[ 邱凱 ]——(2004-9-10) / 已閱21505次
共有房產可適用善意取得
源自日爾曼法“以手護手”的原則，作為不動產的房產不適用善意取得這一論斷已為理論界和審判實務普遍接受。但是不論房產的按份共有人還是共同共有人，對房產所享有的權利法律予以保護的同時，市場經濟所需求的交易秩序、交易規則也日趨受到重視。當保護房產共有人的利益與維護善意第三人權益、維護交易安全發生沖突時，善意取得制度是否有其適用的空間？在我國尚未完整地建立物權公示公信制度的背景下，有必要進行重新審視。
一、案例及分歧意見
姜某與錢某是夫妻關系，1998年8月購買了鎮江市某小區某幢406室房屋(建筑面積62.35m2)，產權登記在丈夫錢某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月錢某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買賣合同，將406室以76000元出售給蔡某。商談過程中，錢某出示了房屋所有權證，帶蔡某實地察看了房屋，并謊稱其妻姜某同意出賣房屋。在房管部門辦理產權變更登記手續時，錢某提交了房屋所有權證、結婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書和托人取得的關于委托書屬姜某出具的證明。2000年8月蔡某付清了房款，領取了406室產權證后搬入406室居住，對房屋還進行了裝璜。嗣后，姜某發現406室被賣，遂以錢某、蔡某侵犯其房屋所有權為由向法院提起訴訟，要求確認房屋買賣無效。
對該案的法律適用存在三種意見：第一種意見認為，406室是姜某、錢某的夫妻共有財產，共同享有所有權，錢某處分夫妻共有財產未經姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有權，錢某與蔡某的房屋買賣無效；第二種意見認為，406室房屋產權登記在錢某名下，在房屋買賣合同簽訂過程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產權屬錢某所有，交易過程中也盡了適當的注意，依據物權公示原則確認房屋買賣關系有效；第三種意見認為，雖然錢某作為共有人之一處分了共有財產，但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應的房價，已辦理了產權變更登記手續，應認定買賣關系有效，姜某的損失可向錢某另行主張。第一種觀點從無權處分的角度著力保護共有人的權利，第二種觀點根據物權公示原則側重維護財產交易安全，均有一定的法律落腳點和適用上的合理性。第三種觀點蘊含著保護善意第三人合法權益的原則，針對房產部分共有人擅自出賣共有財產的復雜情況，區別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認買賣關系有效。筆者贊同第三種觀點。
第一，有明確的法律根據。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條規定“在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的一般認定無效，但第三人善意、有償取得財產的，應當維護第三人的合法權益”，該司法解釋從某一角度規定了善意取得制度的適用，針對的是共同共有財產，其內容的外延應理解為包含共同共有的房產，案例符合司法解釋規定的情形，蔡某的合法權益應予保護。
第二，兼顧了其他共有人的利益。根據民法上的過錯原則，蔡某在房屋買賣過程中已盡有相應的注意義務，按普通人的常識和能力，無從進一步審查共有人姜某對出賣的意思表示，主觀上沒有過錯，錢某故意對蔡某和姜某隱瞞實情，完成了法律上認可的房屋交付行為，致姜某的權利受到侵害，過錯責任在錢某，姜某可通過向過錯方主張賠償的手段獲得司法救濟。
第三，從社會效益的角度，若判令買賣無效，一則勢必發生返還財產的后果，造成法律關系再次調整，打破已形成的穩定，并產生財產的耗費，二則帶來人們對房產交易安全疑慮，不利于維護動態交易安全。
二、善意取得制度及其適用
