[ 武志國(guó) ]——(2012-4-7) / 已閱9730次
2011年11月份，在樓市成交量持續(xù)低迷的背景下，房企存貨增加，資金緊張，為了在年底前進(jìn)行“房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”新一輪“沖刺”，打動(dòng)“持幣觀望者”，一些房企打出了“漲價(jià)歸您、降價(jià)我擔(dān)”、“同樓盤(pán)降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”、“區(qū)域市場(chǎng)跌價(jià)給予補(bǔ)償”、“降價(jià)可退房”等廣告，甚至表示愿意與購(gòu)房人立下字據(jù)，簽署協(xié)議或做出書(shū)面承諾。其實(shí)，早在2008年年底就有房企業(yè)承諾：“一年內(nèi)，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)的商品房一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，將給購(gòu)房人補(bǔ)償差價(jià)”。現(xiàn)如今“昨日再現(xiàn)，故伎重演”，那么上述“同樓盤(pán)降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”、“區(qū)域市場(chǎng)跌價(jià)補(bǔ)償”、“降價(jià)退房”這究竟是怎么回事？ 是“虛晃一槍”還是“冒險(xiǎn)對(duì)賭”？
一、房企推出的“銷(xiāo)售價(jià)格保證”即房企許諾承受購(gòu)房者的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式：
（1） 承諾不降價(jià)
對(duì)于一些首開(kāi)盤(pán)（低開(kāi)高走）或者尾盤(pán)等，房企承諾（單方聲明、廣告要約、雙方協(xié)議等形式）購(gòu)房者購(gòu)房后一定時(shí)間內(nèi)，與購(gòu)房者所購(gòu)商品房相同或在主要價(jià)格因素相當(dāng)?shù)耐豁?xiàng)目商品房（如地段、戶(hù)型、樓層、產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等方面相當(dāng)）再銷(xiāo)售均價(jià)不低于購(gòu)房者所購(gòu)商品房的價(jià)格或者降價(jià)不超一定比例或不低于一定的價(jià)格參數(shù)（如當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局或房管局公布的某一時(shí)期內(nèi)區(qū)域新建商品房成交均價(jià)），約定違反承諾的承擔(dān)比較模糊的違約責(zé)任或不明確的賠償責(zé)任。
（2）降價(jià)就退差
房企與購(gòu)房人約定，自購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)特定房屋之日起至該房屋交付日止期間（或者另外約定一個(gè)期限），購(gòu)房人所購(gòu)買(mǎi)同項(xiàng)目同棟樓同戶(hù)型的商品房的成交均價(jià)(或者約定其他的價(jià)格參照標(biāo)準(zhǔn)）下降的，房企將無(wú)條件（也可能約定附帶一些條件）退還購(gòu)房者差額部分房款。
（3）跌價(jià)補(bǔ)差，漲價(jià)分享
此種情形是“降價(jià)補(bǔ)差”的變通，比如，有的房企在樓盤(pán)銷(xiāo)售廣告中提出“跌了我全賠，賺了對(duì)半分”，房企與購(gòu)房者約定，購(gòu)房后一定時(shí)期內(nèi)，如出現(xiàn)同項(xiàng)目同類(lèi)商品房銷(xiāo)售成交均價(jià)下降的或區(qū)域房?jī)r(jià)下跌（比如以當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)公示的區(qū)縣新建商品住宅成交均價(jià)變化為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)），由房企全額賠付，如價(jià)格上漲則由購(gòu)房者和房企平分收益。
(4)降價(jià)就折扣或免收尾款
此種形式也是“降價(jià)補(bǔ)差”的變通，但財(cái)稅處理不同。比如，有的房企暫收九成或者部分房款，并承諾一定時(shí)間后（如交房時(shí)、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前）如果品質(zhì)相同的樓盤(pán)房?jī)r(jià)（有的為了防止模糊，可能會(huì)界定品質(zhì)相同樓盤(pán)的范圍或者標(biāo)準(zhǔn)，或者約定其他的價(jià)格參照，如有的樓盤(pán)約定“凡出現(xiàn)購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)商品房所屬項(xiàng)目同批次房源中有一定套數(shù)以上商品房成交單價(jià)低于約定的基準(zhǔn)價(jià)的，即視為價(jià)格下跌，房企對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行差額補(bǔ)償”）下跌時(shí)，購(gòu)房者未交的房款就可不再繳納。
（5） 降價(jià)給予非貨幣補(bǔ)償或贈(zèng)送與降價(jià)差額相當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)
此種情形仍屬于“降價(jià)補(bǔ)差”的變通，比如，房企與購(gòu)房人簽約協(xié)議約定，如果在一定期限，發(fā)生約定的價(jià)格下跌情形時(shí)，房企將無(wú)條件（也附帶條件）給購(gòu)房者非貨幣形式的補(bǔ)償（如贈(zèng)送一定面積的房產(chǎn)、進(jìn)行房產(chǎn)置換、無(wú)償代付一定金額的物業(yè)費(fèi)、贈(zèng)送車(chē)輛、贈(zèng)送裝修代金券等等）。
（6）降價(jià)就退房
