[ 劉忠發 ]——(2012-11-21) / 已閱10484次
隨著城市化進程的加快，拆遷工作大面積展開，因拆遷而帶來的收益使出讓方發現了其原有房屋的巨大升值潛力，出讓方因而反悔，并以轉讓行為違反法律規定、房屋買賣協議無效為由，要求受讓方返還房產。因此，宅基地上房屋買賣糾紛呈激增態勢。農民宅基地上房屋的轉讓，系由權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將房地產轉移給他人的行為。本文僅就宅基地上房屋買賣行為作較為粗淺的探討。
一、宅基地上房屋買賣的若干情形
農村村民因另有住房、住房空閑或農轉非遷出等原因，將其自己宅基地上所有的房屋自行處分。從受讓方的主體特點上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之間買賣房屋，其當事人雙方畢竟沒有脫離本集體經濟組織，一般爭議不大，進入訴訟程序解決爭議的較少。目前主要爭議仍在城市居民和外村村民購買房屋的效力問題上，主要形式表現在：
1、城市居民取得農村村民宅基地上房屋的方式：有依據繼承、贈與等行為取得的；有因農轉非后仍繼續持有的；有依據買賣協議取得的；有購得訴爭房屋后又將房屋轉賣本村村民或外村村民的；也有轉手賣給其他城市居民的。
2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：這種情況包括不同省份、市區之間，乃至同一區縣不同村鎮之間的房屋買賣情形。除單純的買賣行為外，還有轉讓后該買方的外村村民又與本村村民結婚的；有為規避法律以本村他人的名義購買房屋實際居住的。由于土地所有權人不同及審批權限不同，現有訴爭的買賣協議上可見從村委會到鄉政府蓋章確認的多種形式，更以無任何組織確認的情況居多。從宅基地使用權的權屬變化上看，訴爭房屋轉讓過程中及其后，宅基地使用權多以未發生改變為主，也有受讓方取得行政機關核發的宅基地使用權證書的情況，有取得建房批示許可以及訴爭土地被征為國有的情形。
由于現有法律規定不夠完善，不夠詳盡，房屋土地管理行政機關又處于以不予核發證書為手段的消極管理狀態，近年來審判實踐中對宅基地上房屋買賣行為的法律適用問題存在諸多爭議。
二、外村農民購買本村宅基地上住房的效力
關于外村村民能否購買宅基地上房屋的問題，房屋土地行政管理部門認為：根據的相關規定，是不允許農民將本集體經濟組織農民集體所有的宅基地及房屋賣給外村農民的。其法律依據為1999年《土地管理法》的第43條規定，該規定的內容為：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部門由此規定引申出只允許本集體經濟組織成員之間轉讓宅基地上的房屋。
關于如何理解這些規定的含義，普遍的觀點認為：集體經濟組織成員可以使用本集體經濟的土地辦企業或建住房，但不得出讓、轉讓或出租，因此集體建設用地流轉在法律上是被禁止的。農民之間的宅基地上的房屋轉讓應限定在本集體經濟組織內部。即使本集體經濟組織內部成員之間的轉讓亦應經法定機關審批方為有效。本集體經濟組織以外的農民之間房屋買賣應為無效。
當然，對此也有相反的觀點。該觀點認為：目前已有的規定都沒有明確禁止非本集體經濟組織農民之間的宅基地上的房屋轉讓行為，從土地管理法及北京市等地方性規定中得出禁止該類轉讓行為的結論，只是一種對法律規定的理解和引申，該結論并不準確。因此，不能在法律沒有明確禁止性規定的前提下從法律條文中當然理解并引申出禁止某類民事行為的含義，并加以廣泛適用。根據農村三級所有的所有權狀態，村內各農村集體經濟組織或者村民小組、村集體經濟組織或村委會及鄉（鎮）農村集體經濟組織均對其所有的集體土地享有相應的處分權。對于宅基地上的房屋轉讓行為，只要訴爭土地的所有權人表示同意即可，嚴格的限制流轉不符合客觀存在的人口流動狀況及社會發展的趨勢。
三、宅基地上房屋轉讓的審批權限
1986年《土地管理法》第38條規定，“農村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批準。”1999年修訂后的《土地管理法》第62條則修改為：“農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準”。
從目前訟爭房屋轉讓協議中反映出的情況可見，對于當事人之間的轉讓行為有經鄉政府相關部門蓋章確認的，有經村委會蓋章確認的，也有當事人之間自行簽訂協議轉讓的。整體上處于一種無序的混亂狀態。對于鄉、村兩級的確認行為，其效力是否相當，當事人則各執一詞，意見不一。
關于宅基地上住房轉讓的審批權尚未見明確的法律規定，1986年及1999年《土地管理法》的不同規定，僅表述為農村村民建住宅用地，并未明確規定為轉讓行為的審批權。但土地管理法中審批權限的變化，可以反映出來的傾向卻是集體土地的管理趨向嚴格。
四、司法實踐中農村房屋買賣合同效力如何認定
對農村房屋買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農村房屋買賣體現了當事人意思自治的原則。而目前有關土地管理法規關于農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定，而不是強制性效力規范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。而房屋出賣方在違規出賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補償等原因主張合同無效，違反了誠實信用原則。因此如確認此類合同無效，將嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，違反誠實信用的賣房者獲益，而遵守誠實信用的買房者卻蒙受損失，賣方贏得了訴訟卻要承擔高額的締約過失賠償責任，而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。
