[ 王力 ]——(2013-4-18) / 已閱8981次
房屋承租人享有房屋的使用權和優先購買權兩項權能，房屋優先購買權是房屋承租人對出租人房屋處分權的限制，房屋出租人對承租人在出售房屋時具有兩項法律義務：一是出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人；二是在同等條件下，出租人應當將該房屋出售給承租人。合同法第二百三十條關于同等條件的規定比較原則，沒有闡明同等條件的具體標準，造成司法實踐中適用法律紊亂，因此對于同等條件的準確理解和適用法律，是公正審理好該類型房屋買賣案件的關鍵。
一、案例索引
某市居民秦某將其擁有的一幢房產出租給陳某使用，每月租金500元。2005年3月秦某因妻子生病做手術，花去人民幣6萬余元。秦某因下崗多年，經濟狀況拮據，在妻子住院前，曾向好友黃某借款5萬元。2007年7月，秦某因兒子要結婚，妻子體弱多病，常年需看病吃藥，家中已無積蓄，遂決定將租給陳某的房屋賣給黃某。雙方在協商中，秦某談及因其長期得到黃某的關愛和幫助，尤其是在妻子住院時黃某湊齊5萬元借款未要分文利息，為表示感激之情，決定將房屋以較為優惠的價格賣給黃某，最終雙方商定以6萬元價格轉讓該幢房屋。同年9月，雙方到房產部門辦理了過戶登記手續。隨后黃某找到陳某，說明自己為新的房產所有人，要求陳某騰退房屋。陳某不同意，并提出自己也愿意以同樣價格購買該房屋，秦某和黃某房屋的買賣行為侵犯了其房屋優先購買權，雙方產生糾紛，黃某遂向法院起訴，要求陳某騰出房屋。陳某反訴，請求認定秦某和黃某的房屋買賣協議無效。
二、焦點引出
在出租人具有兩項法定義務的前提下，本案承租人享有兩項法定權能：一是根據“買賣不破租賃原則”享有繼續承租的權利；二是根據合同法規定，在同等條件下享有優先購買權。本案的焦點即對于同等條件的法律理解與適用。審判實踐中有以下分歧意見。
第一種意見認為，同等條件即指房屋買賣價格絕對相等，承租人在同樣的價格條件下，有權優先購買房屋。
第二種意見認為，同等條件是相對的，除了價格因素外，還要結合房屋先買權人、實際買受人買賣房屋的其它因素，比如雙方之間經濟關系、交易支付方式、其它可用貨幣折算的價格因素，稱為金錢折算法。
第三種意見認為，房屋市場價格恒定為判斷房屋買賣中同等條件的參照標準，在此基礎上，要綜合考慮交易的支付方式、房屋賣方以優惠價格出售給第三人的真實意圖、能夠直接影響房屋買賣價格的非貨幣因素[1]（如：人際因素、親情因素、情感因素），將房屋的市場價格與房屋賣方出售給第三人的優惠價格之間的差額視為非貨幣因素的價值，此稱為市價折算法。[2]
第一種意見是機械地套用法律，實質上損害了房屋賣方的合法權益，具體體現在：房屋賣方對自己房產的處置權利受到嚴重阻礙，房屋賣方有權向他人贈與自己的房屋，卻無權以優惠價格賣給一個自己所感恩的人；而房屋承租人對于出租人的房屋優先購買權竟然擴張到可以享受與特定第三人同等的優惠價格，而通常特定第三人與房屋出租人有著特殊的人際因素、親情因素、情感因素，使得房屋商品價格與人格因素交織在一起，使對于同等條件的法律規定把握變得復雜，簡單地以房屋買賣價格絕對相等為標準，造成實質不公平。
第二種意見較前一種意見科學，兼顧到了價格因素和其它可用貨幣折算的因素，但是實踐中諸如與人格相關聯的親情因素、情感因素，是難以用貨幣來進行價格折算的。因此，對該法條采取金錢折算法亦存在局限性。
第三種意見稱之市價折算法，它既考慮到房屋出讓的交易價格因素，亦兼顧到其它貨幣折算因素和與特定人格相關聯的非貨幣因素，是一種符合市場經濟規律較為公平易操作的參照標準。
三、法官評析
關于立法宗旨探尋
承租人在同等條件下的房屋優先購買權，一方面是承租人對于出租人對特定房屋處分權的制約，是承租人享有房屋使用權的法律延伸，是不動產限定物權的擴張；另一方面也是對房屋出租人不動產處分權能的限制，是商品房不動產物盡其用實現利益最大化的表現。立法目的在于充分發揮社會物資資料的經濟價值，促進資源的有效利用。[3]因此，這一法律制度立法本意側重在維護承租人的居住、生活、休憩利益。[4]但是，該項法律制度同時也一定程度上損害和制約了房屋所有人對特定人格對象的出售房屋的權利，為新的矛盾糾紛引發留下隱患。