房企與購(gòu)房人約定，如果在購(gòu)房后一定時(shí)間內(nèi)（如約定交房日前），購(gòu)房人所購(gòu)買(mǎi)商品房所在項(xiàng)目同棟樓同戶(hù)型的商品房成交平均價(jià)格（或者約定周邊類(lèi)似項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格或同一項(xiàng)目下期銷(xiāo)售價(jià)格等等）下跌的，房企將無(wú)條件或附條件退房，有的房企甚至答應(yīng)退房時(shí)按照一定標(biāo)準(zhǔn)支付退款利息。
（7）無(wú)條件退房或約定“后悔權(quán)”
如有的房企打出購(gòu)房后滿(mǎn)一定期限以后購(gòu)房人可以在一定時(shí)間內(nèi)要求“無(wú)條件退房”，無(wú)需任何理由。其實(shí)房企如此盤(pán)算著，即便將來(lái)退房，也至少能滿(mǎn)足其一定的融資需求。
曾有劉俊海等法律學(xué)者提到過(guò)我國(guó)應(yīng)在三類(lèi)商品交易活動(dòng)中建立消費(fèi)者的冷靜期限內(nèi)的“法定后悔權(quán)”制度：網(wǎng)上交易；先交錢(qián)后簽合同的消費(fèi)行為；交易額巨大的消費(fèi)行為，比如購(gòu)買(mǎi)房屋等。
（8）降價(jià)就回購(gòu)
如有的樓盤(pán)推出了“原價(jià)回購(gòu)”或“溢價(jià)回購(gòu)”計(jì)劃吸引購(gòu)房者：購(gòu)房滿(mǎn)一定時(shí)間的購(gòu)房人，屆時(shí)房?jī)r(jià)（約定價(jià)格參照）下跌，只要購(gòu)房者提出申請(qǐng)，房企（或者房企指定的第三人）將與購(gòu)房者簽訂合同按約定價(jià)格回購(gòu)原售物業(yè)。
二、關(guān)于房企對(duì)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的承諾之法律效力
房企采用許諾承擔(dān)原本應(yīng)由購(gòu)房者承擔(dān)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)（商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）的促銷(xiāo)手段，且不存在欺詐或者有其他效力瑕疵的話，則得不出此做法違法無(wú)效的結(jié)論。
《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條明文規(guī)定“房地產(chǎn)廣告中不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。” 上述各種價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的許諾并非由房企保證購(gòu)房者所購(gòu)房屋購(gòu)買(mǎi)后特定時(shí)點(diǎn)不貶值，因此上述許諾并不違反前述規(guī)定。
因此，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同特別約定或者開(kāi)發(fā)商單方承諾的情形下，購(gòu)房人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
購(gòu)房者應(yīng)注意將此等價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的約定立下字據(jù)，甚至寫(xiě)進(jìn)售樓合同或者另行約定，均為有效條款，當(dāng)然條款的兌現(xiàn)還取決于房企信用等其他保障條件。
值得注意的是，如果房企僅僅是承諾贈(zèng)與差額相當(dāng)?shù)膶?shí)物或權(quán)利，那么實(shí)際上是一種贈(zèng)與行為（與其他有償贈(zèng)予不同，如買(mǎi)房送地下室、買(mǎi)房送專(zhuān)屬露臺(tái)、買(mǎi)房送車(chē)位、買(mǎi)房送裝修等不同），而在法律上講，恐怕因降價(jià)行為發(fā)生時(shí)要求房企兌現(xiàn)贈(zèng)與合同的時(shí)候，房企會(huì)主張撤銷(xiāo)贈(zèng)與。
三、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)條款涉及的財(cái)會(huì)稅務(wù)問(wèn)題
按照2011年4月26日《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2011〕32號(hào)）對(duì)購(gòu)房單位和個(gè)人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題明確如下：對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。 對(duì)于還沒(méi)有簽訂正式合同（一般是僅簽署購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)）或雖已簽署購(gòu)房合同但未到房管部門(mén)備案的購(gòu)房人，房企直接以新價(jià)格與購(gòu)房人簽署購(gòu)房合同或變更購(gòu)房合同,此種操作應(yīng)認(rèn)定為“折扣”行為，不存在納稅調(diào)整的問(wèn)題；簽訂了購(gòu)房合同且辦理了合同備案登記的甚至辦理了產(chǎn)權(quán)證的，要么房企按照房管部門(mén)的規(guī)定辦理手續(xù)（如變更合同或者解除原合同重新簽合同），要么就是直接支付貨幣給購(gòu)房人。
后一種情形的降價(jià)補(bǔ)差會(huì)引起一些稅務(wù)問(wèn)題，那么如何認(rèn)定這個(gè)補(bǔ)償行為的屬性，算是“折扣”（不存在納稅調(diào)整），還是“債務(wù)免除”或“捐贈(zèng)”，或者是“違約賠償”，亦或者是其他？
例如，如果采取贈(zèng)與的方式，按照新《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，對(duì)于購(gòu)房人的“捐贈(zèng)”并非公益性捐贈(zèng)，因此是不允許房企在企業(yè)所得稅前扣除。如房企支付購(gòu)房者違約金，則計(jì)入“營(yíng)業(yè)外支出”而非“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，降價(jià)補(bǔ)差并非因違約行為而去賠償購(gòu)房人，“主動(dòng)”補(bǔ)差是特殊時(shí)期的非常促銷(xiāo)行為，因此，如何按“違約賠償”處理仍值得商榷。
