[ 陳建剛 ]——(2013-1-23) / 已閱8567次
[裁判摘要]
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》亦規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。”據(jù)此，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人負(fù)有將所售房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人的義務(wù)，受讓人享有要求將所購房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給自己的權(quán)利。在土地使用權(quán)變更登記完成之前，轉(zhuǎn)讓人為登記的名義權(quán)利人，但受讓人為實質(zhì)權(quán)利人的，可以請求將土地使用權(quán)變更至自己名下。
最高人民法院民事判決書節(jié)選
上訴人(原審原告)：信達(dá)西安辦事處。
被上訴人(原審被告)：安中冷庫。
原審被告：糧油食品進(jìn)出口公司。
上訴人信達(dá)西安辦事處(以下簡稱信達(dá)西安辦)與被上訴人安中冷庫 (以下簡稱中轉(zhuǎn)冷庫)，原審被告糧油食品進(jìn)出口公司(以下簡稱糧油公司)借款擔(dān)保合同糾紛一案，陜西省高級人民法院于2007年7月8日作出(2007)陜民二初字第2號民事判決。信達(dá)西安辦不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成由審判員金劍鋒擔(dān)任審判長，代理審判員殷媛、潘勇鋒參加的合議庭進(jìn)行了審理，書記員趙穗軍擔(dān)任記錄，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明：2003年3月16日，糧油公司與中國銀行陜西省分行(以下簡稱陜西中行)簽訂編號為2003年陜中營借字022號《人民幣借款合同》一份，約定糧油公司向陜西中行借款2560萬元，借款期限12個月，借款用途為借新還舊，借款利率為年利率5．31％，由中轉(zhuǎn)冷庫提供抵押擔(dān)保。如糧油公司未按約定期限還款，逾期部分按每日萬分之2．1計收利息。逾期利率遇利率調(diào)整分段計息。同日，中轉(zhuǎn)冷庫與陜西中行簽訂了編號為2003年陜中營抵字022號《抵押合同》，中轉(zhuǎn)冷庫以其 44．46畝土地使用權(quán)作價4106．55萬元為糧油公司2560萬元借款提供抵押擔(dān)保。抵押合同第二條約定，借款合同雙方協(xié)議變更合同內(nèi)容的，除增加借款金額之外，無需征得抵押人的同意，抵押人應(yīng)按照變更后的債權(quán)范圍承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。借款合同雙方未經(jīng)抵押人同意而增加借款金額的，抵押人仍在原借款金額內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。抵押權(quán)人將借款合同項下的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，抵押物繼續(xù)擔(dān)保，該債權(quán)優(yōu)先受償。同年3月17日，陜西中行向糧油公司發(fā)放貸款2560萬元，糧油公司清償了在陜西中行的舊貸款。2003年3月28日，西安市國土資源和房屋管理局就中轉(zhuǎn)冷庫同意繼續(xù)用土地及地面建筑物進(jìn)行貸款抵押的致函作了批復(fù)，該批復(fù)稱：“你單位報來《關(guān)于同意繼續(xù)用土地及地面建筑物進(jìn)行貸款抵押的函》及你單位與中國銀行陜西省分行簽訂的編號為2003年陜中營抵字022號抵押合同、糧油食品進(jìn)出口公司與中國銀行陜西省分行簽訂的編號為2003年陜中營借字022號人民幣借款合同等附件收悉。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)研究，同意你單位以位于西安市未央?yún)^(qū)辛家廟土地使用權(quán)在中國銀行陜西省分行設(shè)定抵押，為糧油食品進(jìn)出口公司提供擔(dān)保，貸款2560萬元整，抵押期限為自登記之日起12個月，抵押證件為西未國用[2000]字第979號、西未國用 [2001]字第299號國有土地使用證。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。”
