[ 王林清 ]——(2012-8-29) / 已閱7756次
[案例]
某房地產開發公司依法取得了75.8畝商住用地的政府批文，簽訂了國有土地使用權出讓合同，但未交齊土地出讓金，未取得土地使用權證。
2011年5月19日，張某、李某與房地產公司達成協議：張某、李某支付定金1200萬元。房地產公司收到定金一周內，按照張某、李某指定的房地產開發企業辦理好土地過戶手續，或者將公司股權全部轉讓給張某、李某。協議簽訂當日，張某、李某支付了定金1200萬元。次日，房地產公司向張某、李某作出書面承諾：在一周內補交土地出讓金，取得土地使用權證，并過戶到指定的具有開發資質的公司名下。如果滿足過戶的法定條件確需時間的，主動說明情況，請求延期。如果在確定辦理過戶手續無法短時間內完成的情況下，要在一周之內召集全體股東將公司股權轉讓給張某、李某。
房地產公司收到定金后，未履行協議和承諾，一個多月后將定金退回，單方解除了協議。經查，該公司以股權轉讓的方式私下將該項目高價轉讓給了他人。為此，張某、李某訴至法院，要求房地產公司賠付定金，并賠償損失。
[分歧]
本案存在三種意見：一是簽訂合同時直至起訴前，轉讓方沒有取得土地使用權證書，該土地使用權轉讓合同應屬無效，對此雙方均有過錯。因定金已退還，張某、李某的訴訟請求不予支持。二是本案是房地產項目轉讓的預約合同，合法有效，對雙方均有約束力。房地產公司私下將該項目轉讓給了第三人，致使張某、李某利益受損，應當承擔違約責任。三是本案定金是立約定金，不受主合同效力制約。房地產公司拒絕與張某、李某訂立正式轉讓合同，應當適用定金罰則。
[評析]
本案涉及到案由的認定，預約合同的認定、訂約定金的認定以及誠實信用原則在司法實踐中的貫徹落實。
一、案由的認定
合同性質由合同內容和目的所決定。本案合同內容包括協議書和承諾書兩個部分，轉讓方是具有法人資格的房地產開發公司，土地資產是公司主要資產。雙方約定的轉讓方式有兩個：一是土地過戶，二是股權轉讓，具有選擇性。在房地產開發領域中，這兩種轉讓方式都是常見的項目轉讓方式，已被司法認可。本案中，雙方合同目的是房地產項目轉讓，兩種轉讓方式是實現合同目的的手段。可見，本案不是單純的土地使用權轉讓，也不是單純的股權轉讓，而是包括兩種可選擇轉讓方式在內的房地產項目轉讓。
合同性質直接體現了案件當事人之間實際存在的法律關系。正確認定合同性質，有助于理順當事人訴爭的法律關系，確定案件案由，分配舉證責任，查明案件事實和選擇法律適用。因此，將本案案由確定為房地產項目轉讓糾紛，才是全面準確的。
二、預約合同的認定
預約合同是相對于本約合同而言的。它是指在訂立合同條件尚未成熟的情況下，當事人雙方不愿意失去交易機會而進行預約的合意。預約合同中賦予雙方一定的權利義務，其目的是在將來一定的期限內簽訂本約合同。這種意思表示真實的合同行為，在經濟活動中大量存在。為此，最高人民法院在2012年3月31日公布、7月1日實施的《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中明確提出了預約合同的概念和處理規則。這一司法解釋的出臺，對于預約合同的認定和法律適用，具有指導意義。
在本案協議書中雙方對轉讓內容進行了約定，但承諾書中對轉讓的條件和時間進行了補充完善。在轉讓條件尚不完全具備的情況下，賦予房地產公司補交土地出讓金、取得土地使用權證或者召集股東會議等滿足法定轉讓條件的合同義務，并對轉讓時間進行預先設定，是典型的預約合同。因此，本案當事人之間的這種約定，充分體現了意思自治，沒有違反法律法規的強制性規定，是合法有效的。
三、立約定金的認定
最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”這是關于立約定金及其效力的規定。可見，立約定金不同于證約定金、成約定金、解約定金、違約定金等等。立約定金作為訂立主合同的擔保而獨立存在，具有與主合同相分離的特點。由于其設立不以主合同為基礎，所以不受主合同效力的制約。但主合同訂立與否將直接導致立約定金產生不同的法律后果。
從當事人雙方的約定可以看出，本案定金是為了訂立正式的土地轉讓合同或者股權轉讓合同，進而實現房地產項目轉讓目的而交納的定金，是立約定金。該定金合同自定金交付時生效，房地產公司收受定金后，以其私自轉讓他人的行為，表明了拒絕繼續合作的態度，符合司法解釋中的情形，應當適用定金罰則。當然，約定的超過合同價款20%定金部分不應當適用定金罰則。
四、誠實信用角度的考量
作為民法理論中的“帝王”原則，誠實信用是法治社會中民事活動的基本要求，也是評判案件處理效果的重要標準。對本案中預約合同和立約定金的認定，確認雙方權利義務的約定的合法性，判令違約方承擔相應的法律責任，可以有效地維護雙方的利益平衡，引導誠實守信，進一步提高人們的合同意識和法治觀念。
本案中，房地產公司收受定金后，不但沒有履行滿足法定轉讓條件的合同義務和承諾，而且私自將該項目高價轉讓給他人，致使合同相對方的訂約目的落空，期待利益受損，實際損失發生，這是不公平的。司法機關不應縱容這種違約失信行為，更不應保護該行為產生的非法利益。因此，個案審判應當對違約失信行為作出否定性評價，并責令其承擔相應責任，以此推動誠實信用原則的落實和誠信社會的構建。唯有如此，方能實現良好的辦案的法律效果和社會效果，這是民事司法的基本功能。
綜上所述，第一種觀點沒有全面審查合同內容，沒有準確確定合同案由，因而導致適用法律錯誤；第二種觀點和第三種觀點以承認意思自治為基礎，將預約合同和立約定金方面的民法理論運用于司法實踐，并且有明確的司法解釋作為依據，對案由、合同的性質、定金的性質的認定是準確的，因而法律的適用也是準確無誤的。
（作者單位：最高人民法院）
