[ 逯春燕 ]——(2004-6-28) / 已閱14987次
從本案看不動(dòng)產(chǎn)的變更登記與善意取得制度
北京市順義區(qū)人民檢察院 逯春燕、郭小鋒
【內(nèi)容提要】從民法理論與實(shí)踐操作來看，不動(dòng)產(chǎn)買賣相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)買賣更為復(fù)雜，其法律效果影響面也更為寬泛。因此，法律、法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣取得要件作出限制性規(guī)定。即便如此，不動(dòng)產(chǎn)買賣仍存在諸多理論和實(shí)踐上的問題。本文通過一則案例，來剖析不動(dòng)產(chǎn)買賣中變更登記與善意取得制度。
【關(guān)鍵詞】 不動(dòng)產(chǎn) 變更登記 善意取得
一、基本案情
乙對(duì)法院民事判決不服，來我院申訴，稱：甲、乙為父子關(guān)系，甲有一處房產(chǎn)，登記在甲的名下。乙離婚后要求搬入該所與甲同住，甲不允，乙遂撬鎖入住。不久甲經(jīng)一房屋中介機(jī)構(gòu)將該房產(chǎn)賣與丙，并于買賣成交當(dāng)日到房產(chǎn)部門辦理了房屋變更登記手續(xù)，將房屋過戶到丙的名下。乙以當(dāng)初購(gòu)房曾出資，房屋實(shí)為其與甲共有，甲無權(quán)單獨(dú)處分為由拒絕為丙騰房。丙一紙?jiān)V狀將乙訴至法院，要求乙騰退房屋。
順義區(qū)法院判決丙為爭(zhēng)議房屋合法所有人，乙之行為構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)騰退房屋。
二、案件評(píng)析意見
本案實(shí)質(zhì)為部分共同共有人單獨(dú)處分共有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的爭(zhēng)議。其中需要厘清的兩個(gè)關(guān)鍵問題是：1、丙能否以變更后的房屋所有權(quán)證主張權(quán)利？2、不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得？
（一）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力
房屋作為大宗不動(dòng)產(chǎn)，國(guó)家對(duì)其的管理和權(quán)屬的確認(rèn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第59條之規(guī)定，實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。即房屋的取得、轉(zhuǎn)讓、抵押等事項(xiàng)的發(fā)生，須經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門登記確認(rèn)。
關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，大陸法系國(guó)家主要有兩種不同的觀點(diǎn)：一是登記要件說。此觀點(diǎn)認(rèn)為登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合法轉(zhuǎn)移的要件，未經(jīng)登記，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，已登記變更，所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移。德國(guó)民法主要采納了這種觀點(diǎn)；二是登記對(duì)抗說，此觀點(diǎn)認(rèn)為登記只是當(dāng)事人在物權(quán)變動(dòng)后應(yīng)當(dāng)履行的手續(xù)，未經(jīng)登記，物權(quán)的變動(dòng)在法律上也可有效成立，但只能在當(dāng)事人之間發(fā)生效力，不能對(duì)抗第三人，日本民法采用了此觀點(diǎn)。這兩種做法可以說各有側(cè)重。第一種觀點(diǎn)賦予登記較強(qiáng)的公示力，任何人在與他人發(fā)生交易行為時(shí)，要確定對(duì)方是否有權(quán)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)，只需要信賴登記而不需要信賴任何協(xié)議；第二種觀點(diǎn)則強(qiáng)調(diào)尊重當(dāng)事人關(guān)于轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所達(dá)成的協(xié)議，同時(shí)也注重對(duì)善意一方在非因其過錯(cuò)而未進(jìn)行登記情況下的利益保護(hù)。
分析我國(guó)法律規(guī)定，可知我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定采納的是登記要件說，即賦予登記以強(qiáng)的公信力，登記一經(jīng)完成，權(quán)利即為設(shè)定。實(shí)踐中不乏房屋買賣當(dāng)事人、共有人因各種原因未能登記，或行政機(jī)關(guān)因種種原因錯(cuò)誤登記的情況。但該種登記一經(jīng)完成即產(chǎn)生了登記的公信力，即使該登記與真實(shí)權(quán)利不符，法律對(duì)于依賴該登記而為民事法律行為的人亦加以保護(hù)。這一做法可能損害了真正權(quán)利人的利益，但確實(shí)有利于保護(hù)登記人、相對(duì)人（第三人）的利益，同時(shí)也強(qiáng)化了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理。
