[ 張生貴 ]——(2015-2-22) / 已閱8820次
關(guān)于車位糾紛案件代理詞
【案 由】車位糾紛
【案 號】
【委托人】北京物業(yè)管理有限公司
【代理人】張生貴 北京安朗律師事務(wù)所13240422999
【庭審時間】2015年2月10日
【庭審地點】法院民事審判法庭211
尊敬的審判長、書記員：
原告的三項訴訟請求應(yīng)予駁回，關(guān)于確認車位協(xié)議無效、退還停車費等主張缺乏證據(jù)支持。
車位性質(zhì)無爭議------經(jīng)行政規(guī)劃許可專用停車位
通過庭審舉證情況查知，訴爭車位系開發(fā)商資建設(shè)并經(jīng)規(guī)劃審批的專用停車位，并非占道或占綠地形成的臨時停車位，車位數(shù)相對于小區(qū)業(yè)主戶產(chǎn)生缺口，配置比小于一，開發(fā)商北京華風(fēng)騰龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實行“有償使用、先到先得”的原則。
小區(qū)車位歸屬有書面約定----業(yè)主以租賃方式獲取使用權(quán)
針對“規(guī)劃車位”的權(quán)屬確認方法，《物權(quán)法》第七十四條二款規(guī)定，由業(yè)主與開發(fā)商采取“約定制”確認權(quán)利歸屬。原告與被告訂立的“購房合同”及“業(yè)主公約”顯示，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停車的專用車位既沒有“出售”給原告、也沒有“附贈”給原告，本小區(qū)所有車位早在售房當(dāng)初的購房條款中明確小區(qū)內(nèi)所有車位實行租賃方式取得。
全案無爭議的書證充分證明，涉案車位的權(quán)屬并非業(yè)主共有，開發(fā)商委托物業(yè)公司實行有償出租管理，合理合法。
物業(yè)公司取得了車位有償經(jīng)營行政許可備案手續(xù)，統(tǒng)一收費管理，符合法律規(guī)定及共公利益。
裁判此類案件值得關(guān)注的立法理由
關(guān)于車位歸屬問題，物權(quán)法已明確采取約定制，物權(quán)法出臺前，根據(jù)全國人大的報告，權(quán)屬確認曾有“業(yè)主所有說”“開發(fā)商所有說”“國家所有說”“約定歸屬說”四種意見和觀點，最終由物權(quán)法規(guī)定為約定歸屬權(quán)，其立法理由是：
1、遵循私法自治原則，當(dāng)事人是自身利益的最佳判斷者，法律不能越俎代庖替當(dāng)事人選擇，物權(quán)法作為財產(chǎn)歸屬與利用的基本法，應(yīng)當(dāng)遵循自治的私法原理，關(guān)于約定歸屬的立法規(guī)定正是體現(xiàn)司法自治的要求，有利于業(yè)主和開發(fā)商通過平等協(xié)商來充分體現(xiàn)自身的意志和利益，約定制才最有利于爭議解決。
2、符合市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求，以約定方式解決歸屬，實質(zhì)上是通過市場機制解決糾紛，這類問題通過交易，由市場決定，才能實現(xiàn)各方利益的最大化。
3、有利于對車位的有效利用和管理，車位緊張和停車難的問題，主要原因是由于小區(qū)發(fā)展中開發(fā)商忽略車位建設(shè)造成，只有加強對車位的管理和利用，采取市場機制來鼓勵開發(fā)商為業(yè)主提供必要的合理的車位，對緩解目前的緊張局面才更有意義，如果將車位一律規(guī)定為業(yè)主共有有，一方面公平劃分的標(biāo)準難以確立，且難以保證共同管理所需的協(xié)調(diào)與效率，還會導(dǎo)致開發(fā)商缺乏投資刺激，怠于建設(shè)，最終會使車位問題更加趨于緊張，損害的還是業(yè)主的利益。
基于上述立法原則和理由，物權(quán)法規(guī)定“建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
判斷是否滿足業(yè)主需求的方式有司法指導(dǎo)
根據(jù)最高人民法院司法實踐，在處理相關(guān)車位權(quán)屬爭議時，應(yīng)當(dāng)首先審查當(dāng)事人之間是否存在關(guān)于車位的權(quán)屬約定，關(guān)于約定的方式，物權(quán)法規(guī)定為“出售、附贈或者出租”，這種約定不僅限于商品房買賣合同的約定，也包括當(dāng)事人之間的其他協(xié)議形式。
“最高人民法院就建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋答記者問”“問：車位車庫爭議是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件熱點難點問題，司法解釋是如何處理此類問題的？”“答：司法解釋在物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定框架內(nèi)，著重解決如何認定建設(shè)單位已經(jīng)履行法律有關(guān)首先滿足業(yè)主的需要問題。如果建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認定其行為已符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定，其原因在于，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時候?qū)Υ艘彩敲髦�。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應(yīng)認為其需要已經(jīng)得到了首先滿足。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位、車庫提出過度主張”。車位車庫的處理是一個極其復(fù)雜的問題，司法解釋的規(guī)定還有些原則性，但思路是明確的。本案訴爭車位，由原被告通過出租的方式約定使用，雙方訂有書面合同，業(yè)主支付租金，車位交給業(yè)主，并在租賃關(guān)系終止時，由業(yè)主把車位交給開發(fā)商。
業(yè)主與開發(fā)商的購房
與車位租賃使用權(quán)之間是兩個相互獨立的法律關(guān)系
業(yè)主購買小區(qū)內(nèi)的樓房，其與租賃車位是完全不同的兩層、且各自獨立存在的法律關(guān)系，原告以自己是業(yè)主就理所當(dāng)然地享有小區(qū)內(nèi)車位權(quán)屬的主張是極為錯誤的，把不存在牽連關(guān)系的兩者混為一體，其主張沒有法律依據(jù)。訴爭車位不是占用小區(qū)道路或綠地的臨時停車位，不屬于業(yè)主共有，既便業(yè)主共有的臨時車位，也并非無償使用。原告關(guān)于車位權(quán)屬已有明確約定的前提下，回頭再主張關(guān)于車位歸屬的約定無效，顯系自相矛盾，同語反復(fù)，本案也并非約定不明的情況。
綜上，原告的主張應(yīng)予駁回。
代理人：張生貴 北京安朗律師事務(wù)所律師13240422999
