[ 史建富 ]——(2004-2-17) / 已閱40367次
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)偂Ａ硗猓鶕?jù)《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》第七條，機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、作為人防工程的地下室不應(yīng)計(jì)入公用建筑空間。根據(jù)上述規(guī)定可見，無論部門規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒有強(qiáng)制性規(guī)定地下車庫(kù)應(yīng)列為需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
如果地下車庫(kù)已作為公攤面積予以分?jǐn)偅瑒t根據(jù)前段分析，地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于全體小業(yè)主共有。否則，地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于開發(fā)商。
2、上海的地方性規(guī)定關(guān)于地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的界定
在實(shí)踐中，上海市將商品房項(xiàng)目附屬地下車庫(kù)分為兩大類：其一是結(jié)建或者補(bǔ)建的民防工程，即其定性為民防工程，只是在實(shí)際使用時(shí)將其作為車庫(kù)。根據(jù)《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》第二十條，民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。因此，開發(fā)商可以取得作為民防工程的地下車庫(kù)的所有權(quán)。但是，該《管理辦法》沒有規(guī)定作為民防工程的地下車庫(kù)的所有權(quán)人是否有權(quán)出售車庫(kù)。據(jù)上海市民防辦公室工作人員介紹，現(xiàn)在上海市有關(guān)部門正在起草有關(guān)作為民防工程的地下車庫(kù)的轉(zhuǎn)讓辦法，目前還沒有明確規(guī)定。
第二類系嚴(yán)格意義上的地下車庫(kù)，即開發(fā)商在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)等時(shí)候均將其作為車庫(kù)。實(shí)踐中，小業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議集中在該類地下車庫(kù)上。上海市房屋土地資源管理局發(fā)布了《關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車庫(kù)（位）租售問題的暫行規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“《暫行規(guī)定》”），對(duì)除結(jié)建或者補(bǔ)建的民防工程外的、可單獨(dú)擁有房地產(chǎn)權(quán)證的商品房項(xiàng)目附屬地下車庫(kù)租售等事宜作出了規(guī)定。其中第一條規(guī)定：商品房項(xiàng)目附屬地下車庫(kù)（位）僅供該商品房小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人購(gòu)買，或者房地產(chǎn)權(quán)利人和承租人租用。第五條規(guī)定：地下車庫(kù)（位）與主樓一并申請(qǐng)預(yù)售的，經(jīng)審核符合預(yù)售條件的，應(yīng)在核發(fā)的預(yù)售許可證備注欄內(nèi)注記地下車庫(kù)的批準(zhǔn)預(yù)售面積。地下車庫(kù)（位）單獨(dú)申請(qǐng)預(yù)售的，則可單獨(dú)核發(fā)預(yù)售許可證，并在預(yù)售許可證的“項(xiàng)目類型”欄內(nèi)注明“地下車庫(kù)”。上述《暫行規(guī)定》沒有對(duì)地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬直接作出界定，但是地下車庫(kù)可以預(yù)售這一點(diǎn)表明開發(fā)商對(duì)車庫(kù)擁有產(chǎn)權(quán)，因?yàn)槿绻叵萝噹?kù)屬于全體小業(yè)主共有，則開發(fā)商不能預(yù)售該地下車庫(kù)。
根據(jù)《上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，除非有合法產(chǎn)權(quán)分?jǐn)倕f(xié)議，否則單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車庫(kù)、自行車庫(kù)、會(huì)所或俱樂部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）不計(jì)入共有建筑面積。換言之，通常情況下，車庫(kù)不作為公用面積分?jǐn)偅噹?kù)的產(chǎn)權(quán)也就屬于開發(fā)商。
根據(jù)以上分析，我認(rèn)為在判斷開發(fā)商對(duì)地下車庫(kù)是否擁有產(chǎn)權(quán)時(shí)，仍需依據(jù)地下車庫(kù)是否已作為公用建筑面積進(jìn)行了分?jǐn)傔@一標(biāo)準(zhǔn)。
附件：
南京市鼓樓區(qū)法院作出全國(guó)首例判決——小區(qū)車庫(kù)歸業(yè)主共有。一個(gè)革命性的判決。http://bjmsg.focus.cn/fviewmsg/703/7449501.html
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南京市鼓樓區(qū)法院作出全國(guó)首例判決——小區(qū)車庫(kù)歸業(yè)主共有。一個(gè)革命性的判決。業(yè)主們的建筑物區(qū)分所有權(quán)正向?qū)崿F(xiàn)。星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土
fanliang 2003-12-12 16:11:37 發(fā)表于焦點(diǎn)談房論市-業(yè)委會(huì)聯(lián)盟論壇之物管專題
