[ 王維永 ]——(2012-8-27) / 已閱7128次
裁判要旨
商業房共有人出租房屋，其中的共有人隱性參與他人承租，承租期間經營方式發生改變，不構成合同法第二百二十四條第二款規定的“承租人未經出租人同意轉租”之情形，應認定租賃合同有效。出租人請求解除合同的，不予支持。
案情
2007年1月，原告曾靜、汪培錫與第三人郭祥培合伙購買重慶市奉節縣永安鎮人民廣場架空步行街1幢2-2號商業用房（次年11月三人取得房屋產權）。2007年3月18日，原告曾靜、汪培錫、第三人郭祥培與被告謝紹敏、易磊簽訂《門市租賃合同》，合同約定：二原告和第三人將其架空步行街1幢2-2號商業用房租與被告謝紹敏、易磊，租期10年，第一年租金14萬元，以后每年遞增6%，租期內未經二原告和第三人郭祥培同意轉租的按違約處理。該商業用房自2007年4月23日交付給被告謝紹敏、易磊使用起，原告曾靜、汪培錫應分得的房租費一直由第三人郭祥培統一領取后給付。被告謝紹敏、易磊將承租之房用于合伙開辦天福樓飯店，謝紹敏、易磊系顯名股東，郭祥培系隱名股東。2007年9月，因天福樓飯店需要將工商營業執照辦理在第三人李毅（被告謝紹敏之女）名下，即由第三人郭祥培出面與李毅簽訂了一份并不實際履行的《門市租賃合同》。天福樓開業后，李毅、謝紹敏、易磊、郭祥培簽訂《天福樓經營承包合同》，約定由李毅承包經營天福樓飯店。同年12月30日，謝紹敏、易磊、郭祥培簽訂《天福樓股份轉讓協議》，約定易磊將部分股份轉讓給謝紹敏，其余股份轉讓給郭祥培，但實際上由郭祥培、易磊對郭祥培持有的天福樓股份各享有50%的權益，至今謝紹敏、郭祥培仍為天福樓顯名股東，易磊為隱名股東。至原告起訴時，各方當事人均按合同約定全面履行了義務并享受了權利。原告曾靜、汪培錫起訴認為，被告謝紹敏、易磊與第三人郭祥培、李毅惡意串通，未經原告同意即以承包形式將商業用房以年租金40.3萬元轉租給李毅經營飯店，其轉租行為無效，請求判令解除曾靜、汪培錫、郭祥培與謝紹敏、易磊2007年3月18日簽訂的《門市租賃合同》，并由二被告及郭祥培返還商業用房。被告謝紹敏、易磊和第三人李毅辯稱，天福樓并非轉租而是改變經營方式，請求駁回二原告的訴訟請求。第三人郭祥培辯稱，我既是出租房屋的產權人之一，也是天福樓的股東之一，房屋實際由李毅經營，租金一直是由我領取后分給二原告的。不存在惡意串通，請求法院依法判決。
裁判
奉節縣人民法院審理認為，原告曾靜、汪培錫、第三人郭祥培與被告人謝紹敏、易磊于2007年3月18日簽訂的《門市租賃合同》，合法有效，各方當事人均應當按照合同約定履行義務。謝紹敏與李毅系母女關系，謝紹敏、易磊將承租門面房以謝紹敏女兒李毅的名義辦理工商營業執照，并承包經營，現謝紹敏、易磊、郭祥培仍系天福樓飯店的合伙人，享受合伙人權利并承擔義務。因此，天福樓飯店只是在經營過程中經營方式按合伙人的意愿發生了改變，并非原告所訴的轉租、轉讓、轉包行為。并且郭祥培既是出租門面房的產權人之一，又是天福樓的合伙人，對天福樓內部經營方式的變化是明知的，出租門面的租金每年都是郭祥培統一領取后分發給其他產權人，說明郭祥培與二原告有充分的聯系，天福樓飯店的營業執照2007年9月就以李毅的名義辦理，由于營業執照懸掛于營業場所，對外應有公示的作用，應視為二原告應當知道。故原告要求解除租賃合同之請求，既不符合合同法的相關規定，也不符合雙方約定的解除條件，故其主張本院不予支持。至于租金的高低，因是基于當事人簽約時對市場行情的主觀判斷，屬于經營風險，不屬于法院調整范圍。遂判決：駁回原告曾靜、汪培錫及第三郭祥培的訴訟請求。
評析
一、個人合伙租賃經營中，經營方式的改變不構成擅自轉租違約
