[ 盛軍華 ]——(2005-6-4) / 已閱20191次
投資產權式酒店的法律問題
（盛軍華律師）
一、商業地產經營模式、法律關系及實例
二、產權式酒店涉及的法律關系
三、投資風險及防范
四、結尾
產權式酒店，起源于上世紀70年代的歐美國家，開發商將將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者像購買住房一樣投資置業，將客房委托給專門酒店管理公司經營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權，是一種投資與休閑度假相結合的旅游房產新模式。作為一種房產投資模式，正確面對產權式酒店的利弊、謹慎投資、規避風險是最重要的。以下，我們簡單分析投資產權式酒店的一些相關法律問題，以供廣大投資者在投資類似的項目時進行分析參考。
第一部分：商業地產模式、法律關系及實例
商業地產具有“總價高、利潤率及開發風險較高、投資回收期長”等特點，有能力全額購買商業地產的投資者實在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上。這使得開發商在開發商業地產時不免會面臨兩難局面，一難是開發的商業地產用于整體出售時難找到買家，開發資金無法回籠；二難是自己經營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發，影響整體運作。開發商為了吸引投資者投資、將所開發的商業房地產順利銷售出去，便在開發經營模式上有所創新，“分割出售”、“售后返租”、“地產開發與商業運作同步并存”等開發經營模式應運而生。
一、 分割出租
開發商將商業房地產作統一規劃，將商業地產分割，以長期出租方式招租。因為缺少統一的規劃和有序的經營管理，這種方式往往會產生招商不成功、商業地產無商業利潤產生的風險，最后將變為開發商將商業地產出租后又以返租方式招商經營的情況。開發商與投資者之間建立的是租賃關系，以有委托經營或回租關系。
在我們代理的實際案件中，位于杭州市火車東站的杭州“東方商城”在開發初期采用的就采用將商城分割進行長期出租、一次性支付租金的模式回收資金，但該市場一直沒有興旺，開發商引進美家居開辦家居市場后，雖有所改善，但與新時代市場、佳好佳市場等的火爆程度相比，仍無法相比。如果開發商無收益、資金缺少，投資者的投資面臨的風險很大，糾紛將會不斷產生。
二、分割出售
“分割出售”作為商業地產開發經營的一種模式，在讓開發商快速回籠資金、減輕開發公司財務壓力的同時，如果缺乏整體的規劃、有效的管理，往往會為日后的經營種下了“不治之癥”。商業地產一旦被分割出售，就意味著一個完整的商業設施在所有權和經營權上都被徹底分割，失去了它的整體性，這就會給日后的商業經營埋下隱患。一個不具有整體性或經營格局紊亂的商場是不會有好的效益的，會釀成主力店不進，品牌店不跟，最后成為街頭“大排檔”的結局，實際回報與預期收益相差甚遠。開發商與投資者是房屋買賣關系，往往會產生租賃或委托經營的關系。
“分割出售”模式開發經營的一個典型案例就是涌金廣場。2001年9月16日，涌金廣場購物中心開業，2002年6月宣布停業，營業時間不足10個月。2002年7月“廣州白馬”相中涌金廣場，由于業主簽約率低，8月31日退出涌金廣場的租賃經營。由于投資者各有各的想法，經營管理公司很難進行統一管、統一經營的局面。目前，據一些媒體消息，涌金廣場又要復出辦一個時尚的服裝市場，實行市場化運作、商場化管理，已進入招商階段，預計不出意外在國慶前可開業。涌金廣場能夠有望復出，其中重要的一個因素是近300名業主的心開始“齊”了，能進行綜合考慮、整體布局。
三、售后返租
“分割出售”模式使完整的商業設施在所有權和經營權上被徹底分割。為了彌補該模式的不足，解決商業地產經營中可能出現的問題，開發商提出在商業地產售出之后統一返租、統一招商經營，這就是所謂的“售后返租”模式。 售后返租有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，宗旨是“以先銷售后返租，同時給予一定比例租金回報的方式”吸引買家入場。同時，因為售后返租必須附著于租賃行為，所以一般出現在商鋪、寫字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓)等的銷售過程中。
據相關媒體報道，杭州的西湖時代廣場是采用“售后返租”這種商業地產開發經營模式的。西湖時代廣場位于西子湖畔，總建筑面積2萬平方米，由開發公司采用“售后返租”模式開發經營。開發商在銷售時將整個商場分割銷售給眾多投資者，再從各位業主手中將商鋪統一租回，開業之初委托了杭州大廈輸出品牌經營管理，西湖時代廣場對投資者承諾的年回報率為9％，返租期為8年。
四、建設與經營同期進行的“地產開發與商業運作同步并存模式”
“地產開發與商業運作并存”的經營模式是商業地產開發經營中一種較新的模式，房地產商在開發商業地產之前，就先與知名商業企業結成戰略聯盟，房地產商在受讓土地后、規劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并與其相適應的一家或若干家商業企業確定合作關系，在開發過程中，讓這些商業企業參與相關的工作，最終使整個開發經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。與先建設后招商的傳統模式相比，這種模式具有多種優點，即能吸引投資者的關注和購買信心，又能較大程度地保證該地產的商業增值空間，更適應變化中的市場環境。
位于文三路108號的“西溪數碼港”就有點類似與該種模式，開發商將整個商場分割銷售給眾多投資者，同時簽訂將所購商鋪統一返租給品牌數碼企業經營數碼市場的租賃協議，約定租期、租金等條款，房產開發與商業籌劃一起進行，在商圈定位、市場分析、業態組合上達到比較好的效果。產權式酒店有些類似于該種經營模式。
五、專業擔保公司介入投資性房產領域
對酒店經營模式不甚了解的投資者在產權式酒店投資過程中，前期不調查酒店開發商是否真的具有經營和擔保實力，后期也不調查酒店的管理集團是否真的具有管理能力，只要看到高回報就匆匆購買，已經出現了一些投資風險的實例。產權式酒店的投資風險，讓越來越多的投資者開始意識到產權式酒店并非只賺不賠的“黃金屋”，為此，出現了產權式酒店為房產投資人加上一道“