關于人格屬性利益商品化研討
傳統的民法認為人格不具有財產價值，屬于社會地位、精神評價、人權尊重等精神領域范疇。而現代社會中，商品交易日臻繁榮、科學技術日新月異、大眾傳媒日益發達，人格利益商品化理念早已突破了傳統民法理念。這具體表現在：一是著名人物、藝術名星、體壇新秀、商業巨頭，其姓名、肖像甚至聲音都可以被商家利用來作商品代理、商業廣告，借助公眾的崇拜心理和從眾心理攫取商機。[5]二是特定的人與人之間，基于人際因素、親情因素、情感因素可以有效地直接影響買賣交易的價格，而這種價格與特定人格屬性直接相聯系，離開某個特定人格進行交易往往呈現為商品的原始市場價格。三是人格本身也就是商品物權的載體。商品物權的載體一種是自然人，第二種是法人。例如某些單位為職工解決住房問題，采取單位團購開發商建造的商品房，開發商對內部職工和對外部人員銷售同樣的商品房，分別按照優惠價和市場價出售，而兩種價格之間的差價實際上是單位對于內部職工當作福利已經承擔，當職工將已出租的商品房賣與第三人時，承租人主張以同等條件享有優先購買權，其同等條件下價格究竟是優惠價還是市場價？承租人因不具有單位內部職工的人格屬性，在絕大多數情況下，難以享受內部職工的優惠價格買房。這一案例和前文的案例如出一轍，都是基于人格屬性導致的價格差異。因此，其交易公式顯示為：
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房屋買賣的價值與價格容易概念混淆
同樣的一件物品在不同的時間、不同的地點、不同的交易對象、不同的零售和批發交易方式、不同的交易結算條件之下，呈現繽紛多樣、數額懸殊的價格，唯有物品的市場價值最為恒定，它客觀而公正地反映物品的實際價值。[6]市場價值是衡量物品價值量的原始依據，而價格是反映人們基于自愿基礎上交換勞動成果的關系。
房屋買賣中的規避法律行為
如果回避商品房買賣中價格因素、人格屬性因素之區分，機械簡單地按照出租人對特定第三人的交易價格來認定為同等條件，實踐中房屋買賣當事人往往采取訂立陰陽合同的方式來規避承租人優先購買權法律規定，使得這項法律規定形同虛設。比如本案中，秦某即按照市場價格與黃某簽訂買賣合同，然后雙方再私下口頭協議，實際按照6萬元成交，秦某暗中放棄兩種價格之間的差價利益，既處分其房產亦處分其價格權益，前者公開交易、后者暗箱操作，這時承租人面對昂貴的市場價格，可能已經選擇放棄優先購買權。
考察房屋買賣第三人是否為特定對象
房屋買賣第三人為不特定人時，因該第三人與出租人比較，并無人格屬性利益，此時出租人具有房屋用益物權優越性，[7]能夠順利實現合同法第二百三十條關于同等條件下房屋優先購買權。而當房屋買賣第三人是出租人特定的對象情況下，正如上述圖表論述分析結論，其優先購買權無法與房屋所有權人絕對處分權抗衡，該出租人是難以實現先買權的。同樣是行使房屋徹底的處分權，秦某將自己的房屋贈與給黃某能夠得到法律保障，那么法律制度要阻止秦某將自己的房屋以優惠價格賣給黃某，這和民法意思自治原則本身是相矛盾的。根據合同法第四條規定的合同自愿原則，強制秦某賣房給陳某亦是違法的。[8]
關于優先購買權的順序
當房屋共有人和承租人同時主張房屋優先購買權時，根據“完全物權大于用益物權”、“物權大于債權”原則，房屋共有人基于所有權享有第一順序的優先購買權，承租人的優先權居于共有人之后行使。
承租人同等條件優先購買權的法律適用
1.合理期限內提前通知。
出租人應當在合理期限內，提前通知承租人其出售房屋之意圖。實踐中合理期限一般為三個月。出租人不履行該項義務即構成對承租人先買權之侵犯。
2.同等條件買賣房屋的價格參照基準。
一是以市場價格參照基準為主。對于房屋出租人與特定第三人之間具有特定的人格屬性利益關系，包含人際因素、親情因素、情感因素等情況的，承租人只能以市場價格主張優先購買權，第三人所具有的人格利益條件承租人無法具備，并且第三人所具有的人格屬性利益無法用金錢進行折價。
二是以金錢折價參照基準為輔。對于房屋出租人與特定第三人之間具有其它諸如買賣、借貸、商貿等經濟往來利益等情況的，適用金錢折價法，承租人在滿足承擔房屋售價加上金錢折價總和的基礎上得主張房屋優先購買權。
