[ 赫少華 ]——(2017-8-7) / 已閱14763次
以房抵債之買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保合同的效力
文|赫少華·律師，遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所合伙人
閱讀提示：
上海一中院楊斯空法官和北京一中院徐冰法官均就以房屋產(chǎn)權(quán)或相關(guān)權(quán)利讓與的約定對(duì)債權(quán)（借款）合同進(jìn)行擔(dān)保專(zhuān)門(mén)撰文（分別為《“以房抵債”的買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？》和《涉不動(dòng)產(chǎn)非典型擔(dān)保糾紛案件的審判思路研究》）談?wù)撚^點(diǎn)。
楊斯空法官探討買(mǎi)賣(mài)合同的效力，區(qū)分：套取銀行貸款的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，公證委托出售房屋，謹(jǐn)慎認(rèn)定合同效力，房屋過(guò)戶(hù)回贖約定，傾向認(rèn)定有效等。
徐冰法官在文中將非典型擔(dān)保區(qū)分三種：過(guò)戶(hù)型擔(dān)保，買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保，委托型擔(dān)保。
其實(shí)，異曲同工。本文，不再討論過(guò)戶(hù)型擔(dān)保和委托型擔(dān)保；而就買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保談下自己的一些想法和思路。
一、法院對(duì)買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保合同效力不做認(rèn)定的情況下，此非典型擔(dān)保在執(zhí)行中如何護(hù)航借款合同
以借款合同為軸，采用以房抵債型等非典型擔(dān)保，不同的字眼表述，旨在護(hù)航借款合同的履行。
而買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保的法律適用，直接關(guān)聯(lián)的是民間借貸解釋第24條。
第24條：當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以?xún)斶�債務(wù)。就拍賣(mài)所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。
但存在的問(wèn)題，亦相當(dāng)明顯。即該所謂的“非典型性擔(dān)保”合同是有效還是無(wú)效？
最基礎(chǔ)最根本的問(wèn)題，但條文內(nèi)容避開(kāi)買(mǎi)賣(mài)合同合同的效力認(rèn)定問(wèn)題，即司法審判程序中可以不做認(rèn)定，只審借貸不理睬買(mǎi)賣(mài)。
《人民司法·案例》2014年第16期中，提出的觀點(diǎn)是：
借貸關(guān)系中簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并備案登記屬于非典型擔(dān)保；即，在當(dāng)事人一方主張系房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系、另一方主張系借貸關(guān)系，且雙方證據(jù)均有缺陷的情況下，應(yīng)結(jié)合雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)，探究合同簽訂時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，判斷法律關(guān)系的性質(zhì)。在借貸關(guān)系成立的前提下，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理備案登記的行為，足以構(gòu)成一種非典型擔(dān)保。
律師觀點(diǎn)：
之前也寫(xiě)文談?wù)摲堑湫蛽?dān)保與民間借貸解釋第24條的關(guān)聯(lián)，認(rèn)為，第24條只是表明該買(mǎi)賣(mài)合同的履行請(qǐng)求是不能得到法院支持，但其擔(dān)保的性質(zhì)（具體為：非典型性擔(dān)保）卻沒(méi)有被否認(rèn)，此點(diǎn)與先前《人民司法》案例中最高法院的裁判觀點(diǎn)是一致。
甚至在第24條第2款中，賦予了出借人請(qǐng)求拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以?xún)斶�債務(wù)。
但結(jié)合執(zhí)行中若干規(guī)定，該24條的“借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以?xún)斶�債務(wù)”。細(xì)細(xì)分析，該條款中既無(wú)優(yōu)先受償權(quán)，也沒(méi)有類(lèi)同實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的特殊程序條款，對(duì)債權(quán)人的保障遠(yuǎn)遠(yuǎn)不充分，仿若只是一個(gè)財(cái)產(chǎn)線(xiàn)索。
此點(diǎn)，對(duì)比物權(quán)法195條：
債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
也就是說(shuō)在雙方協(xié)商一致的情況下，可以對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行作價(jià)抵債。此點(diǎn)，也再次肯定，抵押房屋的特別保護(hù)力度，鼓勵(lì)大家盡量選做抵押登記。
但，買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保也自有特色，結(jié)合不同城市房屋交易流程，保護(hù)力度總是有的。
以上海為例，若已網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，出售人再行出售及抵押，操作難度則較大。
另有案例稱(chēng)，對(duì)已經(jīng)進(jìn)行網(wǎng)簽的房屋，不得再進(jìn)行抵押并辦理登記。但此觀點(diǎn)，主要是從不動(dòng)產(chǎn)登記本身的角力，論證網(wǎng)簽備案與抵押登記的“公示效力”，及善意義務(wù)。
如前，網(wǎng)簽備案效果不能有效攔截其他抵押登記，所謂出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物以?xún)斶�債務(wù)，即出借人憑生效的借款糾紛判決書(shū)去申請(qǐng)執(zhí)行，即便首封，難免面臨另一個(gè)難題，即首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財(cái)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題，最高法院于2016年4月14日專(zhuān)門(mén)批復(fù)，但實(shí)踐中仍是難點(diǎn)。
僥幸避開(kāi)優(yōu)先債權(quán)，若存有他案查封，是否要參與分配，此又是一個(gè)困境。
往前再推進(jìn)，即在執(zhí)行中仍有“以房抵債”的機(jī)會(huì)及措施，關(guān)于司法變價(jià)程序中的以物抵債的操作，在《你的債權(quán)，怎么就能變成了股權(quán)》中簡(jiǎn)要分析。
當(dāng)然，對(duì)于“以房屋買(mǎi)賣(mài)形式保證借貸債權(quán)實(shí)現(xiàn)”的效果, 最高法院(2016)最高法民終369號(hào)中，提到：
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