[ 劉亞利 ]——(2010-10-28) / 已閱7447次
房屋買賣合同糾紛案件探析
劉亞利
所謂房屋買賣，是指房地產開發商將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買房者，買房者支付價款的民事行為。隨著住房制度的改革和城鎮居民住房的社會化、商品化，房地產業迅猛發展起來，但同時房屋買賣矛盾糾紛也日益突出，并呈逐年上升的趨勢，成為了社會矛盾的焦點
一、房屋買賣合同糾紛產生的原因
由于我國的商品房市場從上世紀90年代后期才開始形成，我國在這方面的法律法規和行政管理規范至今仍處于一個不斷完善的階段，加之各方當事人對房屋買賣合同的法律特征不了解或認識上有偏差，致使商品房合同糾紛的產生原因紛繁復雜、表現形式千差萬別，近年來審理房屋買賣合同糾紛案件來看，主要有以下四個方面：
（一）、審批手續不全：1、由于房地產開發商的項目審批手續不健全或開發施工的資金不足，導致新建商品房買受人在簽訂合同時就已經潛伏了無法及時取得產權證或不能按合同約定及時入住的危險。2、擅自將租賃給他人的房屋、與他人共有的房屋、單位集資房或經濟適用住房出售，導致買受人因第三人提出異議而不能取得產權證或無法及時使用房屋。3、房屋銷售廣告宣傳與實際項目的質量或環境差距懸殊，使房屋買受人無法獲得理想中的房屋，無端增添許多煩惱。
（二）、房地產市場變化過快：由于房屋屬于價款較高的大宗商品，而房屋買賣從簽訂合同到實際履行往往需要一段時間，每當房屋市場的交易價格發生重大變化時，都有許多買家或是賣家，特別是期房或必須在一定期限后才能過戶的單位集資房和經濟適用住房的當事人，寧愿承擔違約責任，也不愿按照合同的約定購買或交付房屋。受市場影響而大量發生的另一類糾紛就是房貸糾紛，這類糾紛主要發生于國家對房地產貸款實行緊縮政策的背景下。由于銀行對于個人房貸審查嚴格，特別是對購房人的資信或首付比例要求提高，讓很多購房人出現貸款難或者首付增多，從而使許多購房者或者客觀上湊不齊首付的購買人無法繼續履行支付剩余房款的義務。
（三）、交易機制不健全：很多人將合同與物權變動混為一談，一些人以買賣的房屋未進行登記過戶而主張房屋買賣合同無效，而故意不履行合同約定的義務；還有一些人以為只要簽訂了房屋買賣合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有權，對是否及時辦理買賣房屋的登記過戶手續并不在意，由此給一些心術不正的售房方留下了進行欺詐或毀約的機會。
（四）、買賣合同約定不明確、這是引起房屋買賣發生糾紛最常見的原因，其中因為對交易定金的處理、面積誤差的解決方式、房屋質量標準、房屋入住條件、違約金及計算方式等內容約定不明而無法協商解決，不得不提起訴訟的又最為集中。
二、避免或減少房屋買賣合同發生糾紛的對策
根據以上對房屋買賣合同常見糾紛產生原因的分析，不同的交易主體需要注意的重點問題是各不相同的。由于買受人在房屋買賣過程中往往處于弱勢，所以要避免或減少房屋買賣發生糾紛，必須做好以下幾個方面的工作。
（一）簽訂合同前，要嚴格審查售房方的主體資格。
房屋買賣合同糾紛有很大一部分是由于對售房者的資格或資信情況不了解而產生的，要避免或減少房屋買賣的合同糾紛，在正式簽訂房屋買賣合同前、包括簽訂意向書或繳納定金前，購買期房的要審查發展商的“五證”，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》，特別是《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》這兩證，要認真查看其中批準銷售的面積、地點、項目名稱、銷售內容等，防止開發商將批準銷售范圍之外的房屋對外出售。購買現房的主要審查是否具有《國有土地使用證》、《房屋所有權證》；購買經濟適用住房或單位集資建房，應要求售房方出具相關單位同意其對外出售的文件，以確定這類房屋進行轉讓的條件和期限；購買二手房則必須注意以下問題：1、是否已被列入拆遷范圍；2、確認房主真實身份，仔細辨認房主身份證與房屋產權證的真實性、一致性；3、是否存在抵押、租賃情形；4、是否與他人共有，共有人是否同意出賣；5通過中介買賣房屋的，還應對中介的資質和信譽進行調查。
（二）簽約時的每一條款要約定得明確、具體、細致、規范。
對于合同約定的內容，除違反法律強制性規定或約定不明之外，法律對當事人的合同約定都是支持的。所以，盡管開發商在售房時使用的基本都是政府監制的《商品房買賣合同》格式文本，但這種格式文本中的許多內容都是要由買賣雙方協商后確定的。所以，購房者對以下條款特別要明確約定：1、面積的確認及面積差異的處理；2、規劃設計變更的處理；3、基礎設施和公共配套建筑正常運行等；4、對基礎設施和公共配套建筑正常運行的具體日期；5、交付房屋及辦理產權證的時間及處理方式；6、適用解除合同的條件和行使解除權的時限、方式等。
此外，在訂立二手房買賣合同時應明確以下問題：1、明確房屋交接責權，應注明房屋交驗時間，須注明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接的具體事宜，賣方應提供上述費用交納的票據；2、明確雙方違約責任，要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間；3、如通過中介公司，應明確中介公司收取的費用和需要向相關部門交納的費用，以及這些費用的承擔主體和比例；4、如果購買的是單位集資房和經濟適用住房，則必須明確如產權不能實現轉讓后的解決方式
綜上，房屋買賣決不是像普通商品一買一賣那樣簡單，它是一個系統工程。在房屋買賣過程中，不僅涉及如何合理確定合同的內容，同時避免在法律已有明確規定的問題上犯常識性錯誤。只有做到了這些，才能避免或減少房屋買賣合同糾紛，即使發生糾紛也能使我們盡可能多地掌握主動權。
北安市人民法院 劉亞利
