[ 李民 ]——(2003-8-6) / 已閱23225次
論承租人的優先購買權
李 民
[內容提要]本文是介紹承租人優先購買權的有關法律問題，承租人的優先購買權是指在出租人出賣租賃物時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。它是承租人的一項具有物權性質的法定權利，具有對抗第三人的法律效力；承租人只能在同等條件下優先行使購買權而不能以優于第三人的條件購買租賃物，出租人與承租人就租賃物的買賣價格達不能協議時，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的價格將租賃物出賣給第三人，否則就侵害了承租人的合法權益，承租人可以向人民法院請求宣告出租人與第三人買賣租賃物的合同無效，而且還可以直接請求人民法院確認承租人與出租人之間形成的以同等條件為內容的買賣合同成立。
一、承租人優先購買權的法律性質
承租人的優先購買權是指作為承租人的公民、法人在租賃合同有效期內，在出租人出賣租賃物時，依照法律的規定享有在同等條件下優先于其他購買人購買租賃物的權利。
承租人優先購買權的法律性質體現在以下幾個方面：
⒈承租人的優先購買權是一種法定權利。承租人的優先購買權必須由法律直接加以規定，即只能由法律加以創設，而不能根據當事人之間的約定而產生。[1]1983年12月國務院發布的《城市私有房屋管理條例》第十一條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權”。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權”。《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”這些規定都是承租人享有優先購買權的法律依據。由于承租人的優先購買權是一種法定權利，因而其具有對抗第三人的法律效力。
⒉承租人的優先購買權是一種具有物權性質的請求權。關于承租人的優先購買權是否具有物權性質，目前有兩種不同看法。一種觀點認為，承租人的優先購買權本身不是直接對租賃物享有權利，因而不具有物權性質，僅具有債權效
力，即承租人僅具有請求與出租人就租賃物訂立買賣合同的請求權。出租人出賣租賃物時，承租人依同等條件聲明購買的，出租人有承諾的義務。如果出租人不通知承租人而直接與第三人訂立合同出賣租賃物，承租人只能對出租人主張損害賠償，而不能主張優先購買租賃物。另一種觀點認為，承租人的優先購買權具有物權性質，屬于物權范疇。筆者認為，承租人的優先購買權應屬一種具有物權性質的請求。物權設定時必須公示，所謂公示原則，是指物權的各種變動必須以一種可以公開向社會顯示，并能取信于公眾的外部表現方式予以展示，方能生效的法律原則。首先，從近代世界各國的立法趨勢來看，主要有三種立法例：一是成立要件主義，又稱有效要件主義、形式主義。德國等一些大陸法系國家采此立法模式。這種立法例把公示即登記或交付作為物權變動的有效要件。也就是說，只有當事人之間的物權變動意思表示，而無法定的公示方法，其物權變動意思表示不僅不發生社會的公信力，且不具有物權變動的法律效果。二是對抗要件主義。法國、日本等國采此立法模式。這種立法例認為，公示方法雖有社會的公信力，但不是物權變動的要件。當事人形成物權變動的意思表示即產生物權變動的法律效果，只是在未依法進行公示之前，不具有社會公信力，不能對抗善意第三人，即不知情的第三人可以當事人未公示為由，否認其物權變動的效果。三是折衷主義。這是兼采成立要件主義和對抗要件主義的一種立法例，奧地利和前蘇俄等國家采此立法模式。但這些不同的國家在“兼采”的同時又有所偏重，或者以成立要件主義為原則，以對抗要件主義為例外；或者以對抗要件主義為原則，以成立要件主義為例外。[2]《中華人民共和國民法通則》第七十二條規定：“按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”從這一規定內容看出，我國現行法律在物權公示立法上所采取的是以成立要件主義為原則、以對抗要件主義為例外的折衷主義。國務院《城市私有房屋管理條例》第六條規定城市私有房屋所有權移轉應進行登記，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條、第二十五條規定國有土地使用權出讓和轉讓亦應進行登記，這應看作是《中華人民共和國民法通則》第七十二條所指：“法律另有規定”的情形。由于租賃權的物權性，基于租賃權而產生的承租人的優先購買權也自然具有物權性質。其次，承租人的優先購買權雖然不能直接對租賃物享有權利，但能直接對抗第三人，且承租人只要在同等條件下就能依自己的行為使權利發生變動，這明顯區別于設立、變更或消滅必須由雙方當事人的意思表示一致來完成的債權。最后，明確承租人的優先購買權是一種物權，可以有效地防止出租人與第三人串通而以協議的形式任意更改法定優先購買權的規定，侵害承租人的權利。由于物權具有絕對排他性效力，如果不能從其外部察悉物權變動的征象，則會給第三人造成難認預測的損害，直接威脅交易安全。確立物權公示制度，通過公示使物權法律關系得以公開透明，當事人及第三人直接從外部就可以知悉物權的存在及其現狀，這對維護物的占有秩序和交易安全具有重要意義。[3]反之，如果承租人的優先購買權不具有物權效力，其功能就會被削弱，優先購買權制度也會因此而形同虛設，顯得毫無意義。
