[ 章建國 ]——(2011-9-29) / 已閱18565次
公房承租人死亡后拆遷補償款糾紛
典型案例評析
——章建國 律師
一、案情回放：紀某與賈某系夫婦（均為二婚），二人承租賈某單位的公房。賈某去世后，紀某仍然居住在該承租公房內。3年后，該承租公房被拆遷，紀某作為公房承租人與拆遷人簽訂了補償安置協議。賈某子女獲悉拆遷補償信息后，將紀某起訴到銅陵某法院，請求判令紀某將拆遷補償利益作為賈某的遺產進行分割。
二、辦案過程：章建國律師接受安徽景旺律師事務所指派后，對訴狀進行了仔細的研究。對于涉案的房屋性質、承租人情況、承租條件、被告在其丈夫去世后繼續承租的事實、單位作為房屋所有權人對拆遷補償的具體規定等事實情況進行調查取證。章建國律師根據調查所獲取的證據和國家、安徽省政府以及銅陵市政府關于拆遷補償的規定，認真撰寫答辯狀，提交證據材料，參加開庭審理，使整個案件事實清楚明了地展現在法官面前。
三、爭議焦點：
1、拆遷補償款的性質、構成和補償對象。
2、拆遷補償款是否屬于原承租人即原告父親的遺產。
四、答辯要點和結果
1、拆遷人支付給被告的拆遷補償款是基于對承租人居住權喪失的補償。
根據《國務院拆遷條例》第十三條第三款：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。”、《銅陵市城市房屋拆遷管理辦法》第三十三條：“拆遷公有住房……；房屋承租人未購房的，拆遷人應當將貨幣補償金額的10%支付給被拆遷人，90%支付給承租人，租賃關系終止，承租人不再享受住房貨幣化補貼�！钡囊幎�，在涉及承租公房拆遷時，拆遷補償金是對承租人居住權喪失的補償。
那么，本案中誰是適格的承租人呢？
首先，原告父親至房屋拆遷時不是適格的承租人。因為租賃行為是民事法律行為，而民事法律行為的實質要件之一是行為人具有相應的民事行為能力。拆遷時，原告父親賈某已經去世多年，顯然不能作為租賃法律關系的主體。而原租賃關系也因法律關系主體死亡而消滅。所以，理所當然，原告父親至2008年房屋拆遷時不可能再成為適格的承租人。
其次，被告至房屋拆遷時是事實上和法律上的唯一承租人。被告自2001年7月與原告父親賈某結婚后就居住在涉案公房內，賈某于2005年8月去世后，被告獨自居住在此房中，且繳納房租和水、電費等相關費用直到拆遷時。所以，被告是涉案公房的事實上的承租人。
又根據《中華人民共和國合同法》第二百三十四條、《國務院商品房租賃管理辦法》第十二條第二款：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋�！钡囊幎�，被告是唯一與原告父親賈某同住的家庭成員，所以，被告是涉案公房法律上的承租人。
由此可知，被告作為涉案公房事實上和法律上的唯一承租人，有權獲得拆遷補償款。
2、被告紀某獲得的拆遷補償款不是原告父親賈某的遺產。
根據《中華人民共和國繼承法》第三條：“遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、儲蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、圖書資料；······”的規定，遺產必須是公民死亡時遺留，公民個人的財產。而涉案房屋是公房，顯然不屬于原告父親賈某個人所有的財產。而拆遷人于2008年開始拆遷該公房，對該公房的承租人進行補償，其時，原告父親賈某已經去世并被注銷戶口多年，所以，拆遷補償款也不是其死亡時遺留的財產。所以，涉案的拆遷補償款沒有作為原告父親賈某遺產的要件，不屬于賈某的遺產。因此，原告主張將拆遷補償款作為遺產分割沒有事實根據和法律依據。
法院通過審理，查明了案件事實，認定了被告提出的觀點。并在此基礎上通過調解結案。
五、辦案心得：辦理此案的關鍵是厘清法律關系。在本案中，原告與被告之間發生關系的連接點是原告的父親，而焦點是被告作為承租人是基于與原告父親生前的夫妻關系，在原告父親去世以后，被告作為承租人所獲得的拆遷補償款是否包含死者的份額。
作為被告的訴訟代理人，必須厘清拆遷補償款在不同情形下的性質、成分和補償對象，并將該補償款與原告父親之間是否有關系，有何種關系進行分析，最終排除該補償款作為原告父親遺產的一切可能。
六、社會意義：本案的社會意義在于將感情層面的似是而非的觀念通過厘清法律關系而更新。雖然被告是基于與原告父親的夫妻關系而獲得公房的承租權，但是，在該公房拆遷時，原告父親已經去世多年，從法律角度，該拆遷補償款與原告父親已經沒有任何關系。雙方的權利和義務最終得以確定，雙方不再心存芥蒂。
七、本案影響力：涉案公房的單位是一個集團公司，與本案類似情況非常多。本案審理后，相關人員都比照該案的結果自行協商，解決分歧，具有比較明顯的示范效果。
