[ 陳召利 ]——(2020-8-27) / 已閱26059次
《民法典》合同編之“租賃合同”一章的十項重大變化
作者：陳召利，江蘇云崖律師事務所合伙人 來源：利眼觀察 微信公眾號
《民法典》共7編、1260條，各編依次為總則、物權、合同、人格權、婚姻家庭、繼承、侵權責任，以及附則，自2021年1月1日起施行，現行《民法通則》、《民法總則》、《物權法》、《合同法》、《擔保法》、《婚姻法》、《收養法》、《繼承法》、《侵權責任法》將同時廢止。
通過將《民法典》與我國現行法及有關司法解釋的相對比，筆者已經簡要分析了《民法典》總則編（干貨｜《民法典》總則編的二十四項創新與亮點）、物權編（干貨｜《民法典》物權編的二十項重大變化）、合同編“第一分編 通則”（干貨｜《民法典》合同編“第一分編 通則”的三十二項重大變化）、合同編“第二分編 典型合同”之“買賣合同”一章（干貨|《民法典》合同編“第二分編 典型合同”之買賣合同的十項重大變化）和“保證合同”一章（干貨|《民法典》合同編之“保證合同”一章的十二項重大變化）的重大變化。本文簡要分析合同編“第二分編 典型合同”之“租賃合同”一章有哪些重大變化。
1.明確租賃合同的登記備案手續不影響合同效力。
《民法典》第七百零六條 當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）第四條 當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
通過對比可知，《民法典》第706條吸收了《房屋租賃司法解釋》第4條的合理規定，將該規則上升為法律規定，并將租賃物由房屋擴大至一般意義上的租賃物，明確規定租賃合同的登記備案手續不影響合同效力。
2.完善不定期租賃的推定規則。
《民法典》第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
《合同法》第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
通過對比可知，《合同法》第215條規定，只要當事人未采用書面形式的，就視為不定期租賃，但是未考慮到當事人未采用書面形式但明確約定租賃期限的情形，一律推定為不定期租賃欠缺合理性。《民法典》第707條對此予以完善，明確規定不定期租賃的推定必須同時具備未采用書面形式和無法確定租賃期限的兩個條件，更加合理。
3.合理分配租賃物的維修義務。
《民法典》第七百一十三條 承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。
《合同法》第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
通過對比可知，《合同法》第221條表述不周延，未區分租賃物損壞的原因，一律規定出租人承擔維修義務，缺乏合理性。《民法典》第713條對此予以完善，在《合同法》第221條規定的基礎上增加一款，明確規定出租人的維修義務因承租人的過錯而免除，更加合理，實踐中通常也是這樣約定的。
4.新增轉租期限超過租賃期限的部分無效。
《民法典》第七百一十七條 承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
通過對比可知，《合同法》沒有規定轉租期限超過租賃期限的問題，《民法典》第717條吸收了《房屋租賃司法解釋》第15條的合理規定，將該規則上升為法律規定，并將租賃物由房屋擴大至一般意義上的租賃物，在經出租人同意轉租的情形，轉租期限超過租賃期限的部分也是無效的。
5.新增出租人同意轉租的推定規則。
《民法典》第七百一十八條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持。
因租賃合同產生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
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