⒊承租人的優先購買權是一種附限制條件的形成權。所謂形成權，是指由法律賦予的權利人僅憑自己的單方行為即可使法律關系發生、變更或消滅的權利。由于承租人一旦行使優先購買權，即可依法排除出租人將租賃物出賣給他人的可能，而在其與出租人之間形成買賣租賃物的權利義務關系。因此，承租人的優先購買權是一種形成權。承租人僅憑自己的單方意思，即可與出租人形成以出租人與第三人同等條件為內容的買賣合同，無須出租人承諾。又由于承租人的優先購買權以同等條件為前提，因此，其又是一種附限制條件的形成權。
⒋承租人的優先購買權是一種期待權。承租人的優先購買權并不是承租人在任何時候都能享有的一種現實權利，在出租人出賣租賃物之前，承租人的優先購買權僅僅表現為一種可能性。只有在特定的法律事實出現，即當出租人出賣租賃物時，承租人才能實際行使優先購買權，使這項權利由可能性變為現實性。[4]因此，承租人的優先購買權發生于出租人轉讓租賃物所有權之時，在此之前，承租人的優先購買權只是一種期待權。
⒌承租人的優先購買權是一種專屬權。由于承租人的優先購買權是根據法律規定而產生的，這種權利僅屬于承租人本人，故不能轉讓和繼承。但是，如果承租人承租租賃物是供家庭成員共同使用的，則承租人死亡時，承租人的家庭成員應視為享有優先購買權。[5]
二、承租人行使優先購買權的構成要件
承租人行使優先購買權必須具備下列要件：
⒈承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。由于承租人的優先購買權是由承租人與出租人之間合法有效的租賃合同而派生的一項民事權利，是在出租人租賃物上附加的一項合法負擔，因此，承租人行使優先購買權必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如果租賃合同不成立、無效或因履行期限屆滿而終止，則承租人不享有優先購買權。
⒉承租人只能在同等條件下行使優先購買權。承租人行使優先購買權是按照等價有償的原則，在同等條件下購買出租人的租賃物，而不是以優于第三人的購買條件購買租賃物，在非與第三人同等條件下，承租人不享有優先購買權。何為同等條件，我國審判實踐中有兩種不同觀點：一是絕對同等說，認為承租人購買租賃物的條件應與第三人購買租賃物的條件完全一致。二是相對同等說，認為承租人購買租賃物的條件與第三人購買租賃物的條件大致相等，即為同等條件。筆者認為，如果當事人在租賃合同中沒作特別約定，同等條件就是指同等價格。之所以如果主張，理由是：第一，把相同條件理解為同等價格，符合公平原則。因為出租人出賣租賃物，主要是從賣價上考慮的，而金錢是天生的平等派，將同等條件視為同等價格，符合公平原則。至于付款的時間、方式等，因均可歸結到賣價上來，故其實質上仍是賣價問題。第二，將同等條件理解為同等價格，標準客觀，易于操作，不會在司法實踐中出現對“條件”理解不同而出現公說公有理、婆說婆有理的問題。需要特別說明的是，在把同等條件理解為同等價格之后，有必要對價格進行界定，在司法實踐中，同等條件的價格形成是一個復雜的過程。一般而言，出租人與承租人就租賃物買賣價格達不成協議時，出租人即不得在租賃合同有效期內再以低于或等于承租人所能接受的價格把租賃物賣給第三人，否則承租人可以同等條件為由主張優先購買權。如果出租人與承租人對買賣租賃物已達成協議，出租人或第三人即不得再以競價來否定出租人與承租人達成的協議。
⒊承租人必須在一定的期限內行使優先購買權。所謂優先，主要是指時間上的優先。在條件同等時，只有享有優先購買權的承租人放棄優先購買權后，出租人才能將租賃物賣給第三人。為了保障交易安全，促進正常財產流轉，有效地保護租賃合同雙方當事人的合法權益，各國法律均規定，承租人的這種優先購買權必須在一定的期限內行使。這一期限首先應限定在租賃合同有效期內，其次應限定在租賃合同有效期內的一定時期。如我國《城市私有房屋管理條件》第十一條和《意見》第118條均規定，房屋承租人的優先購買權應在接到通知后3個月內行使。如果承租人在接到通知后3個月內未作購買的意思表示，應視為放棄優先購買權。
三、承租人優先購買權與共有人優先購買權沖突的平衡
《中華人民共和國民法通則》第七十八條第三款規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”[6]《意見》第92條規定：“共同共有財產分割后，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。”[7]由此可見，共有人對共有財產享有優先購買權。在司法實踐 ，常常遇到共有人將其共有財產出租，由此而產生承租人的優先購買權與共有人的優先購買權發生沖突的問題。
