[ 江文靜 ]——(2013-9-3) / 已閱8041次
內(nèi)容摘要：居住權(quán)起源于羅馬法，當(dāng)今世界已有多個(gè)國(guó)家規(guī)定了相關(guān)的居住權(quán)制度。我國(guó)立法中雖然沒(méi)有明確規(guī)定居住權(quán)制度，但是在審判實(shí)務(wù)中，卻一貫存在著對(duì)居住權(quán)的應(yīng)用問(wèn)題。本文在闡明居住權(quán)的主體、客體及內(nèi)容的基礎(chǔ)上簡(jiǎn)要分析了設(shè)置居住權(quán)制度的現(xiàn)實(shí)意義及其在審判實(shí)務(wù)中的效用。
關(guān)鍵詞：居住權(quán) 物權(quán) 救濟(jì)性
在我國(guó)法律雖然沒(méi)有明確規(guī)定居住權(quán)，但是在司法實(shí)務(wù)中，尤其是在離婚糾紛及涉及不動(dòng)產(chǎn)的各類糾紛中，常常存在涉及居住權(quán)問(wèn)題的爭(zhēng)議，并且，在裁判文書(shū)、調(diào)解書(shū)中均常常涉及居住權(quán)的認(rèn)定問(wèn)題。由于我國(guó)目前的立法對(duì)居住權(quán)的定義、主體、客體、內(nèi)容并沒(méi)有進(jìn)行明確的規(guī)定，由此也引發(fā)出一系列的問(wèn)題。例如，居住權(quán)的性質(zhì)、居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)、居住權(quán)的期限、居住權(quán)的變更和消滅、居住權(quán)的保護(hù)、是否可以具有收益性、是否可以抵押等等內(nèi)容都不明確。設(shè)立居住權(quán)制度，不僅可以有效地指導(dǎo)審判實(shí)務(wù)工作，也有利于促進(jìn)社會(huì)保障制度的發(fā)展。
一、居住權(quán)的內(nèi)涵
（一）居住權(quán)的含義及性質(zhì)
居住權(quán)是非房屋所有權(quán)人和非承租人對(duì)于他人所有和承租的房屋進(jìn)行居住的權(quán)利。[1]居住權(quán)的性質(zhì)，主要包括兩方面，一方面，居住權(quán)應(yīng)是一種物權(quán)，主要表現(xiàn)在：（1）居住權(quán)具有直接支配力，居住權(quán)人可以直接使用房屋；（2）居住權(quán)具有排他性，非經(jīng)居住權(quán)人同意，任何人不得對(duì)居住權(quán)進(jìn)行干涉，任何人侵害居住權(quán)時(shí)，居住權(quán)人均得對(duì)之行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，以回復(fù)居住權(quán)應(yīng)有的圓滿狀態(tài)，構(gòu)成侵權(quán)的，居住權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。
另一方面，居住權(quán)應(yīng)具有救濟(jì)性。無(wú)論追溯居住權(quán)的源流，還是近代各國(guó)民法對(duì)居住權(quán)制度的設(shè)定，都可以看出，設(shè)定居住權(quán)的本意大都是為了保障弱勢(shì)群體的基本生存權(quán)而設(shè)定，具有救濟(jì)性。而在我國(guó)，居住權(quán)在民事審判中的使用，大都也是為了保障一方當(dāng)事人基本生存和生活居住需要而設(shè)定，因此也秉承了居住權(quán)具有救濟(jì)性質(zhì)的特征，因此，居住權(quán)不得繼承、轉(zhuǎn)讓。對(duì)于是否具有收益性，居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為與將居住的房屋出租的行為雖然在法律性質(zhì)上截然不同，但在經(jīng)濟(jì)效果上則基本相似，因此， 德國(guó)、瑞士等國(guó)家禁止居住權(quán)人出租房屋收益。筆者也認(rèn)為居住權(quán)不應(yīng)具有收益性。若居住權(quán)具有收益性，不僅有違立法保障弱勢(shì)群體居住權(quán)益的初衷，也可能損害房屋所有權(quán)人的利益，破壞物權(quán)的穩(wěn)定性，引起新型的民事糾紛。
（二）居住權(quán)的主體