三是交易結算支付方式相當。即房屋買賣第三人采用一次性付款，則承租人不得主張分期付款；第三人采用現金付款，承租人不得主張以物抵款；第三人采用即時付款，則承租人不得主張延期付款，雙方應當保持結算方式相當。
四、法律完善
承租人同等條件下房屋優先購買權法律制度既是對房屋所有權人處分權能的制約，亦是賦予承租人用益物權的擴張，[9]立法的目的應當是更合理、更科學地發揮物權的效用。房屋所有權與房屋用益物權二者在物權權能上是不對等的，所有權是完全物權，兼具使用價值和交換價值，[10]前者優于后者。[11]如日本民法典第206條規定：所有人于法令限制內，有自由使用、收益、處分其所有物的權利。德國民法典第903條規定：物之所有人，在不違反法律及第三人權利的范圍內，得自由處置其物，并排斥他人對物之一切干涉。兩項外國法律的核心思想是：一是賦予所有權絕對權能；二是賦予所有權排它干涉權能。[12]當房屋所有權人意圖以特定價格向特定人出售房屋目的與房屋承租人優先購買權發生沖突時，利益如何衡量？在上述案例中，即使采用市場價格為參照基準，承租人陳某愿以市場價格主張優先購買該房，而出租人秦某出于感恩情結，仍然執意以優惠價格出售給特定對象黃某，此時，縱使法院判決秦某與黃某之間房屋買賣合同無效，法院卻不能直接判決由秦某履行將房屋出售給陳某的義務，而只能夠判決認定原房屋買賣合同無效，究竟賣不賣房權利仍在于所有權人。秦某仍然可以規避法律，秦某可以選擇放棄出售房屋，阻止承租人陳某實現買房目的，然后再重新與黃某簽訂陰陽合同，把房屋所有權轉讓給他意圖轉讓的特定人。
合同法第二百三十條在法律邏輯上是不嚴密的。當出租人的確侵犯了承租人的優先購買權，將房屋賣給不特定第三人的情況下，法院只能判決認定原買賣合同無效，而不得判決出租人直接向承租人履行出售房屋義務，出租人在房屋所有權轉移之前，有權撤銷其賣房決定。但是，該法律條款在表述上屬授權性法律，可理解為出租人具有轉讓房屋給承租人的義務，承租人享有獲得房屋所有權的權利，而法院之所以作出的是撤銷判決而不是授權判決，正是因為法院不能強迫出租人賣房。即使先前買賣房屋合同被撤銷，所有權人仍然有權決定不賣房屋。此時，對于承租人而言，國家性授權性法律如同虛設，法律權威受到質疑，亦會對法院的判決表示不滿。在此情境下，因立法的缺陷而使法院的司法公信蒙受損害，法院的權威受到損害這個損失后果遠遠超出了承租人買房的利益。
司法應當樹立權威，立法首先要做到審慎。立法的追求應當具有可操作性、可實現性、可伸縮性。當某項法律制度在特定條件下難以實現時，可以采取用但書或作限制規定的方式予以完善，使法律表述更加周延、邏輯嚴密。法律賦予承租人優先購買權，有利于保障承租人由限定物權人轉變為完全物權所有人，但是這一目的僅能在房屋買賣第三人為不特定人時，承租人方有可能有效實現這項權能。承租人的用益物權通過適用“買賣不破租賃”原則即可得到有效保障，限定物權最終無法與所有權相對抗，當房屋所有權人具有意圖要出售給特定第三人時，承租人的優先權在實踐中往往落空，這時該法律制度成為一條廢法，既損害了司法機關的公信，亦損害了立法機關的權威，容易引起新的社會矛盾。
綜上研討，筆者認為對于合同法第二百三十條規定可作下列修改：
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人在相同價格或者其它同等交易條件下享有優先購買的權利。
但是，出租人意圖將房屋出售給特定的第三人除外。
正如塞爾蘇斯所說，認識法律不意味著摳法律字眼，而是把握法律的意義和效果。[13]合同法第二百三十條內容作上述修改后優點表現為：一是將承租人同等條件下房屋優先購買權中同等條件改為“相同價格或者其它同等交易條件下”，剔除法律模糊概念，突出以市場價格為主導，并結合其它輔助因素；二是增加“但書”，強調尊重房屋不動產所有權人的絕對權能，賦予房屋出租人對于特定第三人所享有的房屋處分權能，充分兼顧了該法律制度適用過程中個性化、共性化和人性化等情況，既尊重了當事人的合法權益，亦維護了立法權威和司法公信。
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