[ 譚振亞 ]——(2014-3-6) / 已閱15780次
論夫妻共有房產(chǎn)單方處分行為的效力
——兼評夫妻共有財產(chǎn)制
在夫妻對夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的共有房產(chǎn)進行處分時，應(yīng)當根據(jù)房產(chǎn)的登記狀況、處分人的身份情況等，對該處分行為區(qū)分不同情形分別采用無權(quán)處分、無權(quán)代理、善意取得制度進行認定。夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)，在涉及夫妻內(nèi)部關(guān)系時應(yīng)當認定為夫妻共同財產(chǎn)，但在涉及夫妻外部關(guān)系時，如果該房產(chǎn)未經(jīng)依法登記，不得對抗善意第三人。
一、問題的提出
我國對于夫妻財產(chǎn)實行婚后所得共有制，即夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)歸夫妻共同所有。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的房產(chǎn)概莫能外。而在實際生活中，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的房產(chǎn)往往并不根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定登記在夫妻雙方名下，且將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時，也往往未經(jīng)過夫妻雙方的一致同意。此時，法律在價值判斷上往往會陷入兩難境地：一方面夫妻單方處分共有房產(chǎn)，勢必侵害另一方的權(quán)利，對于另一方的權(quán)利應(yīng)予充分保護；另一方面如第三人系善意，其合理的信賴利益亦有保護的必要。如何在二者之間尋求一種平衡，既是兼顧交易安全與交易效率的內(nèi)在之意，也是彰顯民法所要求體現(xiàn)的公平正義的必然要求。
夫妻單方處分共有房產(chǎn)時，法律對另一方權(quán)利的保護途徑無非是宣布處分行為無效，從而賦予另一方以追回權(quán)。如《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下稱民通意見）第89條規(guī)定，“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效�！倍Ｗo第三人合理的信賴利益，則有兩種途徑：一種途徑是確認無權(quán)處分人與第三人簽訂的合同有效，使第三人受到有效合同的保護。這種途徑在立法上是通過限制共有人以“不同意或不知道”為由進行抗辯的方式實現(xiàn)的，如《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（以下稱婚姻法解釋一）第17條第2款規(guī)定，“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”另一種途徑是通過善意取得制度使第三人直接取得房產(chǎn)的所有權(quán)。如《民通意見》第89條同時規(guī)定，“第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”《物權(quán)法》第106條則進一步明確將不動產(chǎn)納入善意取得制度的適用范圍。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（以下稱婚姻法解釋三）第11條則從對共有人追回權(quán)限制的角度進一步強調(diào)了第三人善意取得房產(chǎn)的條件。如何理順上述規(guī)定之間的關(guān)系，以明確上述各項規(guī)定分別適用于何種情形，以杜絕和防止法律適用上的隨意性和莫衷一是，是我們必須考慮的問題。
