[ 仇少明 ]——(2013-1-16) / 已閱15462次
租賃期限，簡(jiǎn)而言之就是承租方合法使用租賃房產(chǎn)的有效期限。明確租賃期限具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義及法律意義，包括：這是明確出租方向承租方交付房產(chǎn)以及承租方向出租方返還房產(chǎn)的分界線，是出租方收回房產(chǎn)時(shí)是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任或賠償承租方損失的度量衡，是因買賣、贈(zèng)與或繼承而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)原租賃合同是否對(duì)新房主繼續(xù)有效并執(zhí)行的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
租賃期限的本身長(zhǎng)短問(wèn)題，實(shí)際屬于商業(yè)類條款，一般由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際需求而自主決定。租賃期限過(guò)長(zhǎng)，并不能絕對(duì)維護(hù)承租方的權(quán)利實(shí)現(xiàn)，因?yàn)榭陀^情況無(wú)時(shí)無(wú)刻都在變化，特別是不動(dòng)產(chǎn)，其租賃價(jià)格受制于較多因素，比如全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政府限制性政策、市場(chǎng)保有量等；而租賃期限過(guò)短，導(dǎo)致承租方經(jīng)常搬遷，容易造成員工流失、商譽(yù)喪失、原有供銷網(wǎng)絡(luò)破壞等不利后果。因此，建議承租方結(jié)合自身需求，并實(shí)地考察租賃房產(chǎn)的具體情況及周圍環(huán)境，對(duì)現(xiàn)狀謹(jǐn)慎評(píng)估并對(duì)未來(lái)情形進(jìn)行預(yù)判后，對(duì)租賃期限的具體長(zhǎng)短作出合理約定。
但是，從法律角度而言，無(wú)論承租方與出租方對(duì)租賃期限如何約定，最長(zhǎng)均不能超過(guò)20年的限制，否則超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，出租方和承租方可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起同樣不得超過(guò)20年。另外，法律規(guī)定租賃期限超過(guò)6個(gè)月時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，若當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，則視為不定期租賃。當(dāng)然，從固定證據(jù)、保留證據(jù)的角度而言，無(wú)論定期租賃抑或不定期租賃，均建議承租方以簽訂租賃合同的形式與出租方建立房產(chǎn)租賃關(guān)系。
筆者曾遇不少客戶，為了規(guī)避租賃期限不得超過(guò)20年的最高限制，而采取在合同中設(shè)定“自動(dòng)續(xù)展”條款的措施，即約定租賃期限為N年，租賃合同期滿后如有任一方提出續(xù)約要求，則無(wú)論對(duì)方是否同意，租約均自動(dòng)續(xù)展M年，且續(xù)展次數(shù)不限（即租期N年屆滿后，在續(xù)展的情況下，租期有可能呈現(xiàn)的態(tài)勢(shì)為N+M，N+M+M，N+M+M+M……）。那么，該條款的效力是有效還是無(wú)效呢？這需要具體問(wèn)題具體分析：
（1） 約定的租賃期限原本不足20年，如為5年，期滿后只要一方提出續(xù)約要求均應(yīng)自動(dòng)續(xù)展1年，且續(xù)展次數(shù)不限，則自續(xù)展之日起至20年之間的租賃期限，因沒(méi)有違反租期最長(zhǎng)不得超過(guò)20年的合同法強(qiáng)制性規(guī)定，筆者認(rèn)為系有效之約定。
