[ 黃建平 ]——(2012-11-23) / 已閱7373次
一是承租人為行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任而支出的費(fèi)用。比如承租人為確定出租人是否出賣房屋進(jìn)行的調(diào)查取證費(fèi)用，為確定房屋價(jià)格而發(fā)生的鑒定費(fèi)用，為與出租人交涉而產(chǎn)生的費(fèi)用等。
二是房屋價(jià)差損失。房屋價(jià)差損失可以分為幾種情況，一是出租人按市場(chǎng)價(jià)出賣房屋給第三人，但出賣房屋時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格較低，而承租人要求賠償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)較高，這時(shí)承租人有權(quán)要求出租人賠償兩者之間的價(jià)差損失。二是雖然房屋市場(chǎng)價(jià)格維持不變，但是出租人以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售給了第三人，此時(shí)承租人有權(quán)要求出租人賠償市場(chǎng)價(jià)與交易價(jià)之間的價(jià)差損失。三是交易的價(jià)格高于承租人請(qǐng)求出租人賠償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)的，此時(shí)對(duì)承租人而言不存在價(jià)差損失。
對(duì)于價(jià)差損失的賠償，有幾個(gè)問(wèn)題需要注意：一是承租人的損失賠償額應(yīng)扣除必要的交易稅費(fèi)。房屋轉(zhuǎn)讓和登記過(guò)程中，必然會(huì)產(chǎn)生各種稅金和登記費(fèi)用，這些費(fèi)用無(wú)論由出租人承擔(dān)還是由第三人承擔(dān)，均應(yīng)從價(jià)差損失中予以扣除。二是現(xiàn)實(shí)交易中經(jīng)常出現(xiàn)的一種情況，真實(shí)的交易價(jià)格與在房地產(chǎn)登記部門備案的合同的交易價(jià)格不一致，此時(shí)應(yīng)根據(jù)雙方真實(shí)的交易價(jià)格來(lái)確定，而不能依據(jù)備案合同的交易價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)計(jì)算價(jià)差損失。
三是租賃期滿后另行租賃房屋的交易成本應(yīng)視情況而確定是否予以賠償。若承租人已經(jīng)得到了房屋價(jià)差損失賠償?shù)模藭r(shí)租金上漲的，一般也不應(yīng)給予租金價(jià)差的賠償。這時(shí)因?yàn)榇藭r(shí)承租人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了房屋價(jià)差的損失，而租金是來(lái)源于取得房屋所得到的收益，此時(shí)承租人已經(jīng)確定的不能再取得房屋，當(dāng)然也不能要求賠償因取得房屋所產(chǎn)生的收益。但是若承租人無(wú)法獲得房屋價(jià)差賠償?shù)模藭r(shí)租金又上漲的，從平衡雙方利益的角度考慮，出租人應(yīng)適當(dāng)賠償承租人的租金價(jià)差損失。
四是租賃期滿后另行購(gòu)買房屋的交易成本不應(yīng)予以賠償。即使承租人實(shí)現(xiàn)了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，那么承租人在購(gòu)買房屋并進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記的過(guò)程中，也是必然會(huì)產(chǎn)生交易成本的，所以不存在承租人新增損失的問(wèn)題，即交易成本不應(yīng)予以賠償。
對(duì)直接損失，可根據(jù)承租人提供的證據(jù)認(rèn)定；對(duì)間接損失，即房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：雙方協(xié)商確定的，從其約定；雙方不能協(xié)商確定的，原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；無(wú)最相類似房屋比照的，可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)承租人的利益出發(fā)，以承租人的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合租賃合同終止之日、房屋過(guò)戶登記之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。
(作者單位：江西省新建縣人民法院)
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