[ 劉順濤 ]——(2013-5-29) / 已閱13361次
房屋買賣合同，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價金的合同。其中負(fù)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱為房屋出賣人，負(fù)給付價金義務(wù)的他方當(dāng)事人稱為房屋買受人。
房屋買賣合同和其他合同的共同之處就是他們都是諾成、雙務(wù)、有償合同。不同之處在于，房屋買賣合同的標(biāo)的物是不動產(chǎn)，有其特殊性，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)。不辦理登記手續(xù)，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不能對抗第三人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等的規(guī)范和管理。
實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。但不是所有的房屋買賣合同都是有效的，那么，實踐中哪些房屋買賣合同為無效的呢？這就要說一下合同的效力，合同的效力又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力。《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。”《中華人民共和國民法通則》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。”這是《民法通則》規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。判斷一個合同是否具有法律效力，應(yīng)主要依據(jù)上述《中華人民共和國民法通則》所規(guī)定的條件，當(dāng)事人簽訂合同時同時具備上述條件，便確認(rèn)合同有效。反之便為無效合同。
審判實踐中房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟實踐中哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？
一、買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的合同效力。
現(xiàn)實生活中，隨著國家城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷落實、推進，大批城鄉(xiāng)的居民購買了新房，也造成未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋買賣合同時有發(fā)生，近些年還成上升趨勢，究竟這種房屋買賣合同能否有效呢？《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項已做了明確的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓。這是因為房屋是以依法登記為要件，未經(jīng)登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋即未確定房屋所有人，未確定房屋所有人的房屋，即不以能產(chǎn)生合法的房屋出賣人，所以，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，當(dāng)然不具備轉(zhuǎn)讓的主體資格，即：買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋買賣合同，違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，為無效合同。
二、未經(jīng)其他共有人同意，部分共有人出售共有房屋的房屋買賣合同效力及處理問題。
法律規(guī)定房屋買賣合同中，出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。
房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，出賣時必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，還需提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效。這一點在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（四）項中，以作出了明確規(guī)定，即：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。但是，審判實踐中如何理解一方未經(jīng)對方同意出售夫妻共同所有房屋的效力問題，筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)個案案情區(qū)別對待。也就是說登記于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未經(jīng)另一方同意將該房屋出售，第三人善意購買、支付合理價款并辦理登記手續(xù)，另一方主張房屋買賣合同無效，要求追回該房屋的，人民法院不予支持。但該房屋屬于家庭共同生活居住需要的除外。此案夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失的，離婚時另一方有權(quán)請求賠償損失。相反，存在是第三人惡意取得的，另一方主張合同無效，要求追回該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
三、關(guān)于被有權(quán)國家機關(guān)采取查封等強制措施的房屋買賣合同效力及處理問題。
出賣人轉(zhuǎn)讓的房屋被有權(quán)國家機關(guān)采取了查封等強制措施，買受人要求繼續(xù)履行的，如何處理？根據(jù)司法實踐和本人辦案經(jīng)驗，對于此類房屋審判實踐中一般分以下幾種情況處理：