結(jié)合本案，乙可能確曾出資與甲共同購(gòu)買了爭(zhēng)議的房產(chǎn)，但一經(jīng)登記到甲的名下，丙基于對(duì)該登記的信賴與甲為的房屋買賣行為即有效成立。雙方辦理房屋變更登記，將產(chǎn)權(quán)過戶到丙的名下，丙即合法取得了對(duì)此房的所有權(quán)。因此，丙據(jù)對(duì)登記的信賴認(rèn)為甲是房屋的合法所有人而為買賣行為、法院據(jù)登記在丙名下的房屋所有權(quán)證認(rèn)定房屋歸丙所有，并無不當(dāng)。
（二）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的善意取得
房屋登記雖然賦予甲以較強(qiáng)公信力，但是丙是否可以基于善意取得制度取得該房屋（不動(dòng)產(chǎn)）所有權(quán)呢？筆者認(rèn)為，丙可以基于善意取得制度取得該房屋的所有權(quán)。其理由為：
1、從善意取得制度設(shè)立目的角度進(jìn)行考察。善意取得是適應(yīng)商品交換的需要而產(chǎn)生的一項(xiàng)法律制度。在廣泛的商品交換中，從事交換的當(dāng)事人往往并不知道對(duì)方是否有權(quán)處分財(cái)產(chǎn)，也很難對(duì)市場(chǎng)上出售的商品逐一查清。如果受讓人善意取得財(cái)產(chǎn)以后，根據(jù)轉(zhuǎn)讓人的無權(quán)處分行為使交易無效，并讓受讓人返還財(cái)產(chǎn)，則不僅要推翻已經(jīng)形成的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬和財(cái)產(chǎn)關(guān)系，而且使當(dāng)事人在從事交易活動(dòng)時(shí)，隨時(shí)擔(dān)心買到的商品有可能要退還，這樣就會(huì)給當(dāng)事人交易時(shí)帶來不安全感，從而不利于商品交易秩序的穩(wěn)定。總之，善意取得制度是通過限制財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的追及權(quán)和一定程度上犧牲所有人的利益來實(shí)現(xiàn)維護(hù)商品交換的安全和良好秩序的目的。據(jù)此，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行買賣同樣需要保護(hù)其交易安全和交易秩序，故應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度。
2、從善意取得制度立法例角度進(jìn)行考察。許多國(guó)家都明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度。例如，《瑞士民法典》第973條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)。”《德國(guó)民法典》第926條也有類似規(guī)定。另外，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)1993年完成的《民法物權(quán)編部分修文草案》第759條第2項(xiàng)規(guī)定：“因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響。”充分體現(xiàn)了所有人權(quán)益與社會(huì)商品流轉(zhuǎn)秩序兩種利益權(quán)衡后的取舍。
3、從我國(guó)善意取得制度民法理論角度進(jìn)行考察。根據(jù)《民法通則》善意取得概括規(guī)定，無權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的占有人，在不法將動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，可依法取得對(duì)該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。受讓人在取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以后，原所有人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，而只能請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人（占有人）賠償損失。由此得出善意取得的構(gòu)成主要包括三個(gè)要件：一是取得的財(cái)產(chǎn)必須是依法可流通的動(dòng)產(chǎn)；二是受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意； 三是受讓人必須通過交換而取得財(cái)產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上，形成了我國(guó)民法上善意取得制度只適用于動(dòng)產(chǎn)的通說。實(shí)際上，我國(guó)民法對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定是沿用兩條線的立法模式，尤其在涉及物權(quán)變動(dòng)模式方面的規(guī)定顯得更為突出，因而不能依據(jù)法律規(guī)定動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度（物權(quán)變動(dòng)）來排除不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得制度，否則有“關(guān)公戰(zhàn)秦瓊”之嫌。
