[ 農(nóng)力 ]——(2013-12-3) / 已閱11912次
小產(chǎn)權(quán)房不被社會認(rèn)同，但仍有巨大的潛在市場，必然它的積極意義。首先，小產(chǎn)權(quán)房是在房地產(chǎn)市場的價(jià)格壓力與需矛盾的雙重作用下孕育而生的，它的價(jià)格低廉、交易簡單，從而以更好的平抑房價(jià)。房屋的供應(yīng)量與房價(jià)是成反比的，供應(yīng)量增大房價(jià)就會下滑，小產(chǎn)權(quán)房增加了住房的供應(yīng)量，有利于平抑快增長的房價(jià)，同時(shí)也減輕政府調(diào)控房價(jià)的壓力。其次，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。社會主義新農(nóng)村建設(shè)是國家重點(diǎn)發(fā)展方向，在農(nóng)村建設(shè)小產(chǎn)房，可以吸引更多的城市居民，從而提高了農(nóng)村的整體素質(zhì)，有于新農(nóng)村建設(shè)，為農(nóng)村帶來新的發(fā)展機(jī)遇，加快農(nóng)村向城市化邁進(jìn)步伐和新農(nóng)村建設(shè)的步伐。再次，緩解了城市住房壓力。由于社會障性住房的利潤空間較小，開發(fā)商常常不愿意開發(fā)，迫于國家的宏政策，雖然開發(fā)了一部分，但對于巨大的社會需求仍然是杯水車薪社會保障性住房的供求矛盾也是導(dǎo)致房價(jià)上漲比較嚴(yán)重的原因。小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)房如果在交納一定的土地出讓金或部分稅費(fèi)后，可以轉(zhuǎn)化為會保障性住房，會在一定程度上彌補(bǔ)政府職能的缺位[7]。
（二）小產(chǎn)權(quán)房存在的消極意義
1、小產(chǎn)權(quán)房會浪費(fèi)大量的資源。
小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)會不利于節(jié)約經(jīng)濟(jì)資源，主要體現(xiàn)在利用集體土地使用權(quán)修建大量的豪華別墅。另一方面由于小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格低廉，就是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房在建設(shè)土地、建筑材料以及施工技術(shù)等方面沒有政府有關(guān)部門的監(jiān)管，質(zhì)量難免會偷工減料，甚至減少小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)。最為根本的是，由于小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，極可能在將來會面臨被拆除的窘境，造成不必要的經(jīng)濟(jì)資源浪費(fèi)。
2、對房地產(chǎn)市場的造成沖擊
擾亂房地產(chǎn)市場秩序。小產(chǎn)權(quán)房比商品房的價(jià)格低了很多，對房地產(chǎn)價(jià)格造成巨大的沖擊。這些低價(jià)小產(chǎn)權(quán)房在很大程度上會對本已岌岌可危的房地產(chǎn)市場造成更大的影響，比如已建成的商品房很有可能會面臨被迫空置的局面。一旦商品房出現(xiàn)空置賣不出去的問題，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠出現(xiàn)問題，繼而引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的倒閉的可能。而開發(fā)商在開發(fā)、建造房屋時(shí)的資金很大程度上是來源于銀行的，這又會使得銀行業(yè)產(chǎn)生大量壞賬。這種多米諾效應(yīng)是十分可怕的。
3、不利于保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房購房者
首先，小產(chǎn)權(quán)房由于自身不具備相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證，不能公開合法的轉(zhuǎn)售。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有完整的物權(quán)，購買者在轉(zhuǎn)售住房時(shí)難以公開上市交易。其次，購買者在購買二手的小產(chǎn)權(quán)房之后很可能面臨一些產(chǎn)權(quán)糾紛問題，而小產(chǎn)權(quán)房又沒有在相關(guān)部門登記注冊，這會導(dǎo)致購買者得不到法律的有效保護(hù)。
五、解決小產(chǎn)權(quán)房問題的措施與途徑
（一）完善我國小產(chǎn)權(quán)房的法律制度
小產(chǎn)權(quán)房的困境根源在于我國目前的城鄉(xiāng)二元土地制度不合理，該制度嚴(yán)重落后于時(shí)代發(fā)展的要求。因此，必須對我國土地管理法律制度實(shí)行改革，構(gòu)建與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的土地法律制度。我國新頒布的《物權(quán)法》是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本法，對我國農(nóng)村集體土地進(jìn)行了概括性的規(guī)定，需要土地管理法規(guī)進(jìn)一步細(xì)化。我國《憲法》規(guī)定了農(nóng)村集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，《憲法》是我國根本大法，該條規(guī)定是我國農(nóng)村集體土地法律制度改革的基礎(chǔ)。《土地管理法》應(yīng)該以《憲法》為基礎(chǔ)，對與保護(hù)我國農(nóng)民集體土地權(quán)益相矛盾的法律條款作相應(yīng)修改，對《土地管理法》規(guī)定的農(nóng)村集體土地所有權(quán)行使的各種不合理限制予以取消讓我國廣大農(nóng)民享有農(nóng)村集體土地非農(nóng)化進(jìn)程中的土地所有權(quán)、收益權(quán)、發(fā)展權(quán)和處分權(quán)等各種權(quán)益，逐步實(shí)現(xiàn)《土地管理法》的體系修改[8]。
（二）完善土地征用法規(guī)，保障農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)
