[ 許一峰 ]——(2012-11-30) / 已閱5749次
【內容提要】房屋買賣合同一經簽訂即告成立和生效，無論房屋是否辦理了過戶手續，對當事人具有法律約束力。因此，購房人購買房屋后，房屋價格的漲跌屬于商業風險，而這種風險是隨著購房合同的生效時起從開發商即出賣人轉移至購房人。除了法律規定或者合同約定外，除開發商與購房人約定或者開發商的單方承諾外，開發商無法定義務補償購房人降價前后的價格差額。
【關鍵詞】買賣合同 降價 補償差額
近期，許多房地產開發商為了促銷，紛紛降價銷售商品房。而同一樓盤在降價前已購買房屋的部分購房人因房價下降便要求開發商“退房”或“補償差價”。購房人要求開發商補償降價前后的差額，在合同法上屬于變更合同內容，即變更合同價格條款。除開發商與購房人約定或者開發商的單方承諾外，開發商無法定義務補償購房人降價前后的價格差額。商品房貶值或者開發商降價銷售期開發的商品房不是購房人退房或者要求補償的法定事由。
一、房屋買賣合同效力分析
房屋買賣合同是非要式合同，如果簽訂合同的雙方當事人主體合格、內容合法，不違反法律、行政法規強制性規定，房屋買賣合同一經簽訂即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保護，對當事人具有法律約束力。因此，房屋買賣合同成立并生效后，無論房屋是否辦理了過戶手續，對合同效力均無影響，合同雙方當事人須嚴格按照合同的約定全面履行自己的合同義務，任何一方不得擅自變更或者解除合同。換句話說，購房人不得以房價下跌為由而要求開發商退房或者補償商品房降價前后的差額。
二、開發商無法定義務補償降價差額
房地產開發商降價銷售樓房，之前已購房屋的購房人，要求開發商補償降價前后的差額，在合同法上屬于變更房屋買賣合同內容（即價格條款）。但是，除因法律規定或者合同中約定事由外，合同內容的變更須經買賣雙方協商一致。購房人以開發商降價銷售，使得自己已購房屋貶值為由而要求補償降價差額沒有法律依據，開發商有權拒絕該要求。理由是：
第一，普通商品房買賣是一種市場行為，普通商品房價格完全由買賣雙方商定，一旦房屋買賣合同成立，任何一方不得擅自變更和解除，其中包括房屋買賣價格。同時，開發商開發的普通商品房有權自主決定銷售價格，購房人無權因開發商降價銷售而要求補償前后價格差額。
第二，任何交易均存在一定的風險，在市場經濟情況下，商品的價格隨時存在漲跌的可能，其中包括房屋買賣。房屋價格的漲落、價值的升貶是買賣雙方面臨的一種商業風險。除法律另有規定或者當事人另有約定的外，房屋貶值的風險隨合同的生效即由賣方而轉移至買方。
第三，購房人要求開發商補償降價前后的差額，在合同法上屬于變更合同內容，即變更合同價格條款。《合同法》對于合同變更有明確規定，關于合同的變更有法定變更和協議變更兩種情形。其一，《合同法》第54條規定，下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：①因重大誤解訂立的；②在訂立合同時顯失公平的；③一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。當然，房屋買賣合同是否變更或撤銷，由法院或者仲裁機構作出判決或裁決，不由當事人決定。由此可見，開發商降價銷售房屋不是合同價款條款變更的法定條件。換句話說，開發商沒有法定義務補償降價差額補償。其二，《合同法》第77條規定：“當事人協商一致，可以變更合同。”具體到降價差額補償問題，購房人與開發商可以進行協商，達成補償協議，此點將在下面論述。
綜上，除開發商與購房人在房屋買賣合同中有特別約定或者開發商的單方承諾外，開發商無法定義務補償購房人降價前后的價格差額。
三、開發商補償房價差額的特殊情形
開發商雖無法定義務補償降價差額，但在下列情形下，購房人有權要求開發商給與經濟補償：
（一）房屋買賣合同特別約定