在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現為居住人的財產、社會依附關系。尤其是房屋買賣大多發生在幾年甚至十幾年前，經過多年的經營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩定的社會關系，確認合同無效意味著買受人穩定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；甚至房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認真審查房屋買賣的現實情況，包括合同履行、房屋的權屬、是否經過登記、有無翻建、是否具備騰房條件等。
在實踐中要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格差異受到的損失，來確認房屋買賣合同效力。對于出賣人因土地升值或拆遷補償利益，而惡意主張合同無效的情形，應確認房屋買賣合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規范交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果，以實現裁判的法律效果和社會效果有機統一。
五、農村私有房屋買賣合同效力認定上應當注意的幾個具體問題
法官在認定農村私有房屋買賣合同效力上應該從以下角度出發，綜合予以考慮：（1）法律、法規、部門規章和政策；（2）賣房人的現有居住條件；（3）該房產項下的土地使用權性質；（4）房產交付的實際情況；（5）房產的增值效應。正是基于以上各個方面的考慮，對于認定為無效的合同應該嚴格限制，即使認定為無效合同也應當同時應當符合以下要件：(1)不是同一個集體經濟組織的成員；(2)沒有辦理任何的審批手續，包括房產證和土地使用權證中的任何一樣；(3)土地使用權仍然屬于集體經濟組織所有，土地的性質沒有任何的改變；(4)賣方沒有自己的住處，如果不返還可能對出賣人的基本生存條件造成極大的影響。
當然，在農村私有房屋買賣合同的效力認定上，由于存在著很多不同的情況，不可能一兩個原則就能應對包羅萬象的案件。因此，對一些特殊情況，還需要法官講究審判策略，做到既合乎法律，又兼顧習俗和人情。具體而言：
1、對于已經辦理土地、房屋過戶手續的合同。法律對于農村宅基地的轉讓實行的是嚴格限制的原則，結合轉讓的現實問題，如果行政機關已經辦理了相關產權手續，應當視為行政機關已經批準了房屋和宅基地的轉讓，既然行政機關已經批準，那么也是應該認定該轉讓行為是合法有效的。但是現實中很多案件都是只辦理了房產證或者土地證中的一個，對于只辦理土地證件的案件，筆者認為房屋主要是建立在具有土地使用權的土地之上的，土地使用權是房屋所有權的基礎，沒有土地使用權何來的房屋所有權，既然行政機關已經批準了購買者具有了該土地的使用權，因此應該認定買賣合同是有效的，在可以辦理房屋所有權證的情況下可以進一步去完善相關手續。對于只辦理房屋所有權證的情況，因為買房人對于該房產項下的土地沒有使用權，也沒有得到相關審批機關的審批，因此可以認定無效，否則就會損害集體對于該土地的使用權，損害第三人的合法權益。
2、對于同一個集體經濟組織成員之間的房屋買賣行為，因為集體成員本身就是該集體的一員，對于該房屋下的土地使用權本身從宏觀上就享有，因此不應該使用《中華人民共和國物權法》的相關規定，只要是同一個集體經濟組織的成員之間的購買行為，都應該認定買賣合同有效。在該類案件的糾紛中有人主張對于買房人如果已經有一套房屋，根據土地管理法規定的一戶只能有一處宅基地的相關規定，認為再次購買是違反了法律的強制性規定，應該認定該買賣行為無效。筆者認為該觀點是不正確的，土地管理法規定的僅僅是集體經濟組織成員只能申請一處宅基地，不能申請兩處以上的宅基地，而沒有說明一戶不能擁有兩處以上的宅基地，如果不允許擁有兩處以上的宅基地，那么就不能解決農民死后房屋的繼承問題，因此該觀點是不正確的。
3、對于原來屬于集體經濟組織的土地現在已經變為國有土地的房屋買賣合同效力問題，因為制約房屋買賣合同效力的問題主要是由土地的使用權性質決定的，農村的宅基地使用權主要是通過審批的方式取得的，農民支付的相關費用很少，被認為是國家給予農民的一項福利政策，因此具有一定的專有性和獨享性。如果土地的性質已經改變，不屬于集體經濟組織所有了，該專有性和獨享性也就不復存在了，制約合同無效的根本問題已經解決了，因此應該允許自由交易。對于發生在土地性質改變以前的買賣行為應該怎么處理，有人認為合同無效應該自始無效，不能因為后來客觀事實的改變而改變合同的效力問題，簽訂合同時只要無效，不管以后怎么變化該合同還是無效的。筆者也不同意該觀點，司法實踐中，最高人民法院通過許多的司法解釋對該類合同進行了相應的規定，都是規定在法院法庭辯論終結之前只要補辦了相應的手續都會認定合同有效，因此對于該類買賣合同，因為土地的性質已經發生變化，制約無效的客觀原因已經不存在了，所以也不能認定該買賣行為是無效的。實踐中不少法院處理的同類案件時也是采取同樣方式做出的判決，取得了不錯的司法和社會效果。
4、對于原來屬于同一個集體經濟組織的買房者購買民房后戶口轉變為城鎮戶口或者變成另外一個集體經濟組織成員，其買賣房屋的合同效力如何認定？因為原來屬于同一個集體經濟組織成員，他們之間的買賣行為是合法有效的，不能因為戶口的變化而改變合同的效力，否則城鎮戶口的居民也就根本無法解決繼承農村父母的房產問題了。
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