[ 張生貴 ]——(2011-5-27) / 已閱27015次
房改房“所有權”與“居住權”對抗的法律處理
【提示】
房產所有人持有權屬證，能否要求居住人騰讓房屋，發生此類糾紛的大多為家庭成員，各地法院對此類案件的處理大有為同，根據所有權的法律性質，不動產權屬人享有不動產的占有、使用、收益、處分，這是完整的所有權，而居住權僅指對他人所有的房屋實際占有的權利，法律上規定居住使用權人不能對抗所有權人，但現實生活中常發生類似所有權人要求同住的家庭成員騰房的糾紛，遇到居住權與所有權對抗的情況下，如何裁判體現著法官適用法律的智慧和案結事了人和司法理念在實踐中的貫徹運用。
【基本案情】
王天利與柳思思系夫妻關系，曲文莉系王天利的母親。2008年曲文莉將回購的公房通過公證遺囑給王天利，2009年10月份，王天利在外地的妹妹來京后，要求母親撤銷了遺囑，并代理母親曲文莉訴求王天利騰讓房屋。王天利不得已先后提起所有權、共有權確認之訴，法院以產權證登記為曲文莉所有而駁回了權屬主張，王天利無耐另訴用益物權，要求保住居住條件。
爭議房屋源于王天利的父親在世時承租的公房，房改時王天利出資回購，是否享有共居資格，在法律上形成爭議，曲文莉訴求王天利騰讓案件與居住權案件未能并審，王天利另案提請用益物權爭議。
【無爭事實】
1、1992年以前王天利的父親王海龍承租原工作單位的公有住房，1992年8月份危改拆遷過渡，1993年10月份回遷安置到此房。
拆遷前后王天利、柳思思一家人一直隨父母共同居住生活，戶籍也遷入此房，已有十八年時間，系共同居住人。
2、2000年2月份原承租人王海龍去世，2000年5月份房改，由王天利、柳思思出資購買此房，考慮到對母親的安慰，產權證登記在曲文莉名下。
【居住理據】
房屋作為家庭的一項重大財產，是維持家人共同生活的必然需要，國務院房改政策規定，公有住房出售對象是家庭，由此決定購買公有住房后的權屬應歸共同居住的家庭成員共有。1994年《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》第18條規定，職工按成本價或標準價購買的公有住房，每個家庭只能享受一次；《北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法》第3條、第4條規定，承租戶購買公有住宅樓房實行限量，購房人購買承租公房按家庭人口計算。國務院及北京市政府規定，公有住房的銷售對象是承租公房的整個家庭，并以家庭成員同意購買為前提，一個家庭只能享受一次，不是承租方個人。公有住房的出售對象具有特定性，明顯區別于一般商品房買賣，公有住房的購房主體是城市承租公有住房的家庭成員，帶有很強的政策性，這是公有住房的福利性決定的。
【考慮公允】
如果認為以誰的名義登記，產權就屬于誰獨有，就會出現名義登記人擅自出售而造成其他共同居住人居住困難的境況。這點在《城市公有住房管理規定》第28條、《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規定》第12條、《最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第119條的規定得到確定。曲文莉的代理人辯稱房證寫誰名字，就是誰的房子，誰就得騰出房屋，這樣的說法于法有悖。
早些年房屋所有權證沒有關于共有人登記備案的規定，房改時王天利出資回購公有住房，“出資、共同管理和承擔義務”的客觀事實，是轉化為共同共有法律關系的基礎。即使房屋產權證上未明確記載原告一家為共同共有人，根據民事權利由司法確認的法律原則，王天利與曲文莉共同構成訴爭房屋的共居關系。
住房制度改革政策解決了很大部分城市低收入民眾居住困難，妥善處理房改房糾紛問題，結合國家政策，依據《民法通則》第72條、第78條、《民法通則若干意見》第88條；《物權法》第93條、第95條、第103條、第104條規定；參照《婚姻法司法解釋（二）》第19條、《繼承法》第26條二款規定，務請以法律精神之適當方法，顧及社會效果，保障王天利享有居住權，持證人負有接受共居人無差別地居住的義務，共居人應有機會憑本人自由之選擇居住之目的，法律應盡力保護，不得因家庭關系而變，致家庭成員待遇有別。
王天利雖未登記為房屋共有權人，但此房實際上已經成為王天利一家的保障性住房，當年王天利也認為自己已經取得了保證生活居住的房屋，如今因為家庭爭議引發糾紛，曲文莉此前起訴要求王天利騰讓房屋，王天利不得已訴求居住權，法院如果認為他們對所居住的房屋不享有權利，在北京讓他們另行解決居住問題，已經不是他們的收入所能達到的，也不符合國務院有關保障困難家庭居住權若干意見，參照《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第11條規定，共同居住人的相關權益應當得到法律保護，王天利在本市無其他住房，不具備騰房條件，請法院依法認定王天利對現行居住的房屋享有居住權利。
王天利主張對公有住房回購后享有居住權的綜合性法律依據：
1、《合同法》第二百三十四條：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
2、《城市房屋租賃管理辦法》第十一條第二款：“住宅用房承租人在租賃期限內死亡。其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續履行承租”