（2） 約定的租賃期限為20年，期滿后自動(dòng)續(xù)展M年，在此情形下，相當(dāng)于當(dāng)事人直接約定了（20+M）年的租賃期限（很簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)原理，即當(dāng)M＞0時(shí)，20+M＞20），該條款中租賃期限超過(guò)二十年的部分因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，即20年的期限約定系有效，延長(zhǎng)期限的約定為無(wú)效。
針對(duì)以上情形，筆者根據(jù)相關(guān)司法實(shí)踐提供如下參考方案，供各讀者共享：
（1） 優(yōu)先續(xù)約法：在租賃合同中設(shè)計(jì)優(yōu)先續(xù)約條款，此項(xiàng)將在后文中詳述，故此處不累贅。
（2） 有限延長(zhǎng)法：原租賃期限不足20年時(shí)，雙方可在（20-原租賃期限）的范圍內(nèi)延長(zhǎng)租期。例如，原租賃期限自2012年1月1日至2021年12月31日，共計(jì)10年，履行5年后，若承租方根據(jù)商業(yè)判斷認(rèn)為繼續(xù)租賃將使己方更為收益，則承租方可主動(dòng)要求與出租方以補(bǔ)充協(xié)議的形式延長(zhǎng)租賃期限，延長(zhǎng)至2031年底。此時(shí)，因該租賃合同項(xiàng)下租期總計(jì)為2012年1月1日至2031年12月31日，共計(jì)20年，并未超過(guò)20年的最高期限限制，故此補(bǔ)充協(xié)議項(xiàng)下延長(zhǎng)的期限系合法有效。
（3） 去零取整法：原租賃期限為20年時(shí)，履行幾年后，若承租方出于戰(zhàn)略考量擬延長(zhǎng)租賃期限，而直接在20年的基礎(chǔ)上延長(zhǎng)，將面臨違反法律性強(qiáng)制性規(guī)定之約定應(yīng)為無(wú)效之風(fēng)險(xiǎn)，因此可終止原租賃合同而重新簽訂租賃合同（除租賃期限有變以外，兩份合同內(nèi)容相同），或以補(bǔ)充協(xié)議的形式調(diào)整租賃期限（注意此處為調(diào)整，而非簡(jiǎn)單延長(zhǎng)）。舉例說(shuō)明：
A. 承租方與出租方簽訂了租賃期限為20年的房屋租賃合同，自2011年1月1日至2030年12月31日。履行至第8年時(shí)，承租方為鞏固當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)保有量而擬延長(zhǎng)租期，與出租方協(xié)商后，雙方終止原租賃合同而重新簽訂新合同，約定租期為2018年1月1日至2037年12月31日，其余條款均保持不變。此時(shí)，雖然新合同租期也是只有20年，但承租方使用該房屋的實(shí)際可支配期限為28年。
B. 承租方與出租方簽訂了租賃期限為20年的房屋租賃合同，自2011年1月1日至2030年12月31日。到2017年12月時(shí)，承租方與出租方協(xié)商后以補(bǔ)充協(xié)議的形式調(diào)整租期，約定“雙方同意原租賃合同項(xiàng)下租賃期限調(diào)整為2018年1月1日至2037年12月31日”，“且補(bǔ)充協(xié)議自2013年1月1日起生效”，其余條款不做任何變更。在此情形下，當(dāng)事人去除掉已過(guò)的租期，將與之對(duì)應(yīng)的相同期限轉(zhuǎn)接到后面擬延長(zhǎng)的部分（取頭補(bǔ)尾），調(diào)整后的租期亦未超過(guò)20年。
可能有些讀者會(huì)稱，出租方也是理性的經(jīng)濟(jì)人，在租賃合同履行多年后，其有相當(dāng)?shù)哪芰ε袛嗍欠衽c承租方延長(zhǎng)租期，承租方單方的臆想并非一定能實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，筆者認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)生活中并非所有問(wèn)題都是法律問(wèn)題，將任何問(wèn)題法律化或絕對(duì)化并非理性的做法。比如出租方不同意承租方延期的行為，或不同意承租方所選擇的延期的方式，這些問(wèn)題完全可由承租方采用非法律措施的做法去解決，而非完全都提升到法律層面，否則法律問(wèn)題解決了，現(xiàn)實(shí)問(wèn)題或生活問(wèn)題卻無(wú)從入手。
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