第三種觀點的核心是善意取得制度的適用。善意取得亦稱即時取得，指無權處分他人財產的人在不法將其占有的他人財產轉讓給第三人后，如果受讓人在取得該財產時系出于善意，則其取得該財產的所有權，原財產所有權人不得要求受讓人返還財產。善意取得制度是近代大陸法系和英美法系民法上的一項重要制度，其涉及民法所有權與交易安全之衡量與價值問題。從所有權保護的立場來說，所有權不能因他人的無權處分而消滅，所有權人得向受讓人請求返還原物，受讓人應向讓與人依其法律關系要求救濟。如果絕對貫徹所有權保護的原則，交易活動會受影響。善意取得制度的執行能兼顧所有權保護和交易安全，有利于社會經濟秩序的穩定，維護正常的商品交換。
“任意將自己的動產交付于他人者，僅能向相對人請求返還，若該相對人將動產讓與第三人時，則僅可對相對人請求損害賠償”①，這就是“以手護手”原則。日爾曼法實行占有與權利合一的占有制度，占有與所有權沒有嚴格的區分，占有不僅是一種事實，而且也是一種物權。占有為權利的外衣，占有具有公示性，權利借占有而體現。占有其物者即有權利，而對物享有權利的也必須占有物。因而受讓物的占有者，可能取得權利，而有權利但卻未直接占有其物時，其權利的效力也因之減弱。當動產所有人以自己的意思將動產托付于他人而由他人直接占有時，所有人權利的效力減弱。一旦直接占有人將動產讓與第三人，所有人就無從對該第三人請求返還。這種占有讓與，其對象是動產，取得方法只能在動產的商品交易中，只有這樣才能做到“以手護手”。動產以占有獲得公信力，對于不動產，因不動產的取得以登記為條件，不動產的登記使不動產的權利狀態具有外部表征，如果權利人在轉讓不動產時出示權利證書，不發生第三人不知情的“善意”問題，而買受人在購買不動產時也必須查驗登記文件中所記載的權利人，這樣作為權利人也很難處分屬于他人的財產。基于上述理論，在后世的民事立法中人們把善意取得制度局限在動產范圍內，只承認動產交易中適用善意取得的制度，不承認不動產的善意取得。例如德國立法完全繼承了日爾曼法的傳統，基于喪失占有即導致所有權效力減弱的法律觀念，確立了最具典型意義的善意取得制度,法律保護交易當事人基于交易行為所取得的利益,認為在特定的場合下應犧牲真正權利人的利益來保護善意無過失交易者的利益,以此維護活潑生動的交易活動秩序,促進民事流轉。
國外立法在發展完善動產善意取得制度的同時，借鑒早期羅馬法物權變動的形式主義要求和繼承日爾曼法對不動產注重交付方式的交付制度，逐步發展形成了現代物權的公示公信制度。物權變動的公示原則是指物權的產生、變更或消滅應當或者必須以一定的可以從外部察知的方式表現出來②。物權具有對抗第三人的排他性，使得物權的變動會對不特定的第三人的利益產生限制，為避免第三人遭受不虞之害，要求物權的變動應當與一定的技術性手段結合起來，使之可以讓交易關系以外的第三人確知。這一技術手段就是公示制度。物權變動的公示制度要求當事人將物權變動以某種便于從外部表象進行判斷的方式對外界加以公示，從而使物權變動的當事人負擔公示義務。通過公示，使第三人在參與交易時有了一個識別、判斷物權的客觀標準。在正常情況下，無需進行實質調查，僅憑公示的外部表象即可放心交易。一旦在交易過程中出現權利上的瑕疵，使真正權利人與第三人之間形成了物權要求方面的沖突，法律只能以公示與否作為客觀標準，來平衡當事人之間的利益，這樣較好地協調了靜態財產安全與動態財產安全。所謂公信是指登記記載的權利人在法律上推定為真正的權利人，如果以后事實證明登記記載的物權不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權的存在并從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果③。該制度的實質是保護交易當事人的信賴利益。在登記記載的權利人與相對人從事交易的時候，相對人相信登記的內容并與登記記載的權利人發生交易，出于登記的公信力，即使登記記栽的權利人并非真正的權利人，相對人只要不明知(善意的相對人)，法律仍承認交易行為有效。不動產公示采用登記的方法為各個國家和地區的通例。不動產的善意取得制度借助登記的公信力原則來維護交易安全。
從國外立法不難看出，在維護交易安全，鼓勵交易方面，公示公信制度與善意取得制度是相同的。善意取得制度和公示公信制度分別就動產和不動產在動態流轉過程中，以符合社會效益，有利于市場經濟發展的原則，對房產善意第三人權益予以保護，從而維護交易安全。
三、共有房產可有條件適用善意取得制度
