[ 赫少華 ]——(2018-8-10) / 已閱19743次
（一）尚未取得商品房預售許可證情況下，開發商與購房人簽訂的認購書的效力？
前述二個案例，法院均認為，認購書具備商品房買賣合同的主要內容，可認定為商品預售合同；由于出賣人未取得商品房預售許可證明，故商品房預售合同無效。
但湖南省郴州市中級人民法院 (2012)郴民一終字第189號，該案的背景較為復雜，同樣涉及房屋上漲，交涉未果，開發商主張合同無效。
但法院認為，開發商主張合同無效主張《認購書》應屬無效合同的主張，缺乏事實和法律依據，依法不能支持。
《認購書》不屬于《商品房買賣合同》，而是對今后訂立商品房買賣合同相關事宜進行的預先約定，且開*公司在與羅*簽訂《認購書》之時并未實際取得商品房預售許可證，故該《認購書》應認定為商品房預約性質的合同更符合雙方的實際情況。
理由：《認購書》雖然約定了當事人名稱、商品房基本狀況、商品房面積、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間、完工日期，開元公司也按照約定收受了羅*交納的部分購房款50,000元，但該《認購書》沒有約定商品房的銷售方式、交付使用條件及日期、裝飾、設備標準承諾、供水、供電、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任、公共配套的產權歸屬、面積差異的處理方式、辦理產權登記有關事宜、解決爭議的方法、違約責任以及其他事項，況且《認購書》第八條也明確約定“未盡事宜雙方在簽訂商品房銷售合同中約定”，即《認購書》簽訂后，開*公司與羅*還需要簽訂《商品房買賣合同》。
因該《認購書》屬于商品房預約性質的合同，不是商品房預售性質的合同，法律及行政法規并沒有明確禁止未取得商品房預售許可則不能進行商品房的預約，且該《認購書》不符合合同法第五十二條規定的合同無效的情形，故上訴人開元公司主張該《認購書》無效，無事實及法律依據，本院不予支持。
（二）合同若認定無效，購買人如何獲取賠償？是否應包括房價上漲
在合同無效的情況下，購房人主張開發商賠償損失的范圍及金額是難點；一般而言，對于返還購房款及利息爭議不大，但房屋溢價部分是否在賠償范圍，爭議較大，最高法院觀點也并不統一。
觀點一，合同無效，過錯方應基于締約過失賠償限于信賴利益，不包括在合同有效情形下通過履行可以獲得利益。
舉一案例，最高法院(2016)最高法民再3號，認為，合同被確認為無效，即不存在繼續履行問題，故基于合同有效可以獲得的利益不屬于賠償損失的范圍。
最高法院認為，該案中的房屋買賣合同無效，徐*就不能再期待依據該無效合同取得合同中約定的房屋。因此，該房屋租金不是合同無效必然造成的損失，屬于徐*開辦公司和批發中心的經營成本，徐*訴請富*公司賠償其房屋租金損失，沒有法律依據。
原判決將房屋租金損失認定為合同無效后徐*的經濟損失范圍并判決富臨公司支付徐*房屋租金損失2207756.25元，屬于適用法律錯誤。
觀點二，合同無效時，買受人所受損失數額應當綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機會損失等。
北京高院持此觀點，且前述案例中的判決思路也如此。
此類裁決思路在房價高漲、出售方違約的情形下，適用范圍較廣。
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