2004年6月25日，陜西中行與信達(dá)西安辦簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，陜西中行將其對糧油公司享有的2560萬債權(quán)及從權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了信達(dá)西安辦。同年11月10日，陜西中行和信達(dá)西安辦在《陜西日報》刊登“債權(quán)轉(zhuǎn)讓暨催收公告”，向糧油公司通知了債權(quán)轉(zhuǎn)讓的事宜，同時受讓人信達(dá)西安辦向糧油公司主張了權(quán)利。2006年6月18日，信達(dá)西安辦又在《陜西日報》刊登公告，向糧油公司主張權(quán)利。
原審法院另查明，中轉(zhuǎn)冷庫提供的 44．466畝國有劃撥土地使用權(quán)抵押中，有 13．265畝為中轉(zhuǎn)冷庫的福利區(qū)，即職工住宅區(qū)。該宗土地使用證號為西未國用 (2000)字第979號。
糧油公司與中轉(zhuǎn)冷庫未履行還款義務(wù)，信達(dá)西安辦向陜西高院提起訴訟，請求判令糧油公司清償借款本金2560萬元及利息7 046 315．64元(計算至2006年9月 20日)，中轉(zhuǎn)冷庫對上述借款本息承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，信達(dá)西安辦對中轉(zhuǎn)冷庫提供的抵押物處置價款優(yōu)先受償，糧油公司與中轉(zhuǎn)冷庫承擔(dān)訴訟費用。
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：糧油公司與陜西中行簽訂的編號2003年陜中營借字 022號《人民幣借款合同》及陜西中行與信達(dá)西安辦簽訂的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，系各方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。糧油公司未按合同約定履行還款義務(wù)，已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。中轉(zhuǎn)冷庫與陜西中行簽訂的編號為2003年陜中營抵字 022號《抵押合同》，除中轉(zhuǎn)冷庫提供的西未國用(2000)字第979號土地使用證項下的13．265畝土地使用權(quán)因存在爭議而違反了《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條第一款第(四)項關(guān)于“所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)不得抵押”的規(guī)定無效外，其余部分符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十四條第一款第(三)項“抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物可以抵押”的規(guī)定，應(yīng)為有效。中轉(zhuǎn)冷庫應(yīng)按抵押合同中有效部分的約定，對糧油公司所欠債務(wù)依法承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。造成部分抵押無效，因陜西中行和中轉(zhuǎn)冷庫均有過錯，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第七條，“主合同有效而擔(dān)保合同無效，債權(quán)人無過錯的，擔(dān)保人與債務(wù)人對主合同債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的二分之一”的規(guī)定，抵押人中轉(zhuǎn)冷庫在抵押權(quán)人信達(dá)西安辦對有效抵押部分實現(xiàn)抵押權(quán)后，對糧油公司仍不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)三分之一的賠償責(zé)任。根據(jù)本案查明的事實，糧油公司2560萬元的借款期限屆滿日為2004年3月16日，訴訟時效的屆滿日為2006年3月16日。信達(dá)西安辦受讓該債權(quán)后，分別于2004年 11月10日、2006年6月18日在《陜西日報》刊登催收公告，向糧油公司主張了權(quán)利，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及金融資產(chǎn)管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產(chǎn)的案件適用法律若干問題的規(guī)定》第十條，“原債權(quán)銀行在全國或省級有影響的報紙上發(fā)布的債權(quán)轉(zhuǎn)讓公告或通知中有催收債務(wù)內(nèi)容的，該公告或通知可以作為訴訟時效中斷的證據(jù)”的規(guī)定，本案借款的訴訟時效因債權(quán)人信達(dá)西安辦主張權(quán)利發(fā)生中斷，故糧油公司關(guān)于本案借款已過訴訟時效的抗辯理由不能成立。