合同法第二百二十四條第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”本款之所以如此規定，立法主旨在于：承租人未經出租人同意擅自轉租租賃物，直接破壞了出租人對承租人的信任，直接損害了出租人對租賃物的所有權或處分權，造成多層次的租賃物占有關系，增加了出租人要求返還租賃物的難度。因而法律規定，一旦出現這種情況，即賦予出租人的合同解除權，以保障其物權利益。而本案的情況，不屬于該款規定之情形。
首先，商業用房的所有權人曾靜、汪培錫、郭祥培通過合同形式將房屋出租給謝紹敏、易磊經營，一經簽約，合同生效，租賃關系合法成立。按照古羅馬法的定義，“合同是一把法鎖，一旦成立，就把各方當事人拷在一起。”本案之合法租賃關系雙方均予認同，并無異議，因而各方當事人均應按照合同約定履行義務并享受權利。
其次，被告謝紹敏、易磊承租之后，具有獨立自主選擇或改變經營方式的權利，他人包括出租人均無權干涉。被告謝紹敏、易磊承租后，根據經營狀況，合伙人共同議定以謝紹敏之女李毅名義辦理工商營業執照，承包天福樓飯店，合伙人以收取承包費的方式坐享其成。這屬于共同合伙人內部租賃經營方式的正常變化，既未改變租賃經營性質，又提高了租賃經營效益，于租賃雙方均有益無害。本案法官正是洞察了合伙人租賃經營中內部經營方式改變這一核心問題，劃清了法律關于未經出租人同意擅自轉租與合伙人租賃經營方式變化之間的界限，從而維護了合伙各方的合法權益。
再次，本案即使按原告所訴被告擅自轉租成立，同樣不符合合同法第二百二十四條第二款之情形。這是因為：一方面，該款規定“承租人未經出租人同意轉租”與本案不相符。本案中李毅承包若視為轉租的話，是經過租賃物共有人同意的，因為郭祥培既是天福樓發包人之一，又是天福樓所有權人之一。天福樓無論視為發包性質還是轉租性質，郭祥培均是決策人之一。另一方面，盡管天福樓所有權人曾靜、汪培錫、郭祥培出租天福樓的《門市租賃合同》中約定，租賃期內未經曾、汪、郭三人同意轉包的按違約處理，但作為承租人的謝紹敏、易磊明知郭祥培兼具合伙人和出租人雙重身傷，因而有理由相信郭對曾、汪二原告具有代理權。這從理論上同樣可以推斷擅自轉租的理解不能成立。
二、原告曾靜、汪培錫對于天福樓租賃經營方式的變化，存在知道或應當知道的相當條件
其一，天福樓飯店位于奉節縣城（永安鎮）主城區“不夜城”飲食一條街之中，且名稱響亮，經營有方，生意一向看好，全縣城的人無所不曉。原告曾靜、汪培錫作為天福樓的所有權人和出租人，按常理應當超過一般人對天福樓的關注，因而存在知道或者應當知道天福經營變化的相當條件。
其二，雙方于2007年3月18日簽訂的《門市租賃合同》，約定第一年租金14萬元，一直由郭祥培統一領取后給付二原告，而二原告訴狀上稱：2007年8月14日謝、易、郭三人以《天福樓經營承包合同》形式轉租給李毅，年租金40.3萬元，一直由郭祥培領取后分給他們。這表明，他們已按此受益，卻一直沒有提出反對意見，說明二原告已經明知，而且默認了郭祥培的行為，多年來從無異議。現在正值租賃期中，二原告卻起訴要求確認轉租行為無效，并解除租賃合同收回房屋，無論從事實際上還是理由上，都是說不通的。
其三，原告曾靜、汪培錫與第三人郭祥培同屬于天福樓的所有權人和出租人，按事實推論二原告早已知道郭祥培同時具有合伙承租人的身份，自出租至起訴時天福樓的房租費皆由郭祥培統一領取后分發給二原告，表明二原告與郭祥培之間有著充分聯系，關系密切，足可推定二原告對郭祥培的經營行為完全了解卻從無異議。
其四，從法律層面講，第三人李毅于2007年9月即經過工商登記取得天福樓飯店的營業執照，且營業執照懸掛于經營場所，對外具有合法經營的公示作用，并至今懸掛達數年之久，應視為天福樓產權人均應當知道，即不僅包括天福樓飯店的合伙人郭祥培，而且包括出租人的原告曾靜和汪培錫。即便是原告曾靜和汪培錫確實存在不知道的情況，其公示之效力同樣及于二人。因此，本判決從公示效力上理解和判斷，是符合法律精神的。
（作者單位：重慶市奉節縣人民法院）