在實踐中，根據(jù)共有房產(chǎn)的登記狀況、夫妻之間的授權(quán)狀況、第三人是否善意并支付合理對價、房產(chǎn)是否辦理過戶登記手續(xù)等，可以將夫妻單方處分共有房產(chǎn)的行為分成若干不同的情形。本文僅根據(jù)夫妻共有房產(chǎn)的登記狀況將夫妻單方處分共有房產(chǎn)分為三種情形進行論述。第一種情形為共有房產(chǎn)登記在夫妻雙方名下，夫或妻單方將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人；第二種情形為共有房產(chǎn)登記在夫或妻一方名下，登記權(quán)利人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人；第三種情形為共有房產(chǎn)登記在夫或妻一方名下，非登記權(quán)利人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人。之所以將此作為本文論述的基礎(chǔ)，一方面是由于該三種情形基本上涵蓋了司法實踐中夫妻單方處分房產(chǎn)的全部情形，另一方面是由于在該三種情形下，法律對當事人權(quán)利予以保護的價值基礎(chǔ)并不相同，由此造成在法律適用上亦有區(qū)別。
二、無權(quán)處分與無權(quán)代理
�。ㄒ唬o權(quán)處分行為的效力——兼評《買賣合同解釋》第3條
無權(quán)處分，以出賣他人之物為著例，被王澤鑒先生喻為“法學上之精靈”。一般認為，無權(quán)處分是指無權(quán)處分人以自己的名義處分他人之權(quán)利。[1]正確理解無權(quán)處分的概念，首先應(yīng)當弄清“處分”一詞在民法上的不同含義�！疤幏帧币辉~在民法上至少有三層含義：最廣義的處分既包括法律上的處分，也包括事實上的處分，廣義上的處分則僅指法律上的處分，而不包括事實上的處分，狹義上的處分則是指與負擔行為相對應(yīng)的處分行為。[2]
無權(quán)處分在不同的物權(quán)變動模式下，具有不同的含義和規(guī)則。在物權(quán)行為模式下，法律行為被區(qū)分為負擔行為和處分行為，負擔行為僅在當事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)的負擔，而處分行為則直接引起物權(quán)的變動。以出賣他人之物為例，出賣人與第三人簽訂的買賣合同系負擔行為，不以出賣人具有處分權(quán)為要件，因此，該買賣合同不因出賣人無處分權(quán)而無效。而處分行為則專指基于買賣合同所產(chǎn)生的物權(quán)變動的事實，即合同標的物的交付或登記。在該種模式下，無權(quán)處分的“處分”概念被限定在狹義上使用，因此，無權(quán)處分并非無權(quán)出賣他人之物，而是無權(quán)將他人之物交付或登記于第三人。而在非物權(quán)行為模式下，由于并不承認物權(quán)行為的概念，民事活動被統(tǒng)一納入法律行為的概念下進行調(diào)整。物權(quán)行為模式下與負擔行為相對應(yīng)的處分行為并不存在，它僅僅被視為對合同約定義務(wù)的履行行為，無權(quán)處分行為也就被界定為集設(shè)立債權(quán)債務(wù)的約定和標的物交付或登記于一體的統(tǒng)一法律行為。
我國《合同法》第51條規(guī)定，“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。如何理解該條，民法學界存在著諸多爭議。如孫鵬教授認為，我國不承認物權(quán)行為，《合同法》將無權(quán)處分行為作為效力未定的行為較為妥當，但為強化對善意第三人之保護，并與善意取得制度相配合，應(yīng)補充規(guī)定其效力未定之后果“不能對抗善意第三人”。[3]韓世遠教授則認為，應(yīng)當將無權(quán)處分行為的效力待定解釋為物權(quán)行為效力待定，而非債權(quán)行為效力待定。[4]對此，梁慧星教授則堅持反對，認為我國民法不承認物權(quán)行為理論，我國合同法僅調(diào)整債權(quán)合同，無權(quán)處分規(guī)則自應(yīng)適用于該債權(quán)合同。[5]《物權(quán)法》實施以后，亦有學者主張雖然《合同法》第51條明確規(guī)定無權(quán)處分的合同為效力待定合同，但在《物權(quán)法》第15條明確規(guī)定區(qū)分原則后，對《合同法》第51條就應(yīng)按照新法的精神來進行解釋，而不能再拘泥于文字。無論我國民法是否承認物權(quán)行為的獨立性，在物權(quán)法已經(jīng)確立區(qū)分原則的背景下，買賣合同的效力并不因出賣人欠缺處分權(quán)而受影響。[6]最高人民法院近期施行的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下稱買賣合同解釋）第3條似乎也采納了該種觀點。