根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權(quán)，也不享有對(duì)它們的法定處分權(quán)。星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。
南京市鼓樓區(qū)法院作出全國(guó)首例判決——小區(qū)車庫(kù)歸業(yè)主共有
南方周末 2003-12-11 □杭正亞
商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，歷來是業(yè)主與開發(fā)商之間的一大矛盾焦點(diǎn)。而將小區(qū)車庫(kù)單獨(dú)出售，則是開發(fā)商普遍的做法。多年來，由此產(chǎn)生的糾紛層出不窮，業(yè)主因此狀告開發(fā)商的案例也是屢見報(bào)端。但由于種種原因，此類訟案中業(yè)主勝訴的情況一直未有所聞。11月12日，南京市鼓樓區(qū)法院作出“小區(qū)車庫(kù)歸業(yè)主共有”的判決，終于為此開了一個(gè)先例。
星漢城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個(gè)高檔住宅小區(qū)，開發(fā)商是江蘇星漢置業(yè)有限公司。
1998年9月，星漢公司申報(bào)星漢城市花園工程時(shí)，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書》要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車0.2車位／戶，非機(jī)動(dòng)車2車位／戶配建停車庫(kù)。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫(kù)，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。2001年7月6日，南京市國(guó)土資源局在發(fā)給開發(fā)商的國(guó)有土地使用權(quán)證上明確記載：“使用權(quán)面積”和“其中分?jǐn)偯娣e”都是7697.6平方米。
開發(fā)商在銷售住宅時(shí)曾承諾：小區(qū)配建地下車庫(kù)供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購(gòu)買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬元的單價(jià)賣掉了其中的37個(gè)，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主以“地下停車庫(kù)是小區(qū)配套共用設(shè)施，應(yīng)屬全體業(yè)主共有”為由，多次要求開發(fā)商將地下車庫(kù)交還全體業(yè)主。但開發(fā)商堅(jiān)持認(rèn)為其對(duì)地下車庫(kù)擁有產(chǎn)權(quán)。
2003年6月，星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)向南京市鼓樓區(qū)人民法院起訴星漢公司，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫(kù)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸原告所代表的全體業(yè)主所有。
11月12日，鼓樓區(qū)法院開庭審理了此案。法庭經(jīng)合議后認(rèn)為，南京市規(guī)劃局發(fā)出的《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》要求被告按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫(kù)，這既明確了車庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車庫(kù)作為開發(fā)商的法定義務(wù)進(jìn)行了確定。建成后的車庫(kù)作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。同時(shí)，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權(quán)，也不享有對(duì)它們的法定處分權(quán)。星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。根據(jù)《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》，附屬公共配套設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據(jù)證明車庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，車庫(kù)作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房成本的事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定，被告再行銷售的行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則。另外，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有，且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫(kù)的許可證明。因此，被告以車庫(kù)的建筑面積未分?jǐn)偨o業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由不能成立。
據(jù)此，法院當(dāng)庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫(kù)移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)管理，并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫(kù)的權(quán)益。
實(shí)際上，每一棟建筑物，都會(huì)因業(yè)主分別購(gòu)買、使用，而使所有業(yè)主都享有其專有部分的專有權(quán)和共有部分的共有權(quán)，都有管理小區(qū)事務(wù)的成員權(quán)，這就是“區(qū)分所有權(quán)”。有法律界人士希望，上訴判決有助于催生我國(guó)區(qū)分所有權(quán)制度的建立。
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