽訂時(shí)起成立，至付清全部銀行按揭款后生效。三、合同條件已經(jīng)成就，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，被告反訴有理。原告惡意還款，促使合同條件提前成就。原告應(yīng)當(dāng)履行協(xié)助被告辦理過戶的義務(wù)。關(guān)于房屋使用費(fèi)，原告沒有理由索要，原告毀約的原因就是房價(jià)大副上漲，因此過錯(cuò)責(zé)任全在原告。被反訴人與反訴人于2003年1月12日簽訂了買賣房屋的《協(xié)議書》，將昌平區(qū)東小口天通苑六區(qū)4號(hào)樓1單元602室房屋轉(zhuǎn)讓給反訴人，反訴人向被反訴人付清了前期房款及各項(xiàng)費(fèi)用共137425.83元，被反訴人將該房屋交與反訴人，反訴人裝修后一直居住，并交付各項(xiàng)費(fèi)用。現(xiàn)該房屋的按揭款因原告惡意還款已全部付清，依據(jù)雙方簽訂的房屋買賣《協(xié)議書》第4條的規(guī)定，被反訴人應(yīng)協(xié)助反訴人辦理房屋過戶手續(xù)，故反訴人提起反訴，要求：1、法判令反訴人給付被反訴人所交納的銀行貸款195964.67元后，被反訴人履行協(xié)議辦理房屋過戶手續(xù)的義務(wù)；2、本案訴訟費(fèi)用由被反訴人承擔(dān)。原告對(duì)被告提出的反訴辯稱：一、在本訴中，答辯人要求認(rèn)定雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效返還房屋，被答辯人反訴的理由是在本訴的答辯中已經(jīng)闡明的觀點(diǎn)，根本無需反訴。二、結(jié)合本案事實(shí)，答辯人談?wù)劚淮疝q人反訴的依據(jù)——雙方協(xié)議中第四條的約定。協(xié)議書第四條是約定了答辯人負(fù)有協(xié)助被答辯人過戶的義務(wù)，但是這個(gè)義務(wù)是有一個(gè)前提的，那就是被答辯人還清貸款后，答辯人才履行義務(wù)。可是被答辯人至今也未能還清貸款，則么讓答辯人協(xié)助過戶？在本訴及反訴中，被答辯人有意回避這個(gè)前提，有意混淆視聽，歪曲事實(shí)。在庭審中，被答辯人稱答辯人惡意還款，貸款已經(jīng)付清，答辯人就應(yīng)當(dāng)履行過戶手續(xù)，這里被答辯人竟然免除了給買房人過戶，試問有這樣的道理嗎？答辯人基于朋友的關(guān)系將房屋轉(zhuǎn)讓給被答辯人，在這過程中，答辯人沒有賺取一分錢，是按照原價(jià)轉(zhuǎn)讓給被答辯人的，而被答辯人卻說答辯人見房屋漲價(jià)，見利忘義要求返還房屋的，如果是為了賺錢，當(dāng)初答辯人就不會(huì)將房屋按原價(jià)賣給被答辯人了。協(xié)議簽訂后，答辯人多次催促被答辯人還清貸款，好辦理過戶手續(xù)，但被答辯人總是以沒錢遲遲拖延。在2007年10月期間，答辯人辦理出國手續(xù)的時(shí)候，要求在國內(nèi)不能存在債務(wù)關(guān)系，答辯人到銀行查詢還有多少貸款沒有還清時(shí)，發(fā)現(xiàn)被答辯人不僅沒有還清貸款，而且多次遲延支付月供還款，造成了答辯人名下多次的還款記錄，嚴(yán)重?fù)p害了答辯人的商業(yè)信譽(yù)。即使是這樣，答辯人也沒想解除協(xié)議，而是積極的找被答辯人協(xié)商解決此事，但被答辯人不僅不向答辯人承認(rèn)錯(cuò)誤，反而致函答辯人，以“兩敗具傷”、“三思后行”等語言相威脅，要求答辯人“息事寧人”，并且列舉了經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)的法律，讓答辯人學(xué)習(xí)。通過學(xué)習(xí)，答辯人認(rèn)識(shí)到雙方簽訂的協(xié)議是違反我國法律、行政法規(guī)的規(guī)定的，是無效的。該房屋根本不可能私自轉(zhuǎn)賣給被答辯人的，經(jīng)濟(jì)適用住房的出售是有嚴(yán)格的法律程序的，買受人的條件也是有嚴(yán)格規(guī)定的。綜上，答辯人請(qǐng)求法庭駁回其請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，2003年1月12日原告（甲方）與被告（乙方）簽訂《協(xié)議書》一份，約定：甲方將坐落在昌平區(qū)東小口街道天通苑1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)（現(xiàn)房屋位置為：昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通苑小區(qū)1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)）房產(chǎn)一處賣給乙方，甲方向乙方收取人民幣137425.83元。甲方同意乙方用甲方名義繼續(xù)做銀行按揭，乙方自協(xié)議簽字之日起應(yīng)按期向銀行還款。否則，引起的后果應(yīng)有乙方自行承擔(dān)。甲方在收取上述費(fèi)用的同時(shí)，需將上述費(fèi)用的相關(guān)文件票據(jù)交與乙方。