購房人與開發商訂立房屋買賣合同時，合同當中特別約定，開發商在合同訂立后一定期限內，如果同一樓盤的房價下降，給與購房人以差價補償。那么，如果開發商在約定的期限內降價銷售約定的樓盤，開發商屬于違約，購房人因此可以依據合同的約定，要求開發商承擔違約責任，給予差價補償。當然，對此約定，購房人必須在合同中有明確具體的約定，避免開發商玩弄文字游戲。
（二）開發商單方承諾
除合同訂立時，買賣雙方在合同中有明確約定外，無論是在房屋買賣合同訂立前或者訂立后，如果開發商對差價補償有單方承諾的情況下，開發商有義務履行對購房人的承諾，購房人也有權要求開發商按照承諾給予補償。該種承諾包括兩個方面：第一，開發商承諾在合同訂立后在一定期限內，同一樓盤不降價銷售的，或者保證所購房屋具有保值或升值空間；第二，開發商承諾在合同訂立后在一定期限內，同一樓盤不降價銷售的，否則，即給購房人差價補償。前者是僅承諾不降價銷售，而后一種承諾是不但承諾不降價銷售，而且明確承諾給予差價補償。但無論是前者還是后者，如果合同訂立后，開發商降價銷售約定范圍內樓盤的，購房人都有權要求開發商承擔違約責任，給與差價補償。
針對上述開發商單方承諾的情形，第一，購房人必須有充分的證據予以證明開發商在合同訂立前或者合同訂立對此作出過承諾；第二，開發商的承諾須明確具體。某些開發商所作承諾實際上可能是“空頭支票”，根本無法兌現，或者因含義不清而可以作出多種解釋。如“2009年12月31日前，如果本項目同等單位減價，即可獲得相應價格差額饋贈的權利。”“可獲得相應價格差額饋贈的權利”，實際上是一種贈與行為，而在法律上講，除了具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。也就是說，開發商到時有權對購房人不補差額。另外，“饋贈”的前提條件“本項目同等單位降價”是一個模糊不清的概念，到底是指在特定的時間屆滿前該項目的一手房降價、還是二手房降價，是同戶型、同總價、同單價，還是其它情形，均不確定。一方面，假若此次促銷活動中房子全部售完，則此前提條件已不存在，業主不可能有差價補；另一方面，因為小區的每一套房子都是獨一無二的，屆時業主即使發現房屋貶值，也可能發現自己很難舉出參照物。[1]因此，開發商對購房人所購房屋的保值承諾或降價補償的承諾必須明確具體，含義清晰，購房人才能較好地維護自己的權益。
（三）買賣雙方協議補償
《合同法》第77條規定：“當事人協商一致，可以變更合同。”開發商與購房人協商，自愿達成補償協議，對降價前已購房人進行差價補償，不違反法律、行政法規強制性規定，開發商應當履行該義務。合同法的基本原則之一，是“契約自由，意思自治”。房屋買賣合同是當事人自愿訂立，當然也允許當事人通過協商予以變更和解除。開發商與購房人通過協商，自愿達成補償協議在合同法上屬于協議變更合同條款，不違反法律、法規規定，未損害第三人的利益。因此，協議一旦達成，開發商即有義務履行該協議，購房人也有權利要求開發商依據協議約定履行補償義務。當然，該種補償義務是買賣雙方自愿達成了補償協議，在協議沒有達成前，購房人無權單方要求開發商給予差價補償。
因開發商違約，如逾期交房、房屋主體結構質量不合格、一房二賣等，購房人要求開發商支付違約金、賠償經濟損失，則屬于承擔違約責任的問題，適用有關違約責任等方面的法律、法規。
總之，購房人購買房屋后，房屋價格的漲跌屬于商業風險，而這種風險是隨著購房合同的生效時起從開發商即出賣人轉移至購房人。除了法律規定或者合同約定外，除開發商與購房人約定或者開發商的單方承諾外，開發商無法定義務補償購房人降價前后的價格差額。
至于實踐中，買賣雙方簽訂正式的房屋買賣合同之前，開發商與購房人簽訂的房屋認購書、購房意向書等，約定雙方在一定的時間內簽訂正式房屋買賣合同，并交納一定數額的定金，在法律性質上屬于預約合同。如果購房人與開發商僅僅簽訂了購房認購書，但未簽訂房屋買賣合同，因房屋買賣合同未成立，故不存在解除房屋買賣合同及差價補償問題。
【作者介紹】黑龍江省北安市人民法院。