4、從司法解釋角度進(jìn)行考察。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定，“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。” 該條中未將“共有財(cái)產(chǎn)”限定為動(dòng)產(chǎn)，故可以理解為既包括動(dòng)產(chǎn)也包括不動(dòng)產(chǎn)，從該司法解釋演變生成來看，實(shí)際上就是源于共同共有房屋的買賣糾紛。據(jù)此，司法解釋實(shí)際上已間接承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。
5、從房屋買賣規(guī)定角度進(jìn)行考察。1990年2月17日最高人民法院《關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強(qiáng)調(diào)：“……簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。”1992年7月9日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》答復(fù)：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效。”兩司法性規(guī)范文件集中表達(dá)房屋買賣必須進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，也即只要交易相對(duì)方辦理了產(chǎn)權(quán)登記，法律就應(yīng)當(dāng)保護(hù)這種交易的穩(wěn)定和安全。 這樣，實(shí)則間接承認(rèn)了房屋買賣適用善意取得制度。
6、從不動(dòng)產(chǎn)公信與不動(dòng)產(chǎn)善意取得關(guān)系角度進(jìn)行考察。司法實(shí)踐出現(xiàn)的“一房二賣”或“共房私賣”現(xiàn)象，基本的共識(shí)是如果房屋已經(jīng)變更登記，由變更登記后的所有人取得房屋所有權(quán)。但是，對(duì)此適用的民法理論卻有不同意見：第一種意見認(rèn)為，變更登記后的所有人取得房屋所有權(quán)是基于物權(quán)公示和公信制度而對(duì)抗其他權(quán)利人；第二種意見認(rèn)為，變更登記后的所有人取得房屋所有權(quán)是基于善意取得制度。筆者認(rèn)為，在這種情形下，不動(dòng)產(chǎn)公示制度與不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是一個(gè)問題的兩個(gè)方面。因?yàn)椋绻粍?dòng)產(chǎn)買賣沒有進(jìn)行變更登記，所有權(quán)就不會(huì)發(fā)生變動(dòng)，那么考察公信沒有任何意義，而且也不會(huì)發(fā)生對(duì)抗第三人的效力，也就不存在善意取得問題；如果不動(dòng)產(chǎn)買賣進(jìn)行了變更登記，變更后的所有權(quán)人可以基于公信與公示原則取得所有權(quán)，而且變更后的所有權(quán)人也可以依據(jù)公示和善意對(duì)抗其他權(quán)利人。
7、從善意取得制度的發(fā)展趨勢(shì)角度進(jìn)行考察。在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展日臻完善的社會(huì)背景下，不動(dòng)產(chǎn)的交易將越來越頻繁，是立足于全方位保護(hù)所有權(quán)的利益，還是在兼顧所有人權(quán)利的前提下，給予交易安全和交易問題充分保護(hù)。筆者認(rèn)為，如果一味保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人的利益，將會(huì)加大不動(dòng)產(chǎn)的交易成本和信用成本，一定程度上阻礙不動(dòng)產(chǎn)的流通。事實(shí)上，善意取得制度也正是順應(yīng)商品時(shí)代發(fā)展的潮流而作出回應(yīng)，越來越多的國(guó)家將擴(kuò)大善意取得制度的適用范圍，不但適用不動(dòng)產(chǎn)，而且提出了債權(quán)是否也應(yīng)適用善意取得制度。鑒于這種情形，筆者認(rèn)為，確立不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度具有其重大現(xiàn)實(shí)意義。
三、案例啟示
房屋買賣交易中，不乏共有人之間、共有人與買受人之間發(fā)生糾紛的事例。在立法、司法、理論界對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得存在爭(zhēng)議的情況下，要從根本上維護(hù)自己的合法權(quán)益，各共有人應(yīng)及時(shí)在房屋確權(quán)登記時(shí)載明自己的權(quán)利，同時(shí)介于物權(quán)登記中存在的疏漏，買受人應(yīng)在交易前了解清房屋的權(quán)屬情況，盡到相關(guān)的注意義務(wù)，取得全部共有人的同意，以避免日后的紛爭(zhēng)。