對此，筆者認為，對無權(quán)處分行為效力的制度設(shè)計，兩種模式各有其優(yōu)劣，問題的關(guān)鍵在于如何充分地協(xié)調(diào)無權(quán)處分人、權(quán)利人和第三人之間的利益，并維護法律的相對穩(wěn)定性。首先，從《合同法》第51條的規(guī)定來看，我國合同立法的本意就是將無權(quán)處分人處分他人財產(chǎn)所訂立的合同認定為無效，而將其事后取得處分權(quán)或者經(jīng)過權(quán)利人的追認作為對合同效力的補正。這種制度設(shè)計雖然并不一定是最科學的，但亦有其優(yōu)點，它不僅簡捷明快，并且也符合我國老百姓通常的法律感情和法律意識，因為處分他人之物簽訂的合同被法院認定為有效難以被我國普通老百姓所接受。其次，從法律解釋的角度上講，對法律的解釋應(yīng)當在一定的法律制度體系框架內(nèi)進行，由于我國一貫不承認物權(quán)行為的概念，我國對無權(quán)處分行為的效力規(guī)定于作為債權(quán)法的《合同法》中，無權(quán)處分規(guī)則亦應(yīng)當適用于債權(quán)合同。在沒有立法對《合同法》第51條的規(guī)定作出明確修改之前，通過解釋《物權(quán)法》第15條的規(guī)定而修訂《合同法》第51條確定的無權(quán)處分規(guī)則，并不妥當。最后，從《物權(quán)法》第15條的規(guī)定來看，該條規(guī)定的本意無非是將影響物權(quán)變動的因素與影響合同效力的因素區(qū)分開來，以防止將影響物權(quán)變動的因素誤認為合同的生效要件。在我國目前所采非物權(quán)行為模式下，不動產(chǎn)登記僅僅應(yīng)當視為對合同的具體履行，并不應(yīng)當將其認定為一種“處分行為”，來與簽訂合同的“負擔行為”相區(qū)分。同時，由于我國并未采用物權(quán)行為的概念，在不動產(chǎn)物權(quán)變動時，合同的簽訂與不動產(chǎn)的登記均應(yīng)視為統(tǒng)一的法律行為，人為地將無權(quán)處分中的“處分”行為認定為物權(quán)變動的行為，法律依據(jù)并不充分。
《買賣合同解釋》第3條規(guī)定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”該條規(guī)定是否意味著我國法律對無權(quán)處分的規(guī)制轉(zhuǎn)向物權(quán)行為模式，即無權(quán)處分行為效力待定僅指處分行為效力待定，而買賣合同的效力不因出賣人欠缺處分權(quán)而受影響呢？筆者認為并非如此。
首先，根據(jù)我國的立法體例，司法解釋僅是最高人民法院作為我國的最高審判機關(guān)對法律、法規(guī)的具體應(yīng)用問題所做的解釋和說明，它只能在憲法、法律規(guī)定的范圍內(nèi)作出，逾越了憲法和法律，其合法性便值得質(zhì)疑。我國《合同法》第51條規(guī)定的是無權(quán)處分情形下合同的效力，而并非“處分行為”的效力，在我國相關(guān)立法未對無權(quán)處分情形下的合同效力作出新的規(guī)定之前，認為該條司法解釋的規(guī)定意味著買賣合同的效力不再因出賣人欠缺處分權(quán)而受影響，顯非妥當。其次，從法律解釋學的角度來看，該條規(guī)定中的“當事人一方”在買賣合同關(guān)系中無非指出賣人或者買受人。由此，對于該條可以有兩種理解：一種是出賣人不得以其在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效；另一種是買受人不得以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效。前者恰恰是對《合同法》第51條規(guī)定的“無處分權(quán)人事后取得處分權(quán)的合同有效”的反面解釋。而后者則是為了規(guī)制買受人的不誠信行為，即禁止在無權(quán)處分人事后取得處分權(quán)或者經(jīng)過權(quán)利人追認的情況下，買受人主張合同無效，因為此時合同已經(jīng)生效且對買受人權(quán)利并無侵害。那種認為該條規(guī)定修正了《合同法》第51條的觀點，實際上主張的是真實權(quán)利人不得以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效，而在買賣合同關(guān)系中，真實權(quán)利人顯然并非合同的“當事人一方”，自無適用該條之余地。