甲方應(yīng)在乙方還清銀行貸款后協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)，過戶時(shí)所發(fā)生費(fèi)用全部由乙方承擔(dān)。乙方于2003年1月17日向甲方付人民幣100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收據(jù)為準(zhǔn)。協(xié)議簽訂當(dāng)天原告向被告交付了該房屋并將協(xié)議中約定的相關(guān)文件票據(jù)交與被告。被告向原告一次性給付了購房款及其他費(fèi)用共計(jì)137482.30元，被告入住后對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修。自2003年1月起被告開始以原告的名義償還房屋按揭貸款直至2007年10月份，2007年11月原告將該房屋剩余貸款本金及利息共計(jì)195964.67元一次性還清。另查，位于昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通苑小區(qū)1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)房屋，屬于經(jīng)濟(jì)適用住房，原告于2002年3月5日從北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司處購買，同年3月11日該房屋取得房屋使用權(quán)證書。上述事實(shí)，有原、被告提交的協(xié)議書、商品房買賣合同、房屋所有權(quán)證書、銀行還款清單、終止貸款聲明及原、被告陳述在案佐證。
本院認(rèn)為，原告與被告簽訂協(xié)議書的行為，是雙方真實(shí)意思的表示，且簽訂協(xié)議書時(shí)并沒有禁止經(jīng)濟(jì)適用住房再上市轉(zhuǎn)讓或?qū)Ρ晦D(zhuǎn)讓人資格限制的相關(guān)規(guī)定，故該協(xié)議書應(yīng)為合法有效。雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則，繼續(xù)全面履行合同。現(xiàn)以后支付了購房首付款及2003年1月份至2007年10月份銀行貸款，剩余購房款（即銀行貸款）195964.67元由支付完畢，故尚欠購房款195964.67元未付清。故對(duì)于原告要求房屋買賣合同無效及要求被告騰退房屋并支付房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持；對(duì)于反訴原告要求判令反訴原告給付反訴被告償還貸款后，被反訴人履行協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的義務(wù)的訴訟請(qǐng)求，證據(jù)確實(shí)、理由充分，本院予以支持。綜上所訴，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條之規(guī)定，判決如下：
一、反訴原告于本判決生效后十日內(nèi)給付反訴被告房款十九萬五千九百六十四元六角七分，反訴被告在收到上述款項(xiàng)三日內(nèi)履行協(xié)助反訴原告辦理房屋過戶手續(xù)的義務(wù)。
二、駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
半訴案件受理費(fèi)二千六百二十元，由原告負(fù)擔(dān)（已交納）。反訴案件受理費(fèi)七十元由反訴被告負(fù)擔(dān)，于本判決生效后七日內(nèi)交納。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，交納上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第一中級(jí)人民法院。上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
審 判 長 馬彩云
人民陪審員 張玉鳳
人民陪審員 李秀琴
二 O O八 年 四 月 十 二 日
書 記 員 李雪
北京市第一中級(jí)人民法院
民事判決書
（2008）一民終字第8061號(hào)
上訴人（原審原告、反訴被告），女，1962年2月20日出生，漢族，無業(yè)，現(xiàn)住北京市豐臺(tái)區(qū)洋橋馬里堡西里5號(hào)樓4單元402室。
被上訴人（原審被告、反訴原告），男，1965年3月31日出生，漢族，上訴人因其他買賣合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2008）昌民初字第129號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
