[ 余文唐 ]——(2014-2-19) / 已閱7009次
市場房價的不斷飆升和社會誠信的日漸式微，使得“一房二賣”現象層出不窮，由此而引發的訴訟也與日俱增。尤其是出現許多這樣的情形：先買方支付了全部或大部房價并將房屋裝修入住多年，但由于種種原因未將房屋產權過戶；后買方明知房屋已賣與他人卻與原房主串通再次買賣并盡快辦理了產權過戶手續。于是發生了糾紛直至訴訟：或者后買方要求先買方騰房，或者先買方訴請確認后買方的合同無效，或者一方起訴另一方反訴。對此，司法實踐中的做法很不統一：有的以物權優先為由支持后買方，有的則依串通無效的法律規定支持先買方。
物權優先說忽視前提
物權優先說在物權法頒布施行后很是流行，司法實踐中以該說對“一房二賣”案件作出判決的屢見不鮮。持這一觀點的人認為，房屋買賣合同產生的只是債權債務問題，即使先占也改變不了債的性質；而房屋產權過戶登記是國家向社會公示，產生房屋產權轉移的公信力，買受人取得的是房屋所有權這一物權。而物權優于債權是民法的基本原理，也是得到我國法律確認的。該說通常以《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第八條關于先買方可以請求解除合同和賠償損失作為其立論根據。
物權優于債權是民法上的通說不假，且在我國法律中也有所體現。但是物權法并沒有采納立法過程中關于規定“物權優先于債權”原則的專家主張，合同法等其他法律也沒有關于支持本文所指后合同惡意串通型“一房二賣”的后買方的規定。因而認為后買方不論是否存在與原房主惡意串通，其產權登記取得的房產“物權”優于先買方的“債權”的觀點，在法律上是沒有足夠依據的。即使從《解釋》第八條來看，對于物權優先說也是不足為據的。因為《解釋》在其第十條還作了串通無效的規定，應當結合后者予以完整把握。
《解釋》第八條第（二）項規定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。僅從這一規定來看，似乎該司法解釋支持了物權優先說。但是聯系其第十條關于先買方要求確認惡意串通的后合同無效的訴請應予支持的規定，所得的結論應該是：《解釋》第八條第（二）項的適用應當受其第十條的限制，即以后合同沒有惡意串通為前提。
串通無效說于法有據
近年來，串通無效說有所回歸于司法。該說認為，后買方與原房主惡意串通而“一房二賣”的，即使后買方已將產權過戶，其所簽訂的房屋買賣合同和過戶取得的產權也是無效的，而先買方如非合同無效則應得到支持。其理由有：其一，合同只有依法成立才有效，惡意串通侵害他人合法利益的合同是法律明文禁止的，因而依法應當認定其無效；其二，物權的取得必須依法進行，基于無效的合同所進行的物權登記也無效；其三，無效行為自始無效，無效的物權登記與未經過物權登記的法律效果一樣，不影響串通無效的法律適用。
從法律依據來看，串通無效說是得到我國現行法律的充分支持的。民法通則第五十八條第（四）項、合同法第五十二條第（二）項均規定“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同無效。《解釋》第十條也規定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。”這一規定，既是串通無效的法律規定在房屋買賣中的具體化，也是對《解釋》第八條規定補充設定了限制性適用先決條件。
從物權取得的角度來看，惡意串通侵害他人合法權益的，也是不能取得物權的。民法通則第七十二條規定，財產所有權的取得，不得違反法律規定。物權法第七條也規定，物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。惡意串通侵害他人合法權益為法律明文禁止，基于惡意串通合同進行的物權登記是無效的。可見，后買方的產權過戶，并不能排斥串通無效法律規定的適用。只要是惡意串通侵害先買方合同權益，不論后一房屋買賣是否已辦理產權過戶登記，均應認定后合同無效。
惡意串通的司法判斷
惡意串通是合同當事人或其代理人在訂立合同過程中，合謀實施侵害國家、集體或者第三人利益的違法行為。其成立要件有三：一是惡意，即主觀上明知存在國家、集體或者第三人利益，而且具有侵害該利益的故意。前者是觀念主義上的認知惡意，后者為意思主義的動機惡意。二是串通，包括主觀上的合謀和客觀上的共為兩個方面，即合同雙方當事人或代理人之間主觀上存在意思溝通、客觀上存在行為配合。三是侵害，即惡意串通的行為侵害到國家、集體或者第三人利益，將會或者已經導致國家、集體或者第三人利益受損的后果。
惡意串通案件的審理難點，在于對惡意和串通的認定。合同雙方主觀上是否存在惡意，屬于內心活動范疇，被侵害人難以窺視得到；客觀上是否存在串通，往往只有行為人知曉，被侵害人難以取得證據。也就是說，從司法實踐來看，惡意和串通一般不能通過直接的證據來證實。如此，若單純按照“誰主張、誰舉證”的規則分配舉證責任，要求被侵害人承擔全部舉證責任，對于被侵害人是不公平的。因此，法官應當全面分析訂立合同時的具體情況、合同約定內容以及合同的履行情況，在此基礎上加以綜合判定有沒有存在惡意和串通。
綜合判定的方法，實際上就是以推定的方式來認定事實，即在掌握相關事實或證據的基礎上，結合日常習慣和生活經驗，通過推理來判斷、認定未知事實。這種推定得到《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第九條第一款第（三）項的肯定，即“根據法律規定或者已知事實和日常生活經驗法則，能推定出的另一事實”，當事人無需舉證證明。需要注意的是，在認定是否惡意串通時，推定方式僅適用于惡意和串通的認定，至于是否存在侵害利益，被侵害人仍需承擔舉證責任。而且，推定所得出的事實是可推翻的事實，應當允許對方當事人反證和辯駁。
（作者單位：福建省莆田市中級人民法院）