居住權(quán)的主體僅限自然人，不應(yīng)包括法人。[2] 因?yàn)榉ㄈ藢?duì)于房屋的使用是基于經(jīng)營(yíng)或其它特定的目的的需要，而不是生存和生活居住的基本需要，更何況當(dāng)下的租賃制度已經(jīng)可以滿足法人的需要。居住權(quán)的主體一般分為兩類，一是基于血緣親屬關(guān)系產(chǎn)生與房屋所有人有特定身份關(guān)系的自然人，如未成年子女對(duì)父母的房屋享有居住權(quán)、父母對(duì)于負(fù)有贍養(yǎng)義務(wù)的子女的房屋享有居住權(quán)、離婚后生活困難無(wú)居所的一方對(duì)另一方房屋的居住權(quán)以及依靠房屋所有人扶養(yǎng)、撫養(yǎng)而又沒(méi)有住所的家庭成員對(duì)于房屋所有人的房屋享有居住權(quán)等。另一種是與房屋所有人不具備血緣親屬關(guān)系的自然人，如朋友、保姆等。
（三）居住權(quán)的客體
居住權(quán)是在他人所有的房屋上設(shè)立的物權(quán)，是他物權(quán)，其客體一般為他人所有的房屋。但從實(shí)際生活角度出發(fā)，除了居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人之間有特別約定外，應(yīng)對(duì)房屋作擴(kuò)大意義的解釋。房屋的范圍應(yīng)包括住宅及其附屬物、住宅配套使用的物。如屬于住宅中基本家具、家電、占有的院子、花園。
（四）居住權(quán)的內(nèi)容
居住權(quán)的內(nèi)容，包括權(quán)利和義務(wù)兩部分居住權(quán)人的權(quán)利。居住權(quán)的權(quán)利主要包括：1.占有、使用權(quán)。居住權(quán)人有權(quán)占有、使用他人房屋及其附屬物，并可據(jù)此排除房屋所有權(quán)人及其他任何第三人對(duì)其權(quán)利行使的干涉。“這是居住權(quán)人最重要、最基本的權(quán)利。 ”[3]占有房屋是居住權(quán)人使用房屋的前提和基礎(chǔ)。對(duì)于所有權(quán)人及任何第三人妨害其占有權(quán)利的行為，居住權(quán)人有權(quán)行使自力救濟(jì)權(quán)和占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)，排除他人的干涉。居住權(quán)人對(duì)于房屋的使用，限于滿足生活所需，必要時(shí)還可以讓其家庭成員以及必要的護(hù)理人員共同居住。2.必要的改良和修繕權(quán)。基于正常使用房屋、滿足生活的需要，居住權(quán)人可以對(duì)房屋進(jìn)行必要的改良和修繕，如裝修房屋、增設(shè)輔助設(shè)備等，但值得注意的是，與租賃權(quán)一樣，居住權(quán)人不得擅自對(duì)房屋進(jìn)行重大結(jié)構(gòu)改變。3.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。從居住權(quán)的性質(zhì)、立法目的等法理上及現(xiàn)實(shí)生活客觀要求來(lái)分析，應(yīng)當(dāng)由法律賦予居住權(quán)人在出賣房屋時(shí)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[4]當(dāng)房屋所有人出賣房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知居住權(quán)人，在同等條件下，居住權(quán)人有優(yōu)先于第三人購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利。此優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可參照有關(guān)租賃權(quán)之規(guī)定，合理期限為提前三個(gè)月通知居住權(quán)人， 若所有人未在合理期限內(nèi)通知居住權(quán)人而出賣房屋，侵害了居住權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，居住權(quán)人的居住權(quán)利不受影響，但有權(quán)請(qǐng)求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。至于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)都屬于房屋出賣時(shí)法律規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在同等條件下，居住權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)效力優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但次于房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