正當(dāng)公平、公正、合理的行政征用補(bǔ)償原則是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)國家普遍遵循的原則。而現(xiàn)實(shí)中在一些地區(qū)一些部門以“公共利益需要”為旗號低價(jià)征用農(nóng)民土地后再轉(zhuǎn)讓獲取增值收益，實(shí)際上保護(hù)了一些企業(yè)、單位甚至個(gè)人的利益群體的小團(tuán)體利益。不是以工補(bǔ)農(nóng)以城促鄉(xiāng)，而是以農(nóng)補(bǔ)、以鄉(xiāng)補(bǔ)城。因此，應(yīng)明確界定公共利益、完善征地程序，確保在征用農(nóng)民土地過程中土地權(quán)利人有充分的知情權(quán)和參與權(quán)，把征用農(nóng)民土地的過程變成一個(gè)平等財(cái)產(chǎn)權(quán)利主體交易的過程，合理分配政府、開發(fā)商、農(nóng)民的利益，保障農(nóng)民在征地過程中應(yīng)獲得的增值收益。
（三）構(gòu)建合理、有序的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制
在產(chǎn)權(quán)明晰的前提下，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行農(nóng)地合理流轉(zhuǎn)，是建立現(xiàn)代商品化農(nóng)業(yè)以及進(jìn)行農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的需要。為此，一方面應(yīng)通過政策 法規(guī)的調(diào)整，較少對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的種種限制；另外應(yīng)加快農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場化進(jìn)程，根據(jù)各地區(qū)的不同情況采用租賃等不同的形式的流轉(zhuǎn)方式，建立合理的價(jià)格機(jī)制和補(bǔ)償機(jī)制，減少目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中國家和地方政府的行政性色彩，培育從事農(nóng)地流轉(zhuǎn)的專門性中介機(jī)構(gòu)建設(shè)，大力加強(qiáng)流轉(zhuǎn)所需的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、法律環(huán)境建設(shè)[9]。
（四）盡快解決現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房問題
1、嚴(yán)格禁止新開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房
在新的法律和政策出臺之前，必須嚴(yán)格禁止新的小產(chǎn)權(quán)房開工建設(shè)，以確保現(xiàn)行法律的有效落實(shí)。如果一邊解決現(xiàn)存問題，一邊又出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房，那么這一問題將永遠(yuǎn)解決不了，只有政府態(tài)度鮮明地執(zhí)行現(xiàn)有法律，才會有效遏制小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)泛濫。
2、針對不同形式的小產(chǎn)權(quán)房屋，分類審視，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證書
如果購買小產(chǎn)權(quán)房屋的購房者的條件經(jīng)過核實(shí)符合國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)房的購買規(guī)定時(shí)，可由相關(guān)部門相應(yīng)的核發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)房所有權(quán)證書。對于此類房屋在日后使用中的出租、轉(zhuǎn)讓也依照國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)房的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行；如果小產(chǎn)權(quán)房屋的購買人補(bǔ)繳了土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，那就應(yīng)當(dāng)核發(fā)普通的房屋所有權(quán)證書。此時(shí)的房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ǖ纳唐贩俊Ｙ彿咳丝梢宰杂珊戏ǖ木幼 ⒊鲎狻⑥D(zhuǎn)讓。房屋通過市場流通轉(zhuǎn)讓也不再受任何限制；如果該小產(chǎn)權(quán)房屋既不符合國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的有關(guān)規(guī)定，購房者也不補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)的，由發(fā)證機(jī)關(guān)核發(fā)特殊房屋所有權(quán)證。持有此類房屋所有權(quán)證書的購房人可以自己居住，但在未來房屋的所有人變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金和相應(yīng)的稅費(fèi)[10]。
3、對于嚴(yán)重違法的小產(chǎn)權(quán)房屋謹(jǐn)慎拆除
如果開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房屋非法侵占了基本農(nóng)田，致使耕地遭受破壞的，可以考慮強(qiáng)制拆除，恢復(fù)耕地原狀。此外，對于影響防洪泄洪、危害國防安全、嚴(yán)重破壞生態(tài)環(huán)境而修建的小產(chǎn)權(quán)房屋，也應(yīng)予以拆除。
總之，小產(chǎn)權(quán)房是在特殊的市場環(huán)境下產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，說它合法，它不具備合法的特征；全盤否定，它在平抑房價(jià)瘋漲，解決市場供需矛盾上起了一定的積極作用。因此，只有在完善相關(guān)的法律體系和土地所有權(quán)制度后，才能對它進(jìn)行正確的界定。筆者對小產(chǎn)權(quán)房看法是：本著“以人為本、和諧發(fā)展”的理念，盡快使小產(chǎn)權(quán)房走入正確軌道。
注釋
[1] 劉挺、張雷仝、徐喆：“小產(chǎn)權(quán)房法律研究及解決對策”，《法學(xué)之窗》，2011年5月。
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