我國現行法上的善意取得制度還相當的不完善，存在極大的局限性。1988年最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條的規定是現行法迄今就善意取得問題所作的較為明確的規定，同時物權法正在起草制定過程中，公示公信制度尚未完全建立，可以說該領域的法律設置已落后于我國社會主義市場經濟的發展現狀，房產交易中善意第三人權益的保護法律上出現了空白。
作為上層建筑組成部分的法律制度應當與社會經濟的發展相適應，在我國當前情況下，共有房產可以有條件地適用善意取得制度，其客觀理由有二。
首先，我國目前房產登記制度不完備，此為適用善意取得制度的客觀社會背景。建國以后，在五十年代初期登記主要適用于土地，以后城市房屋逐步實行登記制度，并由人民政府頒發城市房屋所有權證，自五十年代后期開始，房產登記工作逐漸放松，尤其是十年動亂期間，房產管理完全遭到破壞，機構被撤銷，登記制度被廢馳，權屬不明、戶籍不清的現象十分普遍。改革開放以后，房產登記制度逐漸恢復，有關登記的法律法規也逐步建立起來，但與法治與市場經濟的客觀要求相比，現有的登記制度仍缺乏基本的法律規定，缺乏對登記的程序、登記機關及其職權、登記申請人、登記請求權、登記的事項、登記的類型、登記的審查、登記的交易等的規定，登記機關所從事的登記活動在很大程度上處于無法可依的狀態。由于登記的目的和職責不明確，登記制度不統一，登記信息不能完全公開，登記錯誤、疏漏時常發生。
其次，公民登記意識較弱，此為適用善意取得制度的客觀人文因素。共有房產不外乎兩種情況即共同共有和按份共有，共同共有基于當事人的共同關系而發生，共同關系產生于婚姻家庭領域及具有一定親屬關系的公民之間。共同共有的主要類型為夫妻共有、家庭共有和遺產分割前的共有。按份共有除了基于法律規定的外，還基于當事人的意思而發生，例如合伙而產生的共有等，按份共有的當事人之間往往也是基于一定的親屬、朋友關系。我國公民受儒家和為貴思想影響深重，較為普遍地對共有關系的登記持漠視的態度，認為共有關系是內部的事，是“家”里的事，往往以親情、友情代替登記，使得共有房產不具有登記意義上的公開性。
從上面兩點可以看出，當共有房產的部分共有人對外發生交易行為時，不可避免地會發生無權處分的問題，那么第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問題。如果不動產交易中第三人取得不動產時出于善意，應當從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發，可以允許第三人獲得不動產的所有權。同時，我國歷來的司法解釋并沒有回避共有房產可以適用善意取得制度。
(1)最高人民法院1963年8月28日《關于貫徹執行民事政策法律幾個問題的意見(修正稿)》第二部分“房產糾紛問題”第3條規定“凡是依法準許買賣的房屋，經過正當合法手續確定房屋買賣關系的，應保護雙方的權利”,從該條規定的內容及該條文之后又規定了未全部執行買賣契約而引起的糾紛的處理方法中,隱含了善意買受人受讓未經全體共有人同意而出讓的共有房屋應予認定房屋所有權的內容。
(2)最高人民法院1979年2月2日《關于貫徹執行民事政策法律的意見》第二部分“關于財產權益糾紛”第二節“房屋問題”第2條規定“依法準許買賣的房屋，經過合法手續，確定了買賣關系的，應保護雙方的權利。非所有權人非法出賣他人房屋的，應宣布買賣關系無效。房屋為共有，未取得其他共有人同意，擅自出賣房屋，買方又明知故犯的，亦應宣布買賣關系無效；買方不知情的，買賣關系是否有效，應根據實際情況處理；買賣關系已成立，共有人當時明知而不反對，現在又提出異議的，應視為買賣關系有效”。該規定在共有房屋部分共有人擅自出賣的買賣關系中，提出了三條處理規則，其中包括可以認定買賣有效的情形，前提是買受人善意無過失。
(3)最高人民法院1984年8月30日《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第六部分“房屋問題”第25條規定“部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，應宣布買賣關系無效。買方不知情的，買賣關系是否有效，應根據實際情況處理。其他共有人當時明知而不反對，事后又提出異議的，應承認買賣關系有效”。“因買賣關系無效而造成的經濟損失，有過錯一方應負責賠償”。該解釋承繼了1979年司法解釋的內容，同時提出了買賣無效的賠償規則。