居住權(quán)人的義務(wù)主要包括：1.合理使用義務(wù)。 居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)盡善良管理人的注意義務(wù)，按照正常的使用方式合理利用房屋及附屬設(shè)施，除雙方約定外，不得擅自改變房屋的用途，可以對(duì)房屋進(jìn)行必要的改良和修繕，如對(duì)房屋進(jìn)行裝修、增設(shè)輔助設(shè)備等，但是不得任意改裝和改建房屋、改變房屋的結(jié)構(gòu).居住權(quán)人不得將房屋用于從事生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得從事任何有害于房屋的行為，這就導(dǎo)致了居住權(quán)無(wú)收益性的特征，也是為了保護(hù)房屋所有權(quán)人利益角度考慮的，保證所有權(quán)人能夠在居住權(quán)消滅后圓滿的取回原房屋。2.負(fù)擔(dān)必要費(fèi)用義務(wù)。因居住權(quán)人實(shí)際控領(lǐng)和占有房屋，能夠更好的管理和利用房屋，同時(shí)享有利益，所以對(duì)于房屋的必要費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由居住權(quán)人負(fù)擔(dān)。必要費(fèi)用，是指居住權(quán)人在使用房屋及其附屬無(wú)得過(guò)程中產(chǎn)生費(fèi)用，如物業(yè)管理費(fèi)、水電氣費(fèi)，及必要地維修費(fèi)、修繕費(fèi)。3.返還房屋義務(wù)。當(dāng)居住權(quán)在法定或者約定的情況下消滅后，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還房屋及其附屬物于房屋所有權(quán)人。
二、設(shè)置居住權(quán)制度的作用
首先，從當(dāng)前社會(huì)現(xiàn)狀來(lái)看，設(shè)置居住權(quán)可以更為有效的保障社會(huì)弱勢(shì)群體的權(quán)益。特別是在對(duì)老年人、離婚婦女的權(quán)益保障方面。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已經(jīng)不能保障老年人在年老時(shí)獲得供養(yǎng)，而當(dāng)前的家事法律中對(duì)老年人居住等權(quán)益的保障規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)現(xiàn)實(shí)的需求，且從當(dāng)前司法審判實(shí)踐中暴露出來(lái)的子女與父母之間的贍養(yǎng)糾紛與房屋糾紛等問(wèn)題來(lái)看，老年人的居住權(quán)益也亟待法律的明確化與固定化。此外，在離婚過(guò)程中處于弱勢(shì)地位的婦女，也需要使用居住權(quán)制度來(lái)確保自身的居住權(quán)益，從而解決住房困難的問(wèn)題。
其次，設(shè)置居住權(quán)，可以彌補(bǔ)相關(guān)制度的不足。一方面可以彌補(bǔ)租賃權(quán)的不足。租賃權(quán)是債權(quán)，物權(quán)與租賃權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先債權(quán)的一般原理，物權(quán)應(yīng)優(yōu)先于承租權(quán)，且租賃權(quán)的設(shè)立、期限、取得方式都有限制，若在不動(dòng)產(chǎn)糾紛中，將居住權(quán)按照租賃權(quán)對(duì)待，將存在極大的不穩(wěn)定性。另一方面可以彌補(bǔ)社會(huì)保障制度的不足。我國(guó)已經(jīng)開(kāi)始采取多層次的住房社會(huì)保障制度，如廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程等。住房社會(huì)保障制度的發(fā)展，在社會(huì)生活中，也引起相關(guān)的民事糾紛，例如，在離婚糾紛中對(duì)于公租房、廉租房的處理等。設(shè)置居住權(quán)制度，以法律的形式將居住權(quán)的內(nèi)容、效力、保護(hù)方式等詳盡地規(guī)定下來(lái)，有利于處理此類民事糾紛，促進(jìn)社會(huì)保障制度長(zhǎng)效發(fā)展，以彌補(bǔ)我國(guó)當(dāng)前社會(huì)保障體系的不足。
三、居住權(quán)在審判實(shí)務(wù)中的應(yīng)用
（一）居住權(quán)與租賃權(quán)適用之比較
