[ 張生貴 ]——(2012-2-27) / 已閱12337次
要點提示：
公有住房承租人與直管公房經營管理單位訂立承租協議，其他共居人的權利保護問題，一直是現實中極易發生矛盾的焦點；部分共有人對外轉讓共居房屋，未搬離的共居人是否有權要求確認無效？占有保護與物權保護發生沖突時，如何依照法律規定甄別法律保護順序，本案將根據現實案例一一解答。
一、當事人的基本情況：
原告: 劉歌 原告: 王女士 原告: 劉暢 被告: 張蘭 被告: 劉維
原、被之間均系家庭成員關系，三原告為一家人，被告王女士系原告劉歌之母，被告劉維系原告劉歌之胞兄。
訴爭性質指向“物權保護”；
請求法院確認原告系承租公有住房“東城區美術館后街65號樓3門105號”的共居人，依法共同享有承租公房的居住使用權；
請求確認承租人王女士未征得共有權人同意，答應被告劉維使用公有住房的行為無效；
請求判決被告將放置在105室內的物品搬走、騰空房屋；
要件事實及客觀證據：
事實一：三原告系一家人，1987年以前，原告家人與被告王女士曾分戶居住在“東城區大街”兩間公租平房內；1988年原、被告居住的平房進行危房改造，拆遷安置方案原計劃分戶安置兩套房屋，后由于種種原因未能分戶安置，拆遷方將兩家合用回遷安置在“東城區后街”一套房屋內（使用面積為55.5平米），王女士代表原告一家同公房管理部門續簽承租合同。
事實二：三原告一直持續居住在承租的公房內，按期繳納各種費用；因生活困難無力改善居住條件，原告一家人與簽署公房承租協議的王女士為共同承租人，享有共居權。
事實三：被告劉維的女兒曾在此房中的一間居住過，2009年被告劉媛因結婚搬離此房，但其物品和家俱仍占用著此房，被告劉維借機換鎖擬占此房，劉維辯稱母親王女士是唯一承租人，有權許可其居住使用。
事實四：訴爭房總建筑面積僅有55平米，實際居住的是兩戶四口人，劉暢已到結婚年齡，需要公租房內的其中一間用于結婚，但劉維也在搶占，由此引發家庭矛盾。劉媛2009年結婚后搬離到其配偶家居住，劉維擬占房，劉暢用此房結婚，引發爭端。
事實五：劉維從未在訴爭房內居住過，1990年從外地進京后一直在外居住，有自己的房屋，以在外租房為由擠住訴爭公房。
事實六：（2011）二中民終字第139號民事判決經審理查明部分確認的事實（第3頁上部）：拆遷單位因房屋尚未配套，對王女士、劉歌兩戶采取合用安置，為王女士一家安置到上述房屋，此處對“兩戶合用安置”業經司法確認。
證明上述事實的證據：書證、拆遷人的證明、戶口本、相關票據等六組證據。
四、值得關注的三個法律問題
法律問題一：關于“共居人”權利確認的司法依據：
北京市高級人民法院相關司法指導意見，公房承租人與共同居住的家庭均享有合法居住權，承租協議上簽名的承租人以外的家庭成員是公有住房的共居人。
法律適用引述：2003年9月2日北京市高級人民法院對北京市第二中級人民法院請示的劉士奎與劉鴻宇、劉毅財產權屬糾紛案的答復：經研究認為，根據《城市公有住房管理規定》以及我國公有住房租賃、拆遷、出售的相關政策，承租、購買公有住房是國家分配給職工的一種社會福利，此種福利的享受人不僅包括承租人，還包括與其共同居住的家庭成員。-----北京市高級人民法院《審判工作規范》第148頁 2、請示答復（2003年9月2日）
法律問題二：關于共有權人無權單獨處分的司法依據
引述法律實踐資料：關于“承租人無權單獨處置公有房屋使用權”司法實踐：
公有房屋的承租人很多時候是家庭的代表，雖然由這個人承租，但往往該公房中有權使用的有很多人。例如拆遷安置的公房，除了承租人外，拆遷中需要安置的人口都有權使用該套公房，承租人要處置該套公房的使用權，在一些情況下就要看其他使用人的意見。如果該套房屋的共同居住人在拆遷中享有一定的既得利益，那么承租人處分使用權時就受到限制。沒有征求使用人的同意，承租人就無權處分使用權，如果處分了，就會發生法律上的無權處分。