本案借款雖系借新還舊，但根據(jù)2003年3月28日，西安市國土資源和房屋管理局給中轉(zhuǎn)冷庫“關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記展期的批復(fù)”證明，中轉(zhuǎn)冷庫持有糧油公司與陜西中行簽訂的2003年陜中營借字022號“借新還舊”的借款合同，由此證明其知道本案借款系“借新還舊”，故中轉(zhuǎn)冷庫辯稱其不知道本案借款系“借新還舊”與事實不符，其主張抵押擔(dān)保無效，應(yīng)免除其擔(dān)保責(zé)任的理由不能成立。西安市國土資源和房屋管理局給中轉(zhuǎn)冷庫抵押登記展期的批復(fù)中載明抵押期限自登記之日起12個月，期限屆滿后，中轉(zhuǎn)冷庫再未續(xù)登，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第十二條第一項之規(guī)定：“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力”。故中轉(zhuǎn)冷庫關(guān)于抵押期限屆滿后未辦展期，抵押無效的抗辯理由亦不能成立。本案所涉及的抵押物，除中轉(zhuǎn)冷庫提供的西未國用(2000)字第979號土地使用證項下的13．265畝土地使用權(quán)因違反《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條第一款第四項之規(guī)定無效外，中轉(zhuǎn)冷庫對西未國用(2001)字第299號土地使用證項下的 31．201畝土地使用權(quán)獨自享有，本案抵押物不存在共有的問題，故中轉(zhuǎn)冷庫關(guān)于抵押擔(dān)保未經(jīng)共有人同意而無效的抗辯理由不能成立。其辯稱本案已過訴訟時效，亦與事實不符，其抗辯理由不能成立。雖然信達(dá)西安辦兩次報紙公告沒有中轉(zhuǎn)冷庫的名稱，但根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十二條的規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅”。因本案債權(quán)并未消滅，故信達(dá)西安辦的抵押權(quán)依然存在。綜上，中轉(zhuǎn)冷庫主張抵押擔(dān)保無效，請求免除擔(dān)保責(zé)任的理由均不能成立。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零六條第一款、第一百零八條、第一百四十條、《中華人民共和國合同法》第二百零七條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十三條、第三十七條第一款第四項、第四十一條、第五十二條、第五十三條、第五十七條、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第七條、最高人民法院《關(guān)于審理涉及金融資產(chǎn)管理公司、收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產(chǎn)的案件運用法律若干問題的規(guī)定》第十條之規(guī)定，該院判決如下：一、陜西中行與糧油公司簽訂的編號為2003年陜中營借字022號《人民幣借款合同》及陜西中行與信達(dá)西安辦簽訂的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效；陜西中行與中轉(zhuǎn)冷庫簽訂的編號為2003年陜中營抵字022號《抵押合同》中，除西未國用(2000)字第979號土地證項下的13．265畝土地使用權(quán)抵押無效外，其余部分有效；二、糧油公司在本判決生效后10日內(nèi)向信達(dá)西安辦償還借款本金2560萬人民幣及利息(借款合同期內(nèi)的利息按照借款合同約定的利率計付，逾期部分的利息按照中國人民銀行規(guī)定的同期逾期罰息計算標(biāo)準(zhǔn)計付至給付之日)；三、糧油公司不履行上述給付義務(wù)時，信達(dá)西安辦有權(quán)就中轉(zhuǎn)冷庫提供的抵押物西未國用(2001)字第299號土地使用證項下的 31．201畝土地使用權(quán)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償；四、上述二、三項給付義務(wù)執(zhí)行完畢后，如信達(dá)西安辦仍有部分債權(quán)未受清償，中轉(zhuǎn)冷庫對糧油公司不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)三分之一的賠償責(zé)任。五、中轉(zhuǎn)冷庫履行擔(dān)保義務(wù)后，有權(quán)向糧油公司追償。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費86 621元，保全費81 616元，由糧油公司承擔(dān)。