那么，司法解釋為何會作出該條似是而非的規(guī)定呢？筆者認為，應(yīng)當從該條規(guī)定制定的制度框架下進行解析。誠如德國學者霍恩所言：“在各種交換性的行為中，買賣是最重要的一種。”買賣合同是所有有償合同之典范，我國《合同法》將買賣合同設(shè)置專章予以規(guī)定，并被冠于分則之首。最高人民法院所作的該司法解釋針對的核心就是買賣合同，那么我們在對該司法解釋進行解讀時，也應(yīng)當囿于買賣合同的范圍內(nèi)進行�！逗贤ā返�132條第一款規(guī)定，“出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。”該條規(guī)定應(yīng)當視為對被出賣的標的物所作的限制，其本意是為了盡量保證出賣人對出賣的標的享有所有權(quán)或者處分權(quán)。但如果出賣人在出賣標的物時暫對標的物不享有所有權(quán)或者處分權(quán)，買賣合同的效力是否就要受到影響呢？不無疑問。如果是的話，那么在實踐中至少有兩種情形將會帶來解釋上的困惑。其一，當事人對標的物原本享有所有權(quán)或者處分權(quán)，只是在締約時該權(quán)利暫不由其行使，如抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人的同意以簽訂買賣合同的方式轉(zhuǎn)讓抵押物，此時抵押人雖暫對標的物不享有處分權(quán)，但抵押人完全可以解除抵押或者由買受人行使締除權(quán)而消除抵押，買賣合同顯然不應(yīng)因出賣人暫不享有處分權(quán)而無效。其二，在預(yù)售合同或者“先賣后買合同”中，出賣人與買受人簽訂買賣合同時，標的物尚未生產(chǎn)出來或者出賣人尚未購得，出賣人顯然對標的物在事實上不享有所有權(quán)或者處分權(quán)，但只要其事后生產(chǎn)出符合合同約定的標的物或者購得合同約定的標的物，買賣合同的效力不應(yīng)當受到影響。該兩種情形顯然屬于《合同法》第132條制訂之初未曾慮及的“漏洞”，現(xiàn)最高人民法院通過司法解釋的方式對該“漏洞”予以彌補，這似乎才是該條司法解釋作出的“本意”。那種認為該條司法解釋修改了《合同法》第51條規(guī)定的無權(quán)處分情形下合同效力規(guī)則的觀點，顯然失之偏頗。
�。ǘo權(quán)處分與無權(quán)代理
在厘清了無權(quán)處分行為效力的基礎(chǔ)上，我們便不難對夫妻單方處分共有房產(chǎn)行為的效力進行分析。[7]在第一種情形下，房產(chǎn)登記在夫妻雙方的名下，夫妻單方處分共有房產(chǎn)時，第三人知道且應(yīng)當知道房產(chǎn)屬于夫妻共有，卻仍與無權(quán)處分人進行交易，第三人應(yīng)受保護的信賴利益缺失，第三人不應(yīng)當受到善意取得制度和有效合同的保護，而應(yīng)當充分保護權(quán)利人的利益，在其不予追認的情況下，應(yīng)當認定合同無效，并賦予其以追回權(quán)。在第三種情形下，房產(chǎn)登記在夫妻一方名下，非登記名義人處分房產(chǎn)，此種情形更近于普通意義上的無權(quán)處分，無權(quán)處分人、第三人的主觀惡意較第一種更甚，法律自無對其權(quán)益予以優(yōu)先保護之必要，故在權(quán)利人不予追認的情況下，亦應(yīng)當認定合同無效，并賦予其追回權(quán)。
本文在論述上述兩種情形時，實以處分人以自己的名義進行處分為前提而展開，而實務(wù)中，這種情況是比較少見的。原因在于，在上述兩種情形下，由于處分人對房產(chǎn)在名義上即不具備處分權(quán)，故很難獲得第三人的認可。為了解除第三人的顧慮，處分人往往會提供一定的經(jīng)過夫妻另一方同意的表征，如授權(quán)委托書等。此時，“處分人”雖然仍在行使“處分權(quán)”，但其實際上系代理真實權(quán)利人行使處分權(quán)，或者部分代理真實權(quán)利人行使處分權(quán)，其所處的地位亦不再是“處分人”，而實際上已淪為“代理人”，或者兼具“代理人”和“處分人”的雙重身份。此時，再根據(jù)無權(quán)處分的規(guī)則來認定其“處分行為”，已顯非妥當。對其行為的認定亦應(yīng)當從無權(quán)代理制度入手。