在一審中起訴稱，2003年1月，考慮到在京務(wù)工，生活艱辛，應(yīng)被告請(qǐng)求雙方簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，將坐落于北京市昌平區(qū)東小口街道天通苑1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給，由于該房產(chǎn)為按揭購買所得，因此要求以的名義交納銀行按揭款項(xiàng)。2003年1月將房屋交給被告使用。2007年10月，接到銀行通知，說多次沒有按期還款，嚴(yán)重?fù)p害了的商業(yè)信譽(yù)。為此，同協(xié)商解決辦法，非但沒有承認(rèn)錯(cuò)誤，而且還讓原告學(xué)習(xí)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》等17項(xiàng)法律法規(guī)，要求息事寧人。通過學(xué)習(xí)，得知，由于不具有在北京購買經(jīng)濟(jì)適用住房的主體資格，且北京市經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)法定程序。所以，與之間的協(xié)議書是無效的，根據(jù)法律的規(guī)定，既然協(xié)議無效，就應(yīng)當(dāng)將房屋騰退給。雖然與對(duì)房屋使用未作約定，但根據(jù)《民法通則》公平、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t，應(yīng)當(dāng)支付2003年1月至起訴之日止的房屋使用費(fèi)用，該項(xiàng)費(fèi)用參照同地段房屋租金計(jì)算。由于雙方無協(xié)商解決此糾紛的可能，故提起訴訟，要求：1、判令與簽訂的房屋買賣合同無效；2、要求被告將坐落于北京市昌平區(qū)東小口街道天通苑1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)房屋騰退返還；3、請(qǐng)求判令支付房屋使用費(fèi)116000元；4、本案訴訟費(fèi)用由承擔(dān)。在一審中答辯稱：一、要求確認(rèn)買賣合同無效的訴訟請(qǐng)求，于法無據(jù)。雙方的房屋買賣協(xié)議系自愿簽訂，自簽訂之日起即依法成立。依據(jù)我國法律規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。但在2003年，我國所有的法律、行政法規(guī)中，均沒有關(guān)于非北京戶口的人不可以向已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人購買二手經(jīng)濟(jì)適用住房的禁止性規(guī)定。因此，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。另外，與同在一個(gè)單位工作，對(duì)的身份非常清楚，因此，在起訴狀中所說的，到起訴前才知道“不具有在北京購買經(jīng)濟(jì)適用住房的主體資格”，是為背信毀約編造的謊言。時(shí)至今日，北京市仍然不禁止經(jīng)濟(jì)適用住房的交易，并且以2004年為界，實(shí)行“新房新辦法，老房老辦法”。二、雙方的協(xié)議是附條件的合同，符合法律規(guī)定。該房屋買賣協(xié)議是附條件的合同，即在簽訂時(shí)起成立，至付清全部銀行按揭款后生效。三、合同條件已經(jīng)成就，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。惡意還款，促使合同條件提前成就。應(yīng)當(dāng)履行協(xié)助辦理過戶的義務(wù)。四、關(guān)于房屋使用費(fèi)，沒有理由索要，毀約的原因就是房價(jià)大副上漲，因此過錯(cuò)責(zé)任全在。在一審中反訴稱，已向付清了前期房款及各項(xiàng)費(fèi)用共137425.83元，房屋已經(jīng)交付，一直居住，并交付各項(xiàng)費(fèi)用。現(xiàn)該房屋的按揭款因惡意還款已全部付清，依據(jù)雙方簽訂的房屋買賣《協(xié)議書》第4條的規(guī)定，應(yīng)協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，要求：1、法判令給付所交納的銀行貸款195964.67元后，履行協(xié)議辦理房屋過戶手續(xù)的義務(wù)；2、本案訴訟費(fèi)用由承擔(dān)。針對(duì)的反訴，在一審答辯稱：：一、在本訴中，答辯人要求認(rèn)定雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效、返還房屋，反訴的理由是在本訴的答辯中已經(jīng)闡明的觀點(diǎn)，根本無需反訴。二、結(jié)合本案事實(shí)，《協(xié)議書》第四條是約定了負(fù)有協(xié)助過戶的義務(wù)。，但是，這個(gè)義務(wù)是有一個(gè)前提的，那就是還清貸款后，才履行義務(wù)。可是至今也未能還清貸款，則么讓協(xié)助過戶？在本訴及反訴中，有意回避這個(gè)前提，有意混淆視聽，歪曲事實(shí)。在庭審中，稱惡意還款，貸款已經(jīng)付清，就應(yīng)當(dāng)履行過戶手續(xù)，試問有這樣的道理嗎？基于朋友的關(guān)系將房屋轉(zhuǎn)讓給，在這過程中，沒有賺取一分錢，是按照原價(jià)轉(zhuǎn)讓給的，而卻說見房屋漲價(jià)，見利忘義要求返還房屋。如果是為了賺錢，當(dāng)初就不會(huì)將房屋按原價(jià)賣給。