[ 王興敏 ]——(2004-10-18) / 已閱10039次
對現(xiàn)行商品住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理制度的反思
王興敏
在我國，隨著商品化住房制度的確立，住宅的生產(chǎn)、交換、取得均已納入社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系中，大量的商品住宅成為城鎮(zhèn)居民重要的消費(fèi)或投資需求，人們通過購買行為取得商品住宅樓之一部分（或居住單元）產(chǎn)權(quán)而成為房屋所有權(quán)人后，其在對住宅的自用部位和自用設(shè)備享有專有所有權(quán)的同時，也與其它所有權(quán)人就同一建筑物的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備形成了共有法律關(guān)系，即房屋所有權(quán)人對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備享有共有所有權(quán)。但由于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備作為建筑物整體不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有權(quán)人不能根據(jù)自身的目的（如維修、使用）對共用部分進(jìn)行分割，以行使權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)，且每一名房屋所有權(quán)人的自用部位、自用設(shè)備與共有性質(zhì)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備共同構(gòu)成了物理形態(tài)的建筑物結(jié)構(gòu)整體，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修使用直接關(guān)系著對自用部位、自用設(shè)備的利用程度。因此，如何對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實(shí)施及時有效的維修養(yǎng)護(hù)，以延長建筑物的使用壽命，保障自有房產(chǎn)的保值、增值，成為每一名房屋所有權(quán)人面對的一個現(xiàn)實(shí)問題。其中這就涉及各產(chǎn)權(quán)人如何公平合理地承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。對此，國家建設(shè)部先后頒布了《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等一系列規(guī)范性文件，對住宅維修養(yǎng)護(hù)范圍、責(zé)任及費(fèi)用承擔(dān)等做了相對原則的規(guī)定。1998年11月9日建設(shè)部、財政部發(fā)布的《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備基金管理辦法》則意味著我國針對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)建立維修基金制度。該辦法主要對維修基金的籌集、管理、使用等做了明確的規(guī)定，操作性比較強(qiáng)，但對于該辦法中的一些細(xì)節(jié)，筆者認(rèn)為欠缺有關(guān)法律、技術(shù)層面的考慮，故在實(shí)際操作中容易出現(xiàn)問題。以下筆者加以分析，并提出相應(yīng)建議，以供參考：
一、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）計取基數(shù)不合理
根據(jù)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）第五條之規(guī)定，商品住房銷售時，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3%的比例交納維修基金。可見，購房者繳納維修基金是以購房款為基數(shù)計取的，但筆者認(rèn)為以此做為計取基數(shù)有失公平。
1、根據(jù)《管理辦法》第3條規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、門廳、樓梯間等，共用設(shè)施設(shè)備則指建設(shè)費(fèi)用攤?cè)胱》夸N售價格的上下水管道、落水管、水箱、電梯......以及共用設(shè)施設(shè)備的房屋等。商品住房開發(fā)單位在進(jìn)行商品住房價格核算時，已將上述共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)費(fèi)用攤?cè)氤杀荆@些成本與征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用構(gòu)成開發(fā)成本。開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成了商品住房的基準(zhǔn)價格，但銷售單位在實(shí)際出售中，還根據(jù)每一名購房者購買的居住單套住房的區(qū)位差別（如樓層、朝向、采光等因素）進(jìn)行基準(zhǔn)價格調(diào)整，即銷售價格并不等于基準(zhǔn)價格，而造成兩種價格不同的是由于每一名購房者享有專有所有權(quán)的自用部位處于同一建筑物的不同樓層、不同朝向等區(qū)位因素差異造成的。但共用部位、共用設(shè)施設(shè)備做為購房人共有所有權(quán)的對象，對于每一名購房人而言無區(qū)位差異。另外，根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，購房人均對具有共用部分性質(zhì)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備享有共同使用的權(quán)利，而這種權(quán)利也發(fā)生非因區(qū)位因素而差別。因此，購房人在對無差異的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備享有并行使權(quán)利時，其因維修義務(wù)而產(chǎn)生的維修基金的計取基數(shù)也應(yīng)是一致的，例如：基準(zhǔn)價格為1000元/m2的商品住房，二樓一名購房人的購房款為1000元/㎡（即上下浮動為零），則提取維修基金為20-30元/m2，但如果三樓一住戶銷售價格為1150元/m2（即上浮15%），則須提取維修基金23-34.50元/m2，二戶維修基金相差3-4.50元/㎡。顯然，二者對無權(quán)利的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)了有差別的維修義務(wù)，這明顯有悖于權(quán)利、義務(wù)相一致的原則。