信達(dá)西安辦不服陜西省高級人民法院上述民事判決，向本院提起上訴稱，(一)一審判決認(rèn)定事實不清，證據(jù)不足，信達(dá)西安辦對西未國用(2000)字979號土地證項下的13．265畝土地使用權(quán)享有合法的抵押權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》之規(guī)定，當(dāng)事人完全可以對在其名下的國有土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，抵押權(quán)人與抵押人只要在土地管理部門辦理完成抵押物登記，該抵押權(quán)就是合法有效的，在沒有相反證據(jù)的情況下合法有效的抵押權(quán)并不能任意推翻。原債權(quán)銀行與中轉(zhuǎn)冷庫簽訂了西未國用(2000)字第979號土地使用權(quán)抵押合同，又于同年3月28日在西安市國土資源和房屋管理局辦理了抵押權(quán)登記，登記機(jī)構(gòu)核發(fā)了市國土房管發(fā)(2003)109號抵押批復(fù)，信達(dá)西安辦與中轉(zhuǎn)冷庫簽訂了抵押合同，又依法辦理了抵押權(quán)登記手續(xù)，雙方行為完全符合《擔(dān)保法》及相關(guān)法規(guī)之規(guī)定。信達(dá)西安辦對上述土地使用權(quán)享有的抵押權(quán)是完全合法有效的。(二)一審判決適用法律錯誤，西未國用 (2000)字第979號國有土地使用權(quán)屬中轉(zhuǎn)冷庫享有，并不存在權(quán)屬爭議。信達(dá)西安辦出示的多份證據(jù)足以證明西未國用(2000)字第979號國有土地使用權(quán)在法律上屬于中轉(zhuǎn)冷庫享有，該幅土地使用權(quán)權(quán)屬清楚，并無任何爭議，中轉(zhuǎn)冷庫完全有權(quán)利在其上設(shè)定抵押權(quán)，一審認(rèn)定上述土地使用權(quán)系所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)是適用法律錯誤。(三)一審法院僅以抵押土地上先前已有職工住宅為由即認(rèn)定上訴人享有抵押權(quán)的土地使用權(quán)存在爭議，明顯證據(jù)不足。中轉(zhuǎn)冷庫用以抵押的13．265畝土地，在1992年即已經(jīng)陜西省對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會及其他相關(guān)部門批準(zhǔn)，集資建了三棟職工家屬樓共計46戶，并于2001年5月9日領(lǐng)取了房產(chǎn)證，但土地性質(zhì)仍為劃撥土地，在此情況下中轉(zhuǎn)冷庫以該土地使用權(quán)設(shè)定了抵押，一審判決據(jù)此即認(rèn)定信達(dá)西安辦享有抵押權(quán)的土地使用權(quán)存在爭議而認(rèn)為抵押權(quán)無效，該認(rèn)定是不能成立的。原因在于，《擔(dān)保法》所指的使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn)僅指雙方對使用權(quán)有爭議，正由司法部門或者行政部門進(jìn)行解決的情況，在這種情況下由于該土地使用權(quán)是否存在爭議正由相關(guān)部門處理，因此法律不允許此種土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。本案中西未國用(2000)字第979號國有土地使用權(quán)從檔案中看在中轉(zhuǎn)冷庫名下，沒有任何單位或者個人與中轉(zhuǎn)冷庫就該土地使用權(quán)發(fā)生爭議。雖中轉(zhuǎn)冷庫職工在該土地上建有住宅，但并不能以此否定上訴人已經(jīng)土地管理部門登記的抵押權(quán)，因此一審判決信達(dá)西安辦抵押權(quán)部分無效明顯證據(jù)不足。綜上，一審判決認(rèn)定事實不清，證據(jù)不足，適用法律錯誤，上訴人對西未國用 (2000)字第979號國有土地使用權(quán)享有的抵押權(quán)合法有效。請求：1．撤銷陜西省高級人民法院(2007)陜民二初字第2號民事判決書第一、三、四項，改判確認(rèn)信達(dá)西安辦對中轉(zhuǎn)冷庫抵押的兩宗土地均享有抵押權(quán)，中轉(zhuǎn)冷庫應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，信達(dá)西安辦有權(quán)處置中轉(zhuǎn)冷庫享有的西未國用(2000)字第979號、西未國用(2001)字第299號國有土地使用權(quán)，從抵押物處置價款中優(yōu)先受償。2．由糧油公司和中轉(zhuǎn)冷庫承擔(dān)本案全部訴訟費用。