協(xié)議簽訂后，多次催促還清貸款，好辦理過戶手續(xù)，但總是以沒錢遲遲拖延。。在2007年10月期間，辦理出國手續(xù)的時(shí)候，要求在國內(nèi)不能存在債務(wù)關(guān)系，到銀行查詢還有多少貸款沒有還清時(shí)，發(fā)現(xiàn)不僅沒有還清貸款，而且多次遲延支付月供還款，造成了名下多次的還款記錄，嚴(yán)重?fù)p害了的商業(yè)信譽(yù)。即使是這樣，也沒想解除協(xié)議，而是積極的找協(xié)商解決此事，但不僅不向承認(rèn)錯(cuò)誤，反而致函，以“兩敗具傷”、“三思后行”等語言相威脅，要求“息事寧人”，并且列舉了經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)的法律，讓學(xué)習(xí)。通過學(xué)習(xí)，認(rèn)識(shí)到雙方簽訂的協(xié)議是違反我國法律、行政法規(guī)的規(guī)定的，是無效的。該房屋根本不可能私自轉(zhuǎn)賣給的，經(jīng)濟(jì)適用住房的出售是有嚴(yán)格的法律程序的，買受人的條件也是有嚴(yán)格規(guī)定的。綜上，請(qǐng)求法庭駁回其反訴請(qǐng)求。一審法院審理查明，2003年1月12日原告（甲方）與被告（乙方）簽訂《協(xié)議書》一份，約定：甲方將坐落在昌平區(qū)東小口街道天通苑1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)（現(xiàn)房屋位置為：昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通苑小區(qū)1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)）房產(chǎn)一處賣給乙方，甲方向乙方收取人民幣137425.83元。甲方同意乙方用甲方名義繼續(xù)做銀行按揭，乙方自協(xié)議簽字之日起應(yīng)按期向銀行還款。否則，引起的后果應(yīng)有乙方自行承擔(dān)。甲方在收取上述費(fèi)用的同時(shí)，需將上述費(fèi)用的相關(guān)文件票據(jù)交與乙方。甲方應(yīng)在乙方還清銀行貸款后協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)，過戶時(shí)所發(fā)生費(fèi)用全部由乙方承擔(dān)。乙方于2003年1月17日向甲方付人民幣100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收據(jù)為準(zhǔn)。協(xié)議簽訂當(dāng)天，向交付了該房屋并將協(xié)議中約定的相關(guān)文件票據(jù)交與。向一次性給付了購房款及其他費(fèi)用共計(jì)137482.30元，入住后對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修。自2003年1月起開始以的名義償還房屋按揭貸款直至2007年10月份，2007年11月將該房屋剩余貸款本金及利息共計(jì)195964.67元一次性還清。另查，位于昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通苑小區(qū)1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)房屋，屬于經(jīng)濟(jì)適用住房，于2002年3月5日從北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司處購買，同年3月11日該房屋取得房屋使用權(quán)證書。上述事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、《協(xié)議書》、商品房買賣合同、房屋所有權(quán)證書、銀行還款清單、終止貸款聲明等在案佐證。
一審法院判決認(rèn)定，與簽訂《協(xié)議書》的行為，是雙方真實(shí)意思的表示，且簽訂《協(xié)議書》時(shí)并沒有禁止經(jīng)濟(jì)適用住房再上市轉(zhuǎn)讓或?qū)Ρ晦D(zhuǎn)讓人資格限制的相關(guān)規(guī)定，故該協(xié)議書應(yīng)為合法有效。雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則，繼續(xù)全面履行合同。現(xiàn)以后支付了購房首付款及2003年1月份至2007年10月份銀行貸款，剩余購房款（即銀行貸款）195964.67元由支付完畢，故尚欠購房款195964.67元未付清。故對(duì)于要求確認(rèn)房屋買賣《協(xié)議書》無效及要求騰退房屋并支付房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持；對(duì)于要求判令其給付房款后，履行協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的義務(wù)的訴訟請(qǐng)求，證據(jù)確實(shí)、理由充分，予以支持。