另外，如果在辦理按揭之后進(jìn)行回購(gòu)（相當(dāng)于二手房轉(zhuǎn)讓?zhuān)炊址康亩愘M(fèi)計(jì)算）的話，甚至可能會(huì)影響購(gòu)房者今后購(gòu)房或貸款的條件待遇等事宜，購(gòu)房者也應(yīng)謹(jǐn)慎考慮。
四、購(gòu)房人要求房企會(huì)兌現(xiàn)承諾并非易事
（一）對(duì)降價(jià)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)存在難度
由于出賣(mài)人往往有為買(mǎi)受人設(shè)下“陷阱”的本能沖動(dòng)，很可能故意將降價(jià)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)約定不清。故此，只有雙方明確書(shū)面約定降價(jià)認(rèn)定的依據(jù)、差價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞胶脱a(bǔ)償?shù)臅r(shí)間以及行權(quán)的時(shí)限等內(nèi)容，才具備可操作性。但是，由于上述各種房企對(duì)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的許諾，基本上都是以購(gòu)房者所購(gòu)房屋之外的其他房屋的價(jià)格變動(dòng)作為對(duì)購(gòu)房者補(bǔ)償或退房的依據(jù)，比如約定以小區(qū)后期售賣(mài)商品房?jī)r(jià)格或者以周邊小區(qū)同類(lèi)商品房的售價(jià)作為參考，與購(gòu)房者之前所購(gòu)商品房的價(jià)格進(jìn)行比較或者以權(quán)威的房?jī)r(jià)指數(shù)作為基準(zhǔn)進(jìn)行比較計(jì)算，即便房企無(wú)意“混淆”，實(shí)際去計(jì)量降價(jià)問(wèn)題也非常困難，筆者目前尚未發(fā)現(xiàn)清晰的降價(jià)判定模型或精準(zhǔn)的降價(jià)表達(dá)方式。
根據(jù)民訴當(dāng)中 “誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的舉證原則，究竟怎樣才算是“降價(jià)”了，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)首先負(fù)責(zé)舉證。主張合同關(guān)系變更、解除的一方當(dāng)事人對(duì)引起合同關(guān)系變動(dòng)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。但是由于房企掌握在銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)，因此不排除人民法院可以根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合當(dāng)事人舉證能力等因素將一定的舉證責(zé)任分給房企，或者購(gòu)房人會(huì)申請(qǐng)法院前往商品房交易管理部門(mén)調(diào)取交易數(shù)據(jù)。另外，也有可能就約定不明之處以格式條款為由做出對(duì)房企不利的解釋。
（二）房企隱性降價(jià)行為難以識(shí)別
房企為避免條件成就，勢(shì)必會(huì)采取了一些買(mǎi)面積送面積、買(mǎi)房送裝修、買(mǎi)房送車(chē)、買(mǎi)房送物業(yè)費(fèi)去、買(mǎi)方送旅游名額等等非直接降價(jià)活動(dòng)（變相的降價(jià)活動(dòng)、拆分價(jià)格、托市等），但在成交價(jià)格上仍然與原價(jià)相差不大，使得賠付承諾也就只是個(gè)“竹籃打水一場(chǎng)空”。
（三）房企會(huì)盡可能地約定較長(zhǎng)的時(shí)間
鑒于房企對(duì)于城市化進(jìn)程并未完成的情況下，對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)依然充滿(mǎn)信心。因此，房企對(duì)購(gòu)房者的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的時(shí)間的選擇很重要，如果簽訂的保值時(shí)間越長(zhǎng)，升值的可能性越大，對(duì)房企來(lái)說(shuō)也就越有利，完全不同于擔(dān)保期限。
（四）退房行權(quán)期限
根據(jù)《合同法》第九十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條，雙方應(yīng)當(dāng)約定購(gòu)房人請(qǐng)求解除合同的期限，未明確約定的，最晚應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，可能導(dǎo)致退房權(quán)或解除權(quán)消滅。
五、保價(jià)行為其實(shí)擾亂了市場(chǎng)
炒房其實(shí)與炒股一樣，責(zé)任應(yīng)自負(fù)，投資有風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格波動(dòng)是最正常不過(guò)的，其實(shí)，在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的投資心態(tài)下，在對(duì)前業(yè)主“暴力”要求客人只許漲價(jià)不許降價(jià)行為的妥協(xié)，上述“保價(jià)”措施這是破壞了買(mǎi)賣(mài)信用體系，有違誠(chéng)實(shí)信用和公平原則，屬于市場(chǎng)亂象，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面作用。
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