2、購房款對銷售單位而言，屬銷售價格，而商品住房的銷售價格屬市場定價，銷售單位可根據(jù)不同情勢制定相應(yīng)的銷售價格，如商品住房預(yù)售和現(xiàn)售、分期付款及一次性付清房款都會造成最終實(shí)際成交的銷售價格不同。另外，社會關(guān)系因素（如親朋好友等利害關(guān)系人）亦可造成此類現(xiàn)象的發(fā)生。再者，有些銷售單位為促銷其商品住房，與購房人共同隱瞞真實(shí)成交的購房價格，以達(dá)到少交維修基金的目的。這樣就產(chǎn)生了因購房人所支付的購房款不一致，從而提取的維修基金不一致，從而損害了依規(guī)繳納維修基金的購房人的部分權(quán)益。
3、維修基金做為專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造之資金，其設(shè)立的根本目的是保障住房售后的維修管理。在未建立維修基金制度前，根據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，對房屋共有部位的修繕，由房屋所有權(quán)人按份額比例分擔(dān)，但《管理辦法》實(shí)施后，維修基金按《管理辦法》第五條規(guī)定是按購房款比例計取的，如果維修基金不敷使用時，又該如何籌集呢？根據(jù)《管理辦法》第11條2款規(guī)定，應(yīng)按業(yè)主（即購房人）占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。在這里，可明顯看到，按建筑面積續(xù)籌則完全排除了始建維修基金計取基數(shù)（購房款）所包含的可變因素。在購房人對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)均不變的情況下，購房人在繳納維修費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)卻出現(xiàn)了不一致（即含可變因素的購房款與建筑面積兩種標(biāo)準(zhǔn)），這是不合理的。
二、在現(xiàn)行條件下，維修基金繳存方式不合理
根據(jù)《管理辦法》第五條、第九條之規(guī)定，維修基金由銷售單位在商品住房銷售時收取，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時，銷售單位將代收的維修基金移交由房地產(chǎn)行政主管部門代管，但筆者認(rèn)為這種繳存方式容易出現(xiàn)監(jiān)控不力，且基金繳存失控。
1、銷售單位做為商品住房開發(fā)單位，在對一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)
過程中，將需要和使用大量的資金。在開發(fā)資金緊張的情況下，銷售單位很容易將其代收的維修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在實(shí)踐中，有些銷售單位惡意占有維修基金，而用滯銷的商品住宅折價抵付維修基金，形成變相銷售商品住房現(xiàn)象，造成了維修基金不能有效地繳存。
2、將業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書的時間做為銷售單位向房地產(chǎn)行政主
管部門移交維修基金的時界點(diǎn)，不利于維修基金的及時移交。在我國，由于銷售單位的原因造成產(chǎn)權(quán)證書遲遲未能辦理的現(xiàn)象屢有發(fā)生，那么，根據(jù)《管理辦法》第9條之規(guī)定，就造成購房人在入住前已經(jīng)繳納的維修基金卻長時間地由銷售單位占有或使用，更有甚者，有的銷售單位在購房人辦理房屋權(quán)屬登記前，就已解散不存在了，其代收的維修基金也更無從談及移交。
有些地區(qū)為了加強(qiáng)維修基金的移交管理，規(guī)定銷售單位不移交維修
基金，不予辦理房屋權(quán)屬登記，但這樣業(yè)主就不能及時辦理房屋權(quán)屬證書，權(quán)利處于為穩(wěn)定狀態(tài)，容易產(chǎn)生社會矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不為治本之策。
三、維修基金使用尚須完善
根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬共用部分之范圍，共用部分可區(qū)分全體共用部分和一部共用部分兩類，全體共用部分是指由全體業(yè)主共同使用、收益、管理的物業(yè)共同部位、共用設(shè)施部位。一部共用部分則指部分業(yè)主共同使用、收益、管理的物業(yè)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備。否則，基于權(quán)利、義務(wù)相一致的全體共用部分之修繕費(fèi)用由全體房屋所有權(quán)人分擔(dān)，而一部共用部分之修繕費(fèi)用則由對該部分共用部分享有使用權(quán)的房屋所有權(quán)人分擔(dān)，這一原則已在《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》有所體現(xiàn)，但在《管理辦法》中，就維修基金的使用未作詳細(xì)的規(guī)定，如建筑物基礎(chǔ)需大修，這時使用全體業(yè)主共同所有的維修基金，無異議而言，因為這涉及全體業(yè)主的共同利益，但如果為某些層所專用的樓梯需大修時，是否也可使用全體業(yè)主共同所有的維修基金呢？《管理辦法》未對此做出相應(yīng)的使用規(guī)定，筆者認(rèn)為，此時應(yīng)使用維修基金中屬專用樓梯的房屋所有權(quán)人繳納的那部分資金，否則，將會使專用樓梯的非受益者分擔(dān)專用樓梯受益者的修繕義務(wù)，這是不公平的。因此，明確全體共用部分和一部共用部分的范圍，對于規(guī)范維修基金的使用是很重要的。
四、建議
1、根據(jù)以上對維修基金提取基數(shù)的分析論述，在向購房人收取維
修基金時，應(yīng)力爭客觀、公正、真實(shí)，減少或杜絕可變因素，故維修基金應(yīng)按商品住房的基準(zhǔn)價格的比例收取。
2、維修基金的繳存應(yīng)脫離銷售單位這一環(huán)節(jié)，從而減少維修基金
的繳存風(fēng)險，考慮我國的物業(yè)管理尚處于規(guī)范階段，維修基金應(yīng)直接由房地產(chǎn)行政主管部門按規(guī)定收取并代管。
3、根據(jù)《物業(yè)管理條例》，維修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，將直接影響每一名業(yè)主的切身利益，故應(yīng)完善維修基金使用管理，尤其是明確全體共用部分和一部共用部分的分類及其范圍和相對應(yīng)的維修基金使用原則等。
(內(nèi)蒙赤峰市紅山區(qū)房管局王興敏)