(4)《中華人民共和國民法通則》頒布實施以后，1988年1月26日最高人民法院制定了若干問題的意見(試行)，該意見第89條明確了對共同共有財產適用善意取得制度，其中包括了共同共有的房產。
共有關系中，共有人按份額或共同對共有財產享有完整的所有權，相應地，對共有財產的處分權，應由共有人共同行使或按照份額權行使約定來行使。擅自處分共有財產是無權處分行為。共有權不是一種獨立的所有權類型，僅是同種或不同種類所有權的聯合。就每個共有人而言，無論所占份額多少或在共同關系中地位如何，其享有的權利都及于全部共有財產。也就是說各個共有人對于共有財產各個部分都享有一定的處分權，不過由于其他共有人處分權的同時存在，這種處分權又是不完全的，行使時需受到一定限制。基于共有人遵循共同行使權利原則和各共有人權利都應得到相應尊重與保護等因素。共有關系中，共有財產的處分權屬于全體共有人④。因此，任何共有人行使其相應處分權時，需通過一定條件的滿足，如征得其他共有人同意等，轉化為共同處分權后，才能產生實際處分效果。即各種共有人的處分權可以在影響或決定共同處分權中發生作用，而無法對共有財產作出處分。在上述意義上，最高院《關于貫徹執行<民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條中所規定的“共同共有”從立法本意上考察，其精神仍可適用到按份共有之中。另一方面，按份共有的房產與共同共有的房產其主要區別之一在于處分權上。共同共有的房產共有人無權對共有房產進行處分，基于共同共有不確定份額，若部分共有人實施處分行為，則系無權處分行為；按份共有的房產共有人確定了房產份額，享有份額權，實施處分行為時僅能處分相應的份額，但若處分了全部房產，對其他共有人的部分仍然是實施了無權處分行為。因而，筆者認為在共有的對外法律關系上按份共有的房產當然適用善意取得制度。另外,其他按份共有人主張優先購買權系基于按份共有人內部法律關系，該內部法律關系屬當事人的內部約定，也不能在對外關系上對抗善意第三人。
共有房產交易中的善意取得是以犧牲其他共有人的利益而保護善意受讓人的利益，依此維持交易規則和交易秩序，體現市場經濟條件下交易安全的要求，因而在具體適用中，必須嚴格其條件。
第一，部分共有人實施了無權處分的行為。房產交易的出讓人必須是共有人的部分，如果出讓是非所有權人，則其根本無權處分房產，其處分行為一律無效。房產部分的共同共有人或按份共有人因基于不享有完全處分權并實際占有或控制房產的情況下對全部房產行使了處分權，才有善意取得制度適用的可能性。
第二，第三人(買受人)善意且無過失。善意即不知情，善意包括二種情況：一是第三人對房產為共有財產的事實不知情；二是第三人知其為共有房產但對其他共有人不同意出讓不知情。無過失也有二個方面：一是上述不知情并非是第三人原因所導致，其不知情的誤解是由于房產出讓人造成的；二是第三人已盡適當的注意義務，在交易中對房產的性質和共有人是否一致同意的事實按普通人的理解已盡到了注意義務，符合有理由相信的主觀標準。
第三，善意的準據時點為取得房產所有權當時。確定第三人是否善意的具體時期應當在房產變更登記時，在此之后第三人知道或應當知道房產的性質或其他共有人不同意出賣對善意的構成不產生法律上的影響。
第四，第三人支付了相應對價。這就要求共有房產的善意取得只限于買賣或互易領域之內，如果是無償取得，不適用善意取得制度。
第五，房產已作產權變更登記。房產變更登記是房產轉移的必備條件，作為房產買賣合同的出讓方其履行義務完畢的標志除交付房屋外也必須協助完成房產變更登記手續。未具備房產變更登記的要件為不動產交易行為未完成，第三人未取得房屋所有權，若系善意無過失且支付了相應對價，因未“取得”，則不發生適用善意取得的問題。
（鎮江市京口區人民法院 邱凱 仲亞勵）
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注釋：
①梁慧星、陳華彬《物權法原理》,國家行政學院出版社,1998年版,第403頁。
②曾憲義、王軼《物權變動論》,中國人民大學出版社，2001年版,第114頁。
③王利明《試論我國不動產登記制度的完善》，中國人民大學書報資料中心《民商法學》，2002年第1期第4頁。
④王利明、崔建遠《合同法新論.總則》，中國政法大學出版社，1996年版，第301頁。