無權(quán)代理與狹義上的無權(quán)處分均系未經(jīng)授權(quán)而對他人事務(wù)進行管理或處分，均屬于廣義的“無權(quán)處分”的范疇。但二者具有顯著不同：在無權(quán)代理中，代理人系以被代理人之名義進行活動，而在無權(quán)處分中，無權(quán)處分人系以自己名義對他人之物予以處分。在夫妻一方處分共有房產(chǎn)時，究竟構(gòu)成無權(quán)處分還是無權(quán)代理，應(yīng)當根據(jù)具體情形予以分辨。在上述第一情形下，如果處分人以自己名義為之，構(gòu)成無權(quán)處分，自無異疑。[8]但如果處分人系以夫妻雙方的名義為之，處分人的處分行為實際上便兼具“處分”和“代理”的雙重屬性。此時，由于處分人對自有權(quán)利的處分并無任何法律障礙，故對處分人的行為進行認定時，便應(yīng)著重審查處分人對夫妻另一方的代理權(quán)是否存在瑕疵。無瑕疵的，行為結(jié)果歸屬于被代理人，買賣合同自當有效；有瑕疵的，則應(yīng)當根據(jù)《合同法》第48條規(guī)定的無權(quán)代理的規(guī)則進行評判。在上述第三種情形下，如果處分人以自己名義為之，亦構(gòu)成無權(quán)處分，而如果以夫妻另一方名義為之，處分人“處分行為”的代理性質(zhì)更加明顯，對處分人的行為亦應(yīng)當根據(jù)代理制度予以審查。
我國《合同法》第49條同時規(guī)定了表見代理制度，其在夫妻單方處分共有房產(chǎn)構(gòu)成無權(quán)代理的情形下，亦有適用之余地。《婚姻法解釋一》第17條第2款規(guī)定的“他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道為由對抗善意第三人”，便是對《合同法》第49條規(guī)定的表見代理制度的進一步明確。表見代理的后果是代理行為有效，因此，夫妻單方處分共有財產(chǎn)的，只要第三人“有理由相信出賣人有代理權(quán)”，或者“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”，該行為均應(yīng)認定為有效。
三、善意取得制度的適用
如前所述，夫妻單方處分共有房產(chǎn)時，對善意第三人利益的保護除可確認合同有效外，尚可通過善意取得制度來完成。我國對善意取得制度的規(guī)定，最早見諸《民通意見》第89條。但由于理論界對不動產(chǎn)是否適用善意取得存在爭議，甚至主流觀點認為善意取得僅適用于動產(chǎn)，對不動產(chǎn)應(yīng)當通過公示公信原則予以調(diào)整[9]，因此，在夫妻單方處分共有房產(chǎn)的情況下能否適用該條規(guī)定，不無疑問�！段餀�(quán)法》第106條明確將不動產(chǎn)納入善意取得制度的適用范圍，才為這種爭議劃上了句號，但其于夫妻單方處分共有房產(chǎn)時，究竟如何具體適用，仍有探討的必要。
在羅馬法上，由于私法領(lǐng)域倡導“發(fā)現(xiàn)已物，我即收回”的所有權(quán)絕對主義原則，買受人即使善意地取得無權(quán)處分人出賣的標的物，也終難取得標的物的所有權(quán)，因為標的物之原所有權(quán)人基于標的物之物上請求權(quán)可以要求買受人予以返還，由此，善意取得制度自無存在之基礎(chǔ)。一般認為，善意取得制度肇始于日耳曼法上的“以手護手”原則，即“所有人任意讓他人占有其物者，則只能對該他人請求返還�！盵10]但仔細分析該原則，我們不難發(fā)現(xiàn)，其最多也僅表達了“所有人不得向買受人請求返還”這樣一層意思，并無直接使買受人“取得”物權(quán)之意。法國、意大利等國的學者最早從“時效制度”上尋求善意取得制度的存在基礎(chǔ)，由此提出了“取得時效說”。依該說，買受人取得所有權(quán)的基礎(chǔ)在于即時時效的作用，即只要買受人在取得標的物所有權(quán)時系善意，其便基于時效制度而瞬時取得標的物之所有權(quán)。但時效制度的本意在于一定時間的經(jīng)過產(chǎn)生一定的法律效果，善意取得與“一定時間的經(jīng)過”毫無關(guān)系，“即時時效”本身便是一個偽命題。因此，“取得時效說”并不可取。除此之外，學者還從“占有的效力”、“法律的特別規(guī)定”等諸多方面來探討善意取得制度的理論基礎(chǔ)，并提出了“權(quán)利外像說”、“權(quán)利賦權(quán)說”、“占有效力說”、“法律特別規(guī)定說”等諸多觀點。[11]