綜上所訴，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條之規(guī)定，判決如下：一、于本判決生效后十日內(nèi)給付房款十九萬五千九百六十四元六角七分，在收到上述款項(xiàng)三日內(nèi)履行協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的義務(wù)；二、駁回原告的訴訟請(qǐng)求。不服原審法院的判決，向本院提起上訴。上訴請(qǐng)求是：撤消原判，支持的一審訴訟請(qǐng)求。上訴理由是：1、本案訴爭(zhēng)房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，系非京籍居民，不具備在京購買經(jīng)濟(jì)適用住房的資格，與協(xié)議價(jià)格為經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，且房屋設(shè)有抵押權(quán)；2、簽訂《協(xié)議書》時(shí)的法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房上市轉(zhuǎn)讓必須是購買超過5年的房屋，而購買的經(jīng)濟(jì)適用住房不足5年；3、未經(jīng)審批的經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市交易，購買二手經(jīng)濟(jì)適用住房需具有相應(yīng)資格，嚴(yán)禁私自交易、低價(jià)交易、平價(jià)交易；4、北京從未放開對(duì)非京籍戶口人員在京購買房屋；5、未經(jīng)抵押權(quán)人同意，房屋轉(zhuǎn)讓無效。同意原審法院判決，同時(shí)答辯稱：1、2003年對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房交易還沒有“購買滿五年”的限制；2、非京籍戶口人員不能向北京市政府購買經(jīng)濟(jì)適用住房，并不包括二手房；3、抵押?jiǎn)栴}并不是確認(rèn)買賣合同無效的理由；4我國法律，行政法規(guī)中沒有禁止二手經(jīng)濟(jì)適用住房買賣的規(guī)定。
本院查明事實(shí)與一審反員查明事實(shí)相同，本院予以確認(rèn)。
本院以為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。為出售其所有的坐落于昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通苑1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)房屋，與簽訂《協(xié)議書》，該《協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，亦不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于有效合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行。與簽訂《協(xié)議書》的時(shí)間是在2003年1月，當(dāng)時(shí)，無論是國務(wù)院部門規(guī)章，還是北京市地方政府規(guī)章，對(duì)已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易均無對(duì)購買年限及購買人條件的限制性規(guī)定。而且，違反國務(wù)院部門規(guī)章或地方政府規(guī)章并不必然導(dǎo)致合同無效。因此，有關(guān)購買房屋不足5年、是非京籍戶口等上訴理由不能證明其主張，本院不予采信。抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。因此，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物，并不導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓無效。有關(guān)轉(zhuǎn)讓本案訴爭(zhēng)房屋因未經(jīng)抵押權(quán)人同意而無效的上訴理由不能成立，本院不予采信。一審法院判決與繼續(xù)履行合同、駁回的訴訟請(qǐng)求正確，本院予以確認(rèn)。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十七之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)二千六百二十元，由負(fù)擔(dān)（已交納）。一審反訴案件受理費(fèi)七十元，由負(fù)擔(dān)（本判決生效后七日內(nèi)交納）；二審案件受理費(fèi)二千六百二十元，由負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審 判 長 劉 秋 燕
審 判 員 呂 春 華
代理審判員 茂 剛
二 O O 八 年 九 月 三 日
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