在目前的司法實(shí)務(wù)中，居住權(quán)制度大都是比照租賃權(quán)制度進(jìn)行應(yīng)用的，但是，不管從法理角度或是社會(huì)角度，租賃權(quán)與居住權(quán)都存在本質(zhì)上的不同。筆者認(rèn)為，在實(shí)務(wù)審判中，應(yīng)當(dāng)區(qū)別居住權(quán)與租賃權(quán)的不同之處，才有助于指導(dǎo)審判。
居住權(quán)與租賃權(quán)相比較，首先，從性質(zhì)上講，居住權(quán)是一種物權(quán)，租賃權(quán)是種債權(quán)，因?yàn)閭鶛?quán)的不穩(wěn)定性，導(dǎo)致在實(shí)際生活中租賃權(quán)不能將房屋的使用效果充分發(fā)揮，而居住權(quán)的物權(quán)性質(zhì)可以彌補(bǔ)租賃權(quán)的不足。當(dāng)居住權(quán)與租賃權(quán)相沖突時(shí)，居住權(quán)因物權(quán)優(yōu)先。其次，從取得方式上，租賃權(quán)因合同而設(shè)定，系有償取得，而居住權(quán)可以依法設(shè)立，也可通過(guò)合同、遺囑、遺贈(zèng)等形式取得，且大多數(shù)情況下屬于無(wú)償取得，具有扶助性質(zhì)。再次，從期限上看，租賃權(quán)的期限較短，法律規(guī)定最長(zhǎng)不得超過(guò)二十年 ，居住權(quán)的則較長(zhǎng)，最長(zhǎng)可以是居住權(quán)人的終生。此外，從立法目的上看，居住權(quán)的制度是為了彌補(bǔ)社會(huì)保障制度的不足，保護(hù)弱勢(shì)群體而設(shè)立，一般不具有收益性，而租賃權(quán)的設(shè)立，系為了充分發(fā)揮房屋的功能，因此具有收益性。
（二）在離婚糾紛中的適用
在人民法院審理的案件中，離婚、撫養(yǎng)、贍養(yǎng)、租賃等案件中均涉及到當(dāng)事人的居住權(quán)益問(wèn)題。而在實(shí)際生活中，居住權(quán)大多是在具有特定親屬身份關(guān)系之間的人產(chǎn)生，其中，在因離婚糾紛而產(chǎn)生的居住權(quán)問(wèn)題可占一半以上。
在離婚糾紛中，涉及居住權(quán)設(shè)立的房屋主要有以下三種：一是夫妻雙方共有或一方所有的房屋，二是未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，三是公租房、廉租房。第一種情況下，夫妻因離婚分割財(cái)產(chǎn)，對(duì)于房屋，雙方依法或協(xié)商進(jìn)行確認(rèn)所有權(quán)歸屬，可能會(huì)出現(xiàn)一方享有房屋所有權(quán)，而另一方因喪失或者自始無(wú)房屋所有權(quán)；第二種情況下，因房屋沒(méi)有合法的登記，在處理離婚案件中無(wú)法處理所有權(quán)；第三種情況下，因公租房、廉租房在沒(méi)有滿足法定條件下，只有使用權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)，因此在離婚中也會(huì)涉及居住權(quán)設(shè)立的問(wèn)題。
無(wú)論離婚糾紛中涉及的房屋屬于哪種狀態(tài)，在分割或確認(rèn)的過(guò)程中，導(dǎo)致的結(jié)果可能是一方享有所有權(quán)或者使用權(quán)，而另一方因此居無(wú)定所，造成基本生活無(wú)保障。設(shè)立居住權(quán)制度，在處理離婚案件的糾紛中，從房屋所有權(quán)的狀態(tài)上看，一方面可以明確房屋所有權(quán)的歸屬狀態(tài)，發(fā)揮物權(quán)穩(wěn)定性的特征，另一方面，在爭(zhēng)議房屋所有權(quán)不確定無(wú)法處理的情況下，可以充分發(fā)揮房屋的使用功能，解決當(dāng)事人必要地生活需求。從保障當(dāng)事人權(quán)利的角度上看，在離婚糾紛中，部分案件雙方當(dāng)事人均確認(rèn)因感情破裂愿意離婚，案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于對(duì)于雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)分割存在爭(zhēng)議，特別是一方在離婚后無(wú)房屋居住生活無(wú)法保障，確立居住權(quán)制度，一方面，保證一方當(dāng)事人對(duì)所有權(quán)的享有，也可在不影響居住權(quán)的效力的前提下在房屋上設(shè)立如抵押等權(quán)利；另一方面，保證不享有所有權(quán)的一方基本生活需要，雙方可約定居住權(quán)的客體范圍、期限等內(nèi)容，既可保護(hù)離婚中處于弱勢(shì)群體一方的利益，又可解決糾紛，發(fā)揮穩(wěn)定社會(huì)的功能。
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