筆者認為，善意取得制度是為了保障市場交易安全和交易便捷、充分保護占有公信力及善意民事主體的信賴利益而形成的一種以犧牲財產(chǎn)靜的安全為代價而優(yōu)先保護財產(chǎn)動的安全的制度。在傳統(tǒng)民法中，“所有權(quán)神圣”是一項基本原則。依據(jù)該原則，侵害所有權(quán)的，所有權(quán)人可以基于所有權(quán)的追及效力，使所有權(quán)的圓滿狀態(tài)得以回復(fù)，這充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護財產(chǎn)所有權(quán)的法律理念。但財產(chǎn)于所有權(quán)人手中并不一定能夠發(fā)揮其最大效用，所有權(quán)人往往通過買賣、出租等方式將財產(chǎn)流動至最需要的人手中，以實現(xiàn)物之效用的最大化。在此過程中，法律對財產(chǎn)的變動行為予以肯定，便體現(xiàn)了保護財產(chǎn)動的安全的價值導向。而根據(jù)民法理論，物權(quán)之存在和變動均有其公示方法，于動產(chǎn)而言，物權(quán)存在的公示方法為占有，物權(quán)變動的公示方法為交付。當物的占有人與物的所有人不一致而物的占有人處分該物時，應(yīng)當優(yōu)先保護財產(chǎn)靜的安全還是優(yōu)先保護財產(chǎn)動的安全，便成為無法回避的問題。根據(jù)動產(chǎn)物權(quán)公示的效力，動產(chǎn)的占有人即被視為動產(chǎn)的所有權(quán)人，在動產(chǎn)占有人處分該動產(chǎn)而第三人又為善意的情況下，第三人相信動產(chǎn)占有人為動產(chǎn)之所有人而與之交易的這種信賴利益應(yīng)當予以充分保護。否則，市場交易必將陷入癱瘓。法律由此創(chuàng)設(shè)了善意取得制度，在第三人系善意且動產(chǎn)已經(jīng)交付的情況下，使第三人取得該動產(chǎn)之所有權(quán)。
由此可見，對于動產(chǎn)而言，善意取得制度主要是為了解決物之占有人與物之所有人不一致時，如何充分保護善意第三人的信賴利益的問題。而于不動產(chǎn)，物權(quán)存在和變動的公示方法均為登記，而登記具有公示公信力，第三人如未核實房屋的登記狀況而與房屋之占有人交易，其信賴利益本無從產(chǎn)生，故對其沒有保護的必要。這也是大多數(shù)國家將善意取得制度僅適用于動產(chǎn)的原因所在。那么，不動產(chǎn)究竟是否適用善意取得制度呢？我們?nèi)匀粦?yīng)從物權(quán)公示的角度去分析。如前所述，動產(chǎn)適用善意取得制度的前提條件是動產(chǎn)物權(quán)的占有人與所有權(quán)人不一致，那么于不動產(chǎn)而言，由于不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記，而非占有，不動產(chǎn)物權(quán)的占有人本身便不具有使第三人相信其為所有人的客觀基礎(chǔ)，故此時再考量不動產(chǎn)物權(quán)的占有人與登記人是否一致已經(jīng)沒有多大意義，而應(yīng)當考量不動產(chǎn)物權(quán)的登記權(quán)利人與實際權(quán)利人是否一致。在不動產(chǎn)物權(quán)的登記權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致的情況下，登記權(quán)利人處分該不動產(chǎn)，第三人相信登記權(quán)利人就是不動產(chǎn)之所有人，第三人的信賴利益由此產(chǎn)生。在第三人經(jīng)過登記程序取得該不動產(chǎn)所有權(quán)后，第三人的信賴利益自應(yīng)當予以充分保護。這也是我國《物權(quán)法》將善意取得適用于不動產(chǎn)的最充分的理由。此時，實際權(quán)利人的權(quán)利遭受侵害，其便只能從造成登記錯漏的原因著手尋求救濟。如因登記機關(guān)的過失造成，自可追究登記機關(guān)的賠償責任，如因自身原因造成，其后果自應(yīng)由其自擔。
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