[ 武志國 ]——(2012-4-7) / 已閱17230次
為了極推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民等現象，提高住宅裝修生產的工業化水平，引導住宅產業現代化快速發展，國家出臺了《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》（國辦發〔1999〕72號）以及《商品住宅裝修一次到位實施導則》等文件。購房人直接購買精裝房，如果精裝質量還可以的話，那么就可以省去了自行裝修的麻煩。
一、毛坯（清水）與裝修整合，和毛坯（清水）與裝修分拆兩者的區別
對于將修一次到位的成品房（全裝修房）或菜單式裝修，房企設計了不同的精裝房交易結構，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和購房者只簽訂商品房買賣合同（約定精裝交房標準）。購房款包括了毛坯（清水）房屋和裝修工程款兩部分，房企開具不動產銷售發票。
拆分模式，是指房企安排購房人分別簽訂《商品房買賣合同》和《委托裝修合同》。房屋買賣合同由房企與業主簽訂，房企承擔責任。裝修合同由裝修公司、房企與買受人（大多數時候房企不參加）簽訂，裝修公司對其質量承擔責任。購房人往往根據房企的要求與其指定的裝修公司簽訂《委托裝修合同》，如果房地產開發企業自身同時具備室內裝修施工資質的，也不排除與房地產開發企業簽署的可能性。購房款項被分拆為房款和工程款，房企出具不動產銷售發票，裝修公司出具房屋裝修發票（發票也有可能有比較混亂的安排）。
二、毛坯（清水）與裝修分拆的目的
關于為何房地產開發企業將毛坯和精裝分拆銷售或者毛坯送裝修基金的操作，房地產企業的主要目的一般在于以下幾種：
（1）所謂的銷售概念創新。“毛坯+裝修”，房企會有“菜單式服務”等等提法。毛坯房送裝修基金的操作手法，給人一種“贈送”或“白給”的感覺，增加項目的賣點。買受人仿似確實很“不理性”，對于一些所謂的營銷策略缺乏判斷力。
（2）類“價格轉移”或準“利潤輸送”。目的在于規避某種監管或限制。這是一種類“價格轉移”的操作手法，比如應對限價，變相加價，爭取被認定為“普通商品住房”享受一些優惠等。此等操作，一定程度上可以規避價格限制，或者降低房屋的認定標準進而規避房產稅等。
（3）實質目的在于避稅。精裝修房比毛坯房要多繳營業稅､土地增值稅，擬將房屋(毛坯房)和裝修分開銷售，在一定情形下（不是必然能實現稅收優化），將毛坯和精裝分拆銷售可避稅（有時對買賣雙方都有利可圖）。比如，精裝修與房屋未分開的，應全額按銷售不動產繳納5%的營業稅。如果能夠分開，房屋按銷售不動產繳納5%的營業稅，精裝修按建筑安裝交3%的營業稅。需要提醒的是，賣毛坯贈精裝（款）（在售房贈送過程中，房地產公司贈送是有前提的，這個前提就是受贈人必須購買房屋。屬于附有條件、義務的有償贈送，不屬于“無償贈送”）的安排有時可能帶來負面的稅收影響，需要與房屋(毛坯房)和裝修分開銷售模式進行稅收對比分析綜合判定。
（4）可以提前確認收入。很多房企都是為了年底財務報表好看，需要提前確認收入，如果將毛坯和精裝分開，那么毛坯部分的收入在會計角度便于實現提前確認收入。一般來講，只有在商品房交付時確認收入才是最準確和合理的收入確認時點，如此感覺上“毛坯先交付，精裝后交付”的做法（涉及二次交付問題），控制開發節奏，配合招商進展，可以提前確認大部分的收入。
（5）為了轉嫁質量責任。其實商品房買賣合同質量類糾紛十之八九都是裝修裝飾部分的質量問題，主體結構有問題的少之又少。如果將精裝房安排成毛坯房買賣和裝修施工合同兩個行為的話，房屋買賣合同是由購房者和開發單位簽訂，而房屋裝修合同則和開發單位沒關系，由購房者和裝修公司簽訂。那么精裝部分的質量責任可以轉嫁給精裝施工單位來承擔，把精裝施工單位從“幕后”拉到“臺前”，此前工程質保和房屋質保是有明確的合同相對性的，房企一直試圖把施工單位直接和購房人“搭上火線”。房企的目的“昭然若揭”，買受人與裝修單位的裝修合同糾紛不會將地產公司實質性地牽扯進去（各方明確約定裝修公司與開發單位對出現的問題承擔連帶責任情形極其罕見）。另外，一些精裝行為的一些拆改行為可能涉及違反規劃等事宜，不便房企出面。
（6）還有可能是搭售（捆綁銷售）行為。由房企開發單位、建材供應商和裝修單位三大產業搭建一個平臺，構筑產業戰略合作上下游產業鏈，實施住宅集成裝修，達到多方共贏。就是房企為了讓裝修企業獲得一定的裝修業務，房企從中也分得一杯羹（由于地產公司為裝修單位提供了簽約機會和實施代收款以及提供施工協調服務，有的收服務費、有的收中介費，名目不一）。房企在《室內裝修協議書》當中不承擔實質性的義務（代收代付、施工協調等）。
三、毛坯（清水）與裝修分拆的法律屬性
對于房企將毛坯（清水）與裝修分拆的上述行為，國家和地方尚未見到有過相關管理文件，法院也逐漸開始審判此類案件。這中間實質上包含了兩類法律關系——房屋買賣和房屋裝修。另外如果是房企為購房人之間牽線搭橋，存在居間的法律關系；如果房屋裝修款由房企代收代付，則存在代收代付的結算法律關系；如果精修款由房企承擔（房企贈送購房者裝修基金大禮包），則存在第三人代為給付的法律關系。總之，這種做法目前并不為法律所禁止，因此簽訂的合同一般是合法有效的。
那么分拆安排，是否應從“實質重于形式”的原則認定為“房屋買賣和房屋裝修”屬于一個整體的房屋買賣行為呢？《國家稅務總局關于銷售不動產兼裝修行為征收營業稅問題的批復》（國稅函〔1998〕53號）批復如下：納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向對方收取兩份價款。鑒于其裝修合同中明確規定，裝修合同為房地產買賣契約的一個組成部分，與買賣契約共同成為認購房產的全部合同。因此，根據《營業稅暫行條例》第五條關于“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用”的規定，對納稅人向對方收取的裝修及安裝設備的費用，應一并列入房屋售價，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。上述“將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向對方收取兩份價款、明確約定兩份合同為包容關系”的情形界定為一個合同法律關系。當然上述界定是從稅法角度確立的，筆者以為，只要沒有明確約定兩份合同的包容關系，仍傾向認定為屬于兩個法律行為——銷售房屋與裝修房屋兩項行為，不論兩份合同的簽署的主體是否相同。
實踐操作中，房屋裝修比較容易引發糾紛，可能發生購房者認為房企的裝修價格顯示公平而要求撤銷合同，或者購房者主張裝修合同違約要求單獨解除裝修和認同，或者主張裝修合同屬于承攬合同的性質，購房者要求停止裝修并主張解除裝修合同等，發生前述情形均可能將房企推向不利后果。如果后期裝修公司玩消失或者破產了，則導致購房者要求其承擔裝修質保責任時無可奈何。
文/武志國 woo_eye@qq.com