3、《北京市公有住宅租賃合同》（京房管字[1995]第172號）第七條：“租賃期限內，乙方同一戶籍共同居住一年以上又無其他住房的家庭成員愿意繼續履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續。
4、生存權是最基本的人權，憲法明確規定，尊重和保護公民的基本人權。所以被告的居住權應受法律確認和保護。而本案中的王某既無房屋，也沒有固定的工作和穩定的收入來源，原告不讓被告居住在房屋內，事實上剝奪了其最基本的生存權。所以從以人為本，構建和諧社會的角度出發，應保護被告的居住權。
5、《民法通則》第72條、第78條、《物權法》第一百一十七條規定；
6、參照：《憲法》第三十九條規定，公民的住宅不受侵犯，保障公民居住的安全與安寧，雖然不是從正面直接規定憲法保障公民居住的權利，但通過反向解釋可以推斷出這一精神。
7、《世界人權宣言》第二十五條規定：“人人有權享受為維持其本人和家屬的健康及福利所需的生活水準，包括食物、衣著、住房、醫療和必要的社會服務”。聯合國經濟、社會和文化權利委員會《關于獲得適當住房權的第四號一般性意見（第六屆會議，一九九一年）》第一條規定：“適足的住房之人權由來于相當的生活水準之權利，對享有所有經濟、社會和文化權利是至關重要的。”居住的權利是指為生存而必須提供的住房方面的保障。私法領域內，在物權法上居住權則有其特定含義，是指非所有人因居住而使用他人住房及其附屬設施的權利，是他物權中的用益物權之一種。
【參考要旨】
1、《母子共同出資 房改房算共有》
法院認為，本案爭議房原系公房，承租人為母親，母親對該房享有使用權，后兒子、兒媳與母親共同居住爭議房。在爭議房購買產權時，由母親與兒子共同出資以母親名義購買，兒子已對爭議房所有權構成共有。（摘自遼寧大學出版社《法官說法》第95案房改房家庭內部怎么？）
2、法官說法 ：產權人不能告共有人騰房
法院民庭法官：在處理房改房權屬糾紛案件中，同住人口是否對共同居住的房屋具有共有權，是一個容易引起雙方爭議的問題。破解這一難題，主要看該房屋是否已經轉化為家庭共同財產或系共同投入所得。在取得公房時，除承租代表人外，其他同住人口作為分房時確定面積等因素的一個重要條件的，或其他同住人口交納了房改款的，即使房屋產權證上未明確記載該同住人口為共有人，也可構成共有。本案該房為母子共同出資，雖然房證寫的母親，但兒子也擁有部分產權。 需要提醒大家的是，在審判實踐中，房改后的產權人起訴原共同承租人騰房的情況較多。這種情況法院可以受理，但如果共同承租人對房屋有使用權或者繼承權的，一般不應改變房屋居住現狀，在充分釋明和調解后，如原告堅持要求被告騰房，法院駁回原告訴訟請求。（摘自法官說法第85期2008年2月22日見報）
3、最高人民法院《關于購房人之一在購房時不完全具備條件，但購房后長期共同居住管理使用，糾紛時已具備完全購房條件的應認定產權共有的復函》
海南省高級人民法院：
你院《關于符振清訴顏香芬房屋糾紛申訴一案的請示報告》收悉。經研究認為，該案當事人雙方１９７１年６月合買府城鎮達士巷７號第２進梁先覺、黃秀珍夫婦的正屋１間和橫屋２眼的事實清楚、證據確鑿。雙方的買后又長期各半居住、管理、使用，顏香芬也曾承認是與符振清合買。據此，同意你院審判委員會多數人的傾向性意見，即認定府城鎮達士巷７號第２進正屋１間、橫屋２眼系屬符振清、顏香芬兩人合資購買，產權應當共有分割和繼承。
4、王淑英與段巍一般所有權及與所有權相關權利糾紛
裁判文書：東城區人民法院（2003）東民初字第182號民事判決：
主要內容：段巍與王淑英系母子關系，本市東城區板廠胡同19號（以下簡稱19號）北房西數第一、二間房屋的產權歸信息產業部機關第一服務局所有，王淑英就上述房屋與產權人簽有租賃協議。1983年，包括段巍在內的王某一家人遷至19號北房兩間及廚房、廁所各一間。1989年段巍結婚搬至本市東城區北新橋三條64號其岳父家中居住，離婚后又于1997年回到19號北房西數第二間即訟爭之房居住。1999年夏至2000年夏，段巍在外經營餐館并居住其中。2002年3月，段巍與其女兒段雅靚在訟爭之房居住，段巍并以該房經營小賣部，工商登記字號為“北京小男孩食品店”。同年11月，王淑英及家人因與段巍發生矛盾，將訟爭之房鎖住。段巍現暫時在北京市東城區井陽胡同1號租住，月租400元，其物品仍存放在訟爭之房中。此外，段巍及其女段雅靚戶口登記在19號，與王淑英分立兩戶。2002年12月，段巍向原審法院起訴，以其與王淑英系母子關系且其一直隨其共同居住生活，現王淑英訟爭之房上鎖，致其無法居住經營為由，故請求確認其對訟爭之房享有居住權。王淑英辯稱，段巍并未與其共同居住，婚后一度搬出。作為訟爭房屋的承租人，其對該房享有居住權和使用權。故不同意段巍的訴訟請求。 裁判要旨：法院經審理認為段巍戶籍一直登記在訟爭房屋所在的19號，其經王淑英同意自1997年搬回訟爭之房，此后長期在內居住生活，并進行個體經營，與王淑英即房屋承租人形成了共居關系，對該房應享有合法的居住權。故判決段巍對本市東城區板廠胡同19號王淑英承租的北房西數第二間，享有合法居住權。
5、謝考進與謝會來、德榮麗關于居住權及騰房訴訟案件
一審判決：北京市東城區人民法院（2003）東民初字第00888號民事判決
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