[ 姜成慧 ]——(2004-9-10) / 已閱7553次
是不定期租賃還是定期租賃？——與左志平老師討論
姜成慧
[原文如下]
案情簡介：
A公司是集體性質的公司，在位與H市環城西路12號新建了一幢綜合樓。2001年4月份，A公司就綜合樓的招租事宜成立了招租領導組，A公司的經理、副經理等四人，供銷社、產權交易所派人參加為租賃領導組成員。2004年4月29日A公司與B公司就綜合樓及其附屬設施租賃事宜進行協商，約定年租金為42.8萬元，租期為8年，雙方在產權交易所草擬了一份租賃協議，但雙方的法定代表人未簽署該協議。隨后A公司將綜合樓交被告使用。
2002年元月8日A公司為B公司租賃綜合樓經營酒店開業提供方便，雙方簽訂了一份租賃協議，該協議是供B公司到工商、公安等部門注冊登記之用，正式合同待與稅務部門協商后再簽訂。在租賃期間，B公司按約向A公司履行支付年租金42.8萬的義務，A公司亦未提出異議。2003年11月14日A公司向B公司發出書面終止租賃關系，同月18日B公司復函，不同意終止雙方租賃關系。為此，雙方產生糾紛。2003年12月2日B公司向A公司出具說明：“我公司于2002年1月8日與貴公司簽訂的租賃協議（是在原產權交易所、供銷社、A公司、B公司四方達成的協議）暫僅供工商、公安等部門注冊登記用，正式合同等和稅務部門協商后由產權交易所簽訂”。因就租賃關系協商不成，糾紛成訟。
在處理該案時，存在兩種觀點：第一種觀點是終止A公司與B公司之間的房屋租賃關系；B公司搬出租賃房屋，將租賃房屋及附屬設施交付給A公司。
理由如下：A、B公司雖然未簽訂正式的書面合同，但雙方在供銷社和產權交易所的參與下達成租賃合意。雙方已實際履行了租賃合意的約定，A公司提供租賃物給B公司經營酒店，B公司向A公司交納租金，雙方的租賃關系事實存在。根據《中華人民共和國合同法》第二百一十五條的規定，租賃期限6個月以上的必須有書面合同，沒有采用書面形式的，視為不定期租賃。因雙方未簽訂書面的租賃合同，
雙方的租賃性質為不定期租賃。根據不定期租賃的性質，在A公司向B公司提出終止雙方租賃關系后，雙方的租賃關系應當解除。A公司請求終止雙方租賃關系符合法律規定，雙方租賃關系終止。雙方租賃關系終止后，B公司應當騰讓出房屋，將該租賃物交給A公司。
第二種觀點：駁回原告訴訟請求。
理由如下：A公司與B公司雖未簽訂書面租賃合同，但雙方已經達成租賃合意，并實際履行合意的主要內容，即A公司提供租賃物給B公司經營酒店，B公司連續向A公司交納3年租金。且雙方在租賃期間沒有違約行為。根據《中華人民共和國合同法》第三十六條的規定：“法律、行政法規或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”根據效力優先的原則，合同法總則的規定與分則中的租賃合同的規定存在不一致，租賃合同的單項規定的效力應當低于總則的規定。因此，A公司與B公司之間的租賃關系應為定期租賃。合同訂立后對雙方均具有拘束力，一方不能隨意解除合同。A公司要求終止租賃關系沒有事實和法律依據，將嚴重損害B公司的利益，應當駁回原告訴訟請求。
筆者同意第二種觀點。A公司與B公司雖未簽訂書面租賃合同，但雙方已經履行主要義務，并實際履行了3年，A公司也未提出過異議。《中華人民共和國合同法》第三十六條的規定：“法律、行政法規或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。應當認定A公司與B公司之間的租賃關系為定期租賃。雖然分則中的租賃合同規定沒有訂立書面合同視為不定期租賃，但它的效力低于總則的效力。B公司在履行租賃合同時無違約行為，A公司解除租賃關系沒有事實和法律依據，應當駁回原告的訴訟請求。
[本人觀點]
左老師的觀點我總結為：合同法的總則與分則存在著矛盾之處，分則效力要低于總則的效力，因此應適用總則之規定，判定房屋租賃為定期租賃。
個人認為左老師的觀點存在如下兩點不妥之處：第一，分則效力并非低于總則的效力。合同法第八章第一百二十四條規定：“本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適用本法總則的規定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。”從此條可看出，只有在分則中沒有規定的合同才可適用總則的規定，在適用上應以分則為先，而后考慮總則。因此，總則效力高于分則一說于法律規定矛盾，應為錯誤。第二，合同法總則第三十六條與分則第二百一十五條并不矛盾。總則第三十六條主要解決的是合同是否成立的問題，如果一方已經履行了主要義務而對方僅以沒有簽定書面合同為由申請法院判定合同無效進而再解決締約過失責任、再恢復原狀，不利于保護交易的安全也不符合效率原則。分則第二百一十五條主要解決的是合同成立后的性質問題，是定期租賃還是不定期租賃都是在合同成立的基礎上而言的。此兩條法律條文在內容上并無矛盾之處。
綜上，我認為雙方間的合同是有效成立的，合同的性質為不定期租賃。A公司可以隨時要求解除合同關系，但必須給予B公司必要的準備時間，并且，A、B兩公司應對雙方未簽定書面的租賃合同按各自的過錯承擔締約過失責任。