被上訴人中轉(zhuǎn)冷庫答辯稱：一審判決認(rèn)定事實清楚，證據(jù)充分，適用法律得當(dāng)，依法應(yīng)當(dāng)維持，請求駁回信達(dá)西安辦的上訴請求，維持原審判決。(一)西未國用 (2000)字第979號土地證項下的13．265畝土地抵押無效。信達(dá)西安辦一審沒有出示他項權(quán)利證書，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。抵押合同未經(jīng)其他共有人同意，抵押無效。中轉(zhuǎn)冷庫為解決職工住宅樓問題，于 92年9月8日貸資蓋樓，經(jīng)省經(jīng)貿(mào)委 (1992)349號文件批準(zhǔn)，并報省紀(jì)委、省建行、市規(guī)劃局、市房地局、市土地局等有關(guān)部門備案，共46戶職工在2001年5月9日領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，產(chǎn)權(quán)界定為私有。一審?fù)徶校胚_(dá)西安辦承認(rèn)其在辦理抵押時去現(xiàn)場查看過，知道有三幢職工家屬集資樓共有人。本案土地抵押沒有經(jīng)過共有人同意，抵押行為無效。(二)一審判決適用法律得當(dāng)，西未國用(2000)字第979號國有土地存在嚴(yán)重的權(quán)屬問題。首先，46戶職工辦理房產(chǎn)證在先，抵押行為在后。46戶職工于2001年5月9日在西安市房產(chǎn)管理局辦理的房屋所有權(quán)證，46產(chǎn)房屋所有權(quán)人享有西未國用(2000)字第979號 13．265畝地的使用權(quán)；其次，國家政策沒有關(guān)于國家職工集資房和國有土地大證分割的政策，故中轉(zhuǎn)冷庫無法辦理；再次，信達(dá)西安辦知道抵押土地上有三幢職工集資樓，職工辦理合法有效的房產(chǎn)證，還置法律于不顧，于2003年3月28日行使抵押無效行為。即使信達(dá)西安辦對抵押物的所有權(quán)狀態(tài)不知，也不能取得抵押權(quán)。(三)信達(dá)西安辦在該案中有嚴(yán)重過錯，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)法律責(zé)任。原債權(quán)銀行在辦理抵押時，明知抵押物上有三幢職工集資樓，46戶職工有房產(chǎn)證，明知抵押土地存在所有權(quán)、使用權(quán)不明問題，強(qiáng)行辦理無效抵押合同。信達(dá)西安辦作為專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)法律后果。抵押登記期滿未辦理展期，抵押已無效。信達(dá)西安辦起訴中轉(zhuǎn)冷庫時已經(jīng)超過訴訟時效，依法應(yīng)裁定駁回起訴。根據(jù)《物權(quán)法》二百零二條的規(guī)定“抵押人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。”這兩塊抵押土地信達(dá)西安辦沒有在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)行使抵押權(quán)，人民法院都不應(yīng)當(dāng)保護(hù)。(四)信達(dá)西安辦明知抵押權(quán)無效，又申請法院查封原抵押的土地，該土地上持有房產(chǎn)的 46戶職工，幾百名家屬強(qiáng)烈不滿，要上訪反映，嚴(yán)重影響社會的安定和諧。
原審被告糧油公司陳述稱：(一)信達(dá)西安辦一審的訴訟請求不能成立，沒有依據(jù)支持。信達(dá)西安辦要求糧油公司償還借款2560萬元沒有依據(jù)。(二)抵押行為無效，中轉(zhuǎn)冷庫不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。辦理借款合同時，原債權(quán)銀行已明知糧油公司無力償還借款，而嚴(yán)重違反商業(yè)法的有關(guān)規(guī)定，讓糧油公司拿著空白抵押合同找中轉(zhuǎn)冷庫蓋章。抵押合同是蓋完章后，銀行才填寫的內(nèi)容，中轉(zhuǎn)冷庫根本不知是借新還舊。原債權(quán)銀行始終沒有和中轉(zhuǎn)冷庫見面商談合同，中轉(zhuǎn)冷庫是獨立法人從未給糧油公司授權(quán)。抵押行為未經(jīng)共有人許可，是無效行為。抵押已過期限，未辦理展期，應(yīng)失效。