1．有權(quán)國家機關(guān)對房屋采取查封等強制措施后，產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的，屬于無權(quán)處分行為，由此簽訂的房屋買賣合同為效力待定的合同，在相應(yīng)有權(quán)國家機關(guān)或申請采取強制措施的權(quán)利人同意轉(zhuǎn)讓，或者一審法庭辯論終結(jié)前強制措施已經(jīng)解除的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，買受人要求繼續(xù)履行，應(yīng)予支持。
2．房屋買賣合同簽訂后，有權(quán)國家機關(guān)對房屋采取查封等強制措施的，不影響房屋買賣合同的效力。
(1)如果屬于法院對出賣人名下的房屋進行查封的，買受人已經(jīng)支付全部價款并實際占有房屋，但未辦理過戶登記手續(xù)的，買受人對此沒有過錯，依據(jù)最高人民法院《民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定》第17條之規(guī)定，符合解除查封條件，買受人向查封法院申請解封的，法院應(yīng)當(dāng)予以解封。買受人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應(yīng)予支持。
(2)如果不符合法定解除強制措施條件的，該強制措施導(dǎo)致出賣人無法將房屋交付或過戶登記給買受人的，構(gòu)成合同履行不能，買受人要求繼續(xù)履行合同，交付房屋或辦理房屋過戶登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)向買受人行使釋明權(quán)，告知買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人承擔(dān)合同履行不能的違約責(zé)任，買受人變更訴訟請求的，予以支持，買受人堅持原訴訟請求的，應(yīng)予駁回。
(3)如果該強制措施是以買受人為執(zhí)行對象的，買受人依據(jù)合同約定主張繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記手續(xù)的，可予支持。有權(quán)國家機關(guān)對房屋采取的強制措施未依法進行公示的，不得對抗善意買受人。
四、關(guān)于商品房欲售合同糾紛有關(guān)問題的處理。
1、宣判實踐中出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是發(fā)生訴訟時房屋已經(jīng)屬于現(xiàn)房銷售狀況，此時對當(dāng)事人以未取得預(yù)售許可證為由主張合同無效糾紛如何處理和認(rèn)定。筆者認(rèn)為，人民法院應(yīng)根據(jù)案情區(qū)別對待是否支持。因為審判實踐中人民法院是否支持，應(yīng)以在起訴前是否已依法取得商品房預(yù)售許可證明為要件，取得了人民法院在審理中予以支持，反之不予支持。
2、《合同法》及相關(guān)司法解釋出臺后，對當(dāng)事人以未取得預(yù)售許可證明為由，基于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及最高人民法院此前關(guān)于商品房買賣合同司法解釋相關(guān)規(guī)定主張合同無效的糾紛，應(yīng)當(dāng)如何處理。
對于無證預(yù)售問題，過去一般按照《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)為開發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》的情況下預(yù)售商品房，是一種違反法律和國務(wù)院行政法規(guī)強制規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無效。《合同法》及相關(guān)司法解釋出臺后仍然遵守了這一法則，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。”
五、關(guān)于合作建房產(chǎn)生的糾紛，諸如約定提供土地的一方當(dāng)事人未能出讓取得約定的地塊，雙方當(dāng)事人均不具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等，實踐中有何新的問題出現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對。
當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
合作建房系房地產(chǎn)合作開發(fā)的通俗稱謂，其直接的目的在于整合資源，促進土地、資金和資質(zhì)三個要素的有效配置。合作開發(fā)的典型特征是共同投資，共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險。合作開發(fā)蘊含的法律關(guān)系極為復(fù)雜，但我國目前尚無合作開發(fā)的專門立法，其市場運作缺少法律的支撐和規(guī)范。在法律法規(guī)欠缺的情況下，必須合理創(chuàng)設(shè)“當(dāng)事人自己的法律”——合同，以預(yù)防糾紛和訴訟。
六、關(guān)于一房數(shù)賣，房屋連環(huán)買賣且均未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)等引發(fā)的各買賣合同效力的認(rèn)定以及后續(xù)問題的處理。
一房數(shù)賣是指出賣人先后或同時以數(shù)個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給數(shù)個不同的買受人，房屋買賣合同一經(jīng)雙方合意簽訂即生效，過戶登記屬于房屋買賣合同的履行范疇。但我國《物權(quán)法》又規(guī)定，不動產(chǎn)的移轉(zhuǎn)以登記作為法定要件。也就是說出賣人與多個買受人簽定房屋買賣合同，但均未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，所有合同均應(yīng)認(rèn)定為有效，如多個買受人同時要求取得房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由先行簽定合同的買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬，由出賣人對其它買受人承擔(dān)違約及其它法律責(zé)任（如合同詐騙刑事責(zé)任）。
綜上所述，只是筆者自己的一點粗淺認(rèn)識，有不當(dāng)之處還請大家多批評指正。
黑龍江省九三農(nóng)墾法院 劉順濤
二0一三年五月六日
