[ 朱旭東 ]——(2022-6-30) / 已閱11208次
一、 基本概念
《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”本條系確立了關于租賃物發生所有權變動時租賃合同的效力的法律規定，即“買賣不破租賃”。
二、 法理依據
上述法律規定體現了租賃合同的一個特點，即租賃權在法理上具有歸屬于用益物權的特點。所謂物權化是指在租賃關系存續期間，承租人對租賃物的占有使用可以對抗第三人，即使是該租賃物所有權人或享有其他物權的人也不例外。對此，不久前生效前的民法總則在立法上也予以了確認（見《中華人民共和國民法總則》第一百一十四條：“民事主體依法享有物權。物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。”）
三、“買賣不破租賃”的國際立法原則
對于該項原則，各國民法都有所體現，但不盡相同。有的國家規定，只有對不動產租賃或經過登記的動產租賃才適用該項原則。如意大利民法規定，如果在租賃物轉讓前已有明確的租賃契約，則租賃契約得對抗第三買受人。在買受人善意取得占有的情況下，前款規定不適用于不在公共登記處登記的動產。有國家規定，買賣不破租賃只適用于不動產。如法國民法規定，如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承租人。日本民法也規定，不動產的租賃契約進行登記時，爾后對于其不動產取得物權者，也生效。有的規定，不論是動產租賃還是不動產租賃，都適用買賣不破租賃的原則。如我國臺灣地區“民法”規定，出租人于租賃物交付后，縱將其所有權付讓與第三人，其租賃契約，對于受讓人仍繼續存在。
四、“買賣不破租賃”的法律關系適用對象
根據我國合同法的規定，租賃物應該包含動產租賃和不動產租賃兩類法律關系，因此，不論動產租賃和不動產租賃法律關系都適用買賣不破租賃的原則。（見全國人大不常委會版《中華人民共和國共和國合同法釋義》）
五、“買賣不破租賃”適用的行為范疇
所謂的“買賣”行為范疇并不限于出租人出售租賃物的行為，還應包括租賃物抵押、贈與以及遺贈、互易甚至將租賃物作為實物出資、投資等情況，上述情況都會涉及租賃物的所有權變動問題。（見全國人大常委會版《中華人民共和國共和國合同法釋義》）
六、“買賣不破租賃”的要式條件
首先，租賃物的租賃法律關系已經形成，主要具備如下認定標準：
第一、租賃合同已成立并生效（現實生活中主要從租賃合同是否辦理登記、備案等方面判斷）；
第二、租賃物已交付承租人（現實生活中主要從租賃物是否由承租人實際占有、使用等方面判斷）；
第三、所有權發生變動是在租賃期間（現實生活中主要從承租人對于租賃物的使用是否承擔了維護義務如繳納水電費、物業管理費等方面判斷）；
第四、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人。
具備上述條件，即使買受人不知道該租賃合同存在，租賃法律關系仍然能夠對抗該買受人。
其次，租賃物在租賃期間發生所有權變動產生租賃關系自動延續的法律事實，主要認定標準：
第一、 不影響租賃合同的效力；
第二、在承租人與受讓人之間無須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權時就與承租人產生了租賃合同關系，成為一個新的出租人，繼承原出租人的權利和義務，受讓人要受該租賃合同的約束；
第三、 如果出租人沒有將所有權變動的事項通知承租人，承租人向原出租人支付、
的租金效力自動及于受讓人。
六、“買賣不破租賃”的衍生法律權利
《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”
本條規定確立了屋租賃的承租人對租賃的房屋優先購買權的法律規定。
本人認為，租賃房屋的優先購買權是基于租賃房屋的優先承租權而來的，且承租人僅對于租賃物的優先購買權僅限于房屋這一標的，對于其他不動產和動產作為租賃物時并不具有“優先購買權”的衍生權利。
七、“買賣不破租賃”原則在不動產抵押權、人民法院查封不動產和破產案件中的限制適用
（一）不動產抵押權設立時的適用原則
根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。
（二）人民法院查封不動產的適用原則
在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。《最高人民法院關于轉賣人民法院查封房屋行為無效問題的復函》（〔1997〕經他字第8號）明確指出：“執行債務人擅自處分被查封的房產行為是違法的，所訂立的房屋買賣合同系無效合同”。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。
（三）破產案件中的限制適用
因破產企業的房屋建筑（含土地使用權）對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產案件財產處理過程中，司法實踐和理論界均有應限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：
（1）若適用該原則，那么租賃合同繼續有效，將導致租賃債權的實現或清償不僅優先于第一順序的破產企業結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產企業結欠稅款，而且優先于同為第三順序的其他破產債權，甚至這一租賃債權將會得到完全實現或全額清償，這有悖于破產法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則；
（2）在許多破產案件中，特別是國有或集體企業破產案件中，將房屋建筑物結合破產企業的土地使用權作為整體轉讓進行變現的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關系，不利于自己的開發利用，由此影響破產財產的變現。
（作者單位：上海創遠律師事務所）