如何平衡這兩種權利的沖突，我國現行法律沒有明文規定。筆者認為，法律作為利益分配的調節器，當承租人的優先購買權與共有人的優先購買權發生沖突，應堅持“兩利相權取其重”的價值取向進行平衡，確定共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權。[8]理由是：第一，從法律效力上看，共有人的優先購買權是從共有權中派生出的一項權利，它是基于共有人對共有物的所有而對共有人所有權的一種法律保護。承租人的優先購買權是從租賃權中派生出的一項權利，它是基于承租人對租賃物的租賃而對承租人租賃權的一種法律保護。盡管目前各國法律對租賃權的保護已呈物權化趨勢，但無論如何，租賃權畢竟還是只是基于合同而產生的一種債權。[9]按照民法的一般規則，對物權的保護應優先于對債權的保護。當物權與債權并存時，物權具有優先于債權的效力。因此，共有人的優先購買權應具有高于承租人優先購買權的法律效力。第二，從權利義務上看，共有人作為整個共有財產的所有人，其與共有財產的利害關系較之于承租人更為密切，其對共有財產的關注較之于承租人更為盡心，其對共有財產所負的維護義務和責任較之于承租人更為重大，因此，根據權利與義務相一致的原則，共有人的優先購買權較承租人的優先購買權應更為優先。第三，從立法目的上看，共有人的優先購買權是共有權中包含的權利，是為了保護共有人的財產而設立的。而承租人的優先購買權則是為了穩定租賃關系，使承租人不因租賃物產權的轉移喪失租賃權而設立的。不過，設立承租人優先購買權的這種目的可以通過“買賣不破租賃”的原則來實現。《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”[10]因此，即使承租人不享有優先購買權，其租賃權仍然能夠得到保護。但如果共有人不享有優先購買權，則難以獲得其他規則的保護。第四，從情理上看，共有大多是基于某種特定人身關系的共有，共有人之間大多有某種血緣或親屬關系，而作為租賃法律關系主體的出租人和承租人則一般不具有血緣或親屬關系。因此，一方共有人處分其共有財產時往往會首先考慮和照顧其他共有人的利益，由此而明確共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權，也是符合情理和能令人接受的。
四、對承租人優先購買權的法律保護
承租人的優先購買權受到侵害時應如何保護，我國法律未作明確規定，只是在《意見》第118條中規定，出租人出賣出租房屋，未通知承租人，承租人可以請求宣告該房屋買賣無效。[11]也就是說，對承租人優先購買權的法律保護，只能是由承租人請求人民法院宣告出租人與第三人買賣租賃物的合同無效，然后再由承租人向人民法院起訴要求出租人將租賃物以同等條件賣給自己。
筆者認為，僅以承租人請求人民法院宣告出租人與第三人關于買賣租賃物的合同無效作為對承租人優先購買權的保護是不夠的。對承租人優先購買權的保護，除了規定承租人的有權請求人民法院宣告出租人與第三人關于租賃物買賣合同無效外，還應明確規定出租人有直接請求人民法院確認承租人與出租人之間形成以同等條件為內容的買賣關系的請求權。理由是：第一，承租人的優先購買權是一種附條件的形成權，根據形成權的法律特征，只要條件相同，承租人的單方意思表示就能使承租人與出租人之間形成以出租人與第三人的同等條件為內容的合同。第二，明確規定承租人有直接請求人民法院確認其與出租人之間買賣關系的請求權，可以減少當事人的訟累，符合“兩便”原則，有利于徹底保護承租人的合法權益。如果規定承租人只能先向人民法院起訴請求確認出租人與第三人的買賣租賃物的合同無效，然后再向人民法院起訴要求確認其與出租人之間的買賣關系，不僅耗費了有限的司法資源，而且極易出現出租人以種種理由使承租人的優先購買權無法得到實現的問題。如出租人往往會以租賃物不出賣為由，或以承租人期屆滿后再出賣為由來對抗承租人的優先購買權，此時承租人的優先購買權再也無法實現，由此導致承租人的優先購買權形同虛設，不能發揮應有的功能。
基于上述理由，故筆者主張，必須規定承租人在請求人民法院確認出租人與第三人買賣租賃物的合同無效的同時，有權直接請求人民法院確認其與出租人之間形成的以出租人與第三人的同等條件為內容的買賣租賃物合同，以便最大限度地保護承租人的合法權益。
[1]王利明著：《民法學》法律出版社2000年6月第1版第69頁
[2]馬原著：《中國民法教程》中國政法大學出版社1998年10月第1版第256頁
[3]馬原著：《中國民法教程》中國政法大學出版社1998年10月第1版第255頁
[4]馬原著：《中國民法教程》人民法院出版社1997年8月第1版第205頁
[5]馬原著：《中國民法教程》人民法院出版社1997年8月第1版第207頁
[6]參見《中華人民共和國民法通則》第七十八條第三款
[7]參見貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第92條
[8]王家福著：《民法基本知識》人民日報出版社1996年10月第1版第165頁
[9]馬原著：《中國民法教程》中國政法大學出版社1998年10月第1版第248頁
[10]參見《中華人民共和國合同法》第二百二十九條
[11]參見貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第118條
江蘇省句容市人民法院