法條依據：
1、《合同法》第51條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。
2、《民法通則若干問題意見》第８９條 共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。
引述法律實踐資料：根據上海市房屋租賃條例第38條二款規定，公房承租人轉讓承租權應事先征得在本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。因此，公房承租人處分其承租權的自由受共同居住人意思表示的限制，在未經共同居住人同意的情況下，從維護居住人生存利益角度出發，原則上應確認該轉讓行為無效。具體情況可分別處理，受讓人未實際入住公房，未搬離公房的共同居住人有證據證明轉讓人未經其同意而轉讓該公房使用權，則該轉讓行為無效。----《上海高級人民法院關于審理公房承租權確定及使用權轉讓糾紛案件若干問題的意見》滬高法民一【2004】44號 引自最高人民法院司法政策與指導案例（房地產卷）第255--256頁
法律問題三：關于“占有事實”與“物權保護”順位關系：
被告劉維曾經起訴劉暢的占有返還糾紛，經東城法院審理后，以（2011）東民初字第03635號民事判決判令劉暢給付鑰匙，劉暢以原審認定事實不清，適用法律不當為由提出上訴，經二審法院審理，改變了一審認定的事實，（2011）二中民終字第13967號民事判決第3頁上標第四行“對王女士、劉歌兩戶采取合用安置，為王女士一家安置到上述房屋內，劉維的二女兒于1999年9月搬入，劉維亦將自己的物品放入該居室內。現在的實際情況是：劉維的二女兒于2009年結婚后搬出此房，與其丈夫共居生活，劉維一直長期在外有住房，再將物品放入此房，妨害了劉暢結婚用房，此前劉維女兒的居住也僅僅是寄住，并非拆遷部門安置的法定權利。
劉媛曾經居住，結婚后搬出此房，劉媛婚前的居住，僅僅是親屬之間的寄住，并非拆遷人確定的被安置人口，其搬離此房后，騰出的房屋原告有權優先使用（參照最高人民法院審判監督指導2010年第3輯“公有住房共同居住人的認定標準”）。
劉歌一家人起訴的是“物權保護糾紛”，劉維起訴的是“占有物返還糾紛”，原有判決確定的內容是返還原物，該判決對物權保護糾紛不具既判力，“占有返還”請求權依據物權法245條規定，本案系“物權保護”請求權，適用物權法第33條、34條、35條規定。最高人民法院編著的物權法條文理解與適用（第711頁），當“占有保護請求”與“物權保護請求權”發生沖突的，應當根據物權優先的原則處理。
占有保護請求權只確認的是一種占有事實的關系，占有保護請求權與物權保護請求權的效力不同，占有保護請求權不問占有背后有無占有的本權存在，直接針對占有的事實，與占有人是否有權占有無關。
占有保護請求權與物權請求保護權之間有區別，法律基礎不同、功能不同，物權保護請求權是基于物權的絕對性、排他性而規定的一種防衛性請求權，其請求權基礎為物權，物權請求權是物權的效力或權能的自然體現，占有保護請求權的基礎是占有事實，而非基于確定的權利，不涉及占有物的權利歸屬問題。物權請求權的功能表現為物權園滿狀態的恢復，物權效力得到維護，具有終局性和確定性，占有之訴與本權之訴互不妨礙，各自獨立，當占有保護請求權與物權保護請求權發生沖突時，最終應依據占有人與本權人之間的法律關系決定物的歸屬，即法律上的權利義務關系而非事實上的支配關系。
利益衡平及風險評估：
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