根據(jù)《物權(quán)法》第二百零二條規(guī)定，信達(dá)西安辦未在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)行使抵押權(quán)，不應(yīng)當(dāng)保護(hù)。(三)糧油公司貸款是計劃經(jīng)濟(jì)時期為完成國家下達(dá)外匯指標(biāo)任務(wù)，屬于政策性掛賬虧損。糧油公司已經(jīng)處于資不抵債的破產(chǎn)狀況。信達(dá)西安辦對糧油公司財務(wù)經(jīng)營狀況清楚，簽訂借款合同中存在嚴(yán)重過錯，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)法律后果。
本院經(jīng)二審審理，除認(rèn)定原審法院查明的事實外，另查明：西未國用(2000)字第 979號土地上有職工住宅樓，其中46戶職工持有西安市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》，填發(fā)日期部分為2001年5月21日，部分為5月22日，房產(chǎn)所有權(quán)證中房屋分層分戶平面圖下標(biāo)時間為2001年5月9日。中轉(zhuǎn)冷庫與陜西中行簽訂的2003年陜中營抵字022號《抵押合同》第五條“抵押財產(chǎn)”中約定：“抵押財產(chǎn)凈值為人民幣4106．55萬元，有關(guān)情況詳見抵押財產(chǎn)清單”，該合同所附抵押財產(chǎn)清單中載明“抵押財產(chǎn)名稱”為“土地、房產(chǎn)”。西安市房屋管理局2008年7月18日出具《關(guān)于安中冷庫土地權(quán)抵押登記的復(fù)函》(市房函[2008]101號)，載明：“經(jīng)核實，安中冷庫西未國用(2000)字第 979號、西未國用(2001)字第299號國有土地使用證，在我局辦理過抵押登記手續(xù)，初次登記時間為2001年3月6日，展期登記時間為2003年3月28日。以上兩塊土地證載用途為倉儲用地。”“在2002年機(jī)構(gòu)改革以前，市房產(chǎn)局與市土地局都有土地使用權(quán)抵押登記業(yè)務(wù)。市房產(chǎn)局辦理抵押登記時，暫存土地使用證原件，直至抵押登記注銷。機(jī)構(gòu)改革以后，兩局合并，經(jīng)局領(lǐng)導(dǎo)研究，兩局合并之前原房產(chǎn)局辦理的抵押登記業(yè)務(wù)，作為遺留問題，由產(chǎn)權(quán)市場處辦理展期和注銷登記。按照該決定，兩局合并以后，市場處辦理的抵押登記業(yè)務(wù)都是原來的遺留問題，登記備案證明抄送地籍地政處、房地產(chǎn)交易管理中心和房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心。2005年機(jī)構(gòu)改革后，兩局分設(shè)，該遺留問題仍由我局辦理。”“安中冷庫所建房屋產(chǎn)權(quán)登記總共有三處，其中兩處為職工住宅，證號為1150112018-15-19、 1150112018-15-3，已房改分戶，發(fā)證日期為1998年9月；一處為辦公，證號為 1150112018-15-2，發(fā)證日期為1998年9月，提交的土地證為：未國用(95)字 1321#、1322#。三處房產(chǎn)登記均看不出與西未國用(2000)字第979號土地證有關(guān)聯(lián)。”西安市國土資源局所存西未國用(2000)字第979號土地檔案中土地登記審批表顯示該宗土地“申報建筑物權(quán)屬”為“本單位所有”，“建筑物類型”為“平房、樓房”，“土地用途”為“倉儲”，并載明“該宗地由安中冷庫使用，持有未國用(1995)字第1321號《國有土地使用證》，證載土地面積為11 236．59平方米。經(jīng)未央?yún)^(qū)土地局地籍調(diào)查，土地面積為 13．265畝，用途為住宅。注銷原頒發(fā)的未國用(1995)字第1321號《國有土地使用證》。同意換發(fā)新證”。
本院認(rèn)為，本案當(dāng)事人二審爭議的焦點是西未國用(2000)字第979號國有土地使用權(quán)抵押效力問題。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”，中華人民共和國建設(shè)部1997年10月27日頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則”，中華人民共和國土地管理局1992年 3月8日頒布的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第十一條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押；轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”。