[ 陳召利 ]——(2020-6-17) / 已閱46587次
干貨|《民法典》物權編的二十項重大變化
作者：陳召利，江蘇云崖律師事務所合伙人 來源：利眼觀察 微信公眾號
2020年5月28日15時08分，十三屆全國人大三次會議以2879票贊成、2票反對、5票棄權，高票表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》），新華社于6月1日受權發布《民法典》全文（這部民法典送你了！）。這是新中國首部以“法典”命名的法律，被譽為“社會生活的百科全書”和“保障民事權利的宣言書”，宣告中國“民法典時代”的到來。
《民法典》共7編、1260條，各編依次為總則、物權、合同、人格權、婚姻家庭、繼承、侵權責任，以及附則，自2021年1月1日起施行，現行《民法通則》、《民法總則》、《物權法》、《合同法》、《擔保法》、《婚姻法》、《收養法》、《繼承法》、《侵權責任法》將同時廢止。
之前一篇文章（干貨|《民法典》總則編的二十四項創新與亮點）解讀了《民法典》第一編“總則”與現行法相比的重大變化，今天說說《民法典》第二編“物權”與現行法《物權法》等有關法律規定、司法解釋相比有哪些重大變化。
《民法典》物權編在現行物權法的基礎上，按照黨中央提出的完善產權保護制度，健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度的要求，結合現實需要，進一步完善了物權法律制度。
1. 關于所有權。
（1） 改變了遺贈物權變動規則。
《物權法》第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
《民法典》第二百三十條 因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。
通過對比可知，《民法典》物權編刪除了受遺贈時物權發生變動的規定，將遺贈與繼承的法律效果相區分。受遺贈的，應當按照法律規定完成物權變動公示（登記或者交付）后才能發生物權變動的效力。
（2） 修改業主大會的議事規則，適當降低決議通過門檻。
《物權法》第七十六條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
《民法典》第二百七十八條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第二百八十一條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。
緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。
實踐中，業主大會成立難、公共維修資金使用難等問題普遍存在。因此，《民法典》物權編在現行物權法規定的基礎上，進一步完善了業主的建筑物區分所有權制度，第二百七十八條適當降低業主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻，并在第二百八十一條第二款增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序。
（3） 完善按份共有人優先購買權的行使規則。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》（法釋〔2016〕5號）
第九條 共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時,其他按份共有人主張優先購買的,不予支持,但按份共有人之間另有約定的除外。
第十條 物權法第一百零一條所稱的“同等條件”,應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。
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