“地隨房走，房隨地走”的權(quán)利合一原則是我國房地產(chǎn)權(quán)屬的一貫原則。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人負(fù)有將所售房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人的義務(wù)，受讓人享有要求將所購房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給自己的權(quán)利。在土地使用權(quán)變更登記完成之前，轉(zhuǎn)讓人為登記的名義權(quán)利人，但受讓人為實質(zhì)權(quán)利人，可以請求將土地使用權(quán)變更至自己名下。
陜中營抵字022號《抵押合同》中約定了抵押物名稱為“土地、房產(chǎn)”，中轉(zhuǎn)冷庫 2003年向西安市國土資源和房屋管理局報送的也為《關(guān)于同意繼續(xù)用土地及地面建筑物進(jìn)行貸款抵押的函》。因此，雖然抵押登記只針對西未國用(2000)字第979號國有土地使用權(quán)，但應(yīng)視為當(dāng)事人約定土地使用權(quán)與地面建筑物所有權(quán)一并抵押。然而地上建筑物中職工住宅樓的所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)給購房職工所有，中轉(zhuǎn)冷庫并無權(quán)利處分。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條之規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”，該抵押合同未經(jīng)地上建筑物所有權(quán)人購房職工追認(rèn)；且西未國用(2000)字第979號土地使用權(quán)證書中已經(jīng)標(biāo)明該宗土地上存有地上建筑物，并標(biāo)明為中轉(zhuǎn)冷庫的福利區(qū)，地上建筑物中職工住宅樓所有權(quán)已經(jīng)登記移轉(zhuǎn)至購房職工名下，而原債權(quán)銀行卻未查明地上建筑物實際權(quán)屬即接受抵押，也存在過錯，因此抵押合同無效，依據(jù)該合同設(shè)立的抵押權(quán)也相應(yīng)無效。
本案中職工住宅樓雖然沒有占用西未國用(2000)字第979號全部13．265畝土地，但于該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)無效及于該宗土地全部，西未國用(2000)字第979號國有土地使用權(quán)抵押無效。信達(dá)西安辦關(guān)于其對上述國有土地使用權(quán)享有抵押權(quán)的上訴理由不能成立，本院不予采納。原審判決關(guān)于造成該部分抵押無效，陜西中行和中轉(zhuǎn)冷庫均有過錯，中轉(zhuǎn)冷庫在信達(dá)西安辦對有效抵押部分實現(xiàn)抵押權(quán)后，對糧油公司仍不能清償?shù)牟糠中璩袚?dān)部分賠償責(zé)任的認(rèn)定正確，但其關(guān)于中轉(zhuǎn)冷庫就此承擔(dān)三分之一賠償責(zé)任的比例認(rèn)定偏低。雖然陜西中行對造成上述國有土地使用權(quán)抵押無效的后果存在過錯，但中轉(zhuǎn)冷庫的無權(quán)處分行為亦是導(dǎo)致抵押無效的主要原因，因此，本院將中轉(zhuǎn)冷庫上述賠償責(zé)任比例調(diào)整為二分之一。
綜上，原審判決除對中轉(zhuǎn)冷庫承擔(dān)賠償責(zé)任比例認(rèn)定偏低以外，其余部分判決結(jié)果并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款之規(guī)定，判決如下：
一、維持陜西省高級人民法院(2007)陜民二初字第2號民事判決第一、二、三、五項；
二、變更上述判決主文第四項為“上述二、三項給付義務(wù)執(zhí)行完畢后，如信達(dá)西安辦事處仍有部分債權(quán)未受清償，安中冷庫對糧油食品進(jìn)出口公司不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)二分之一的賠償責(zé)任。”
一審案件受理費、訴訟保全費按照一審判決執(zhí)行。二審案件受理費102 515．79元，由上訴人信達(dá)西安辦事處承擔(dān)68 343．86元，被上訴人安中冷庫承擔(dān) 34 171．93元。
本判決為終審判決。
——北京律師陳建剛（13381367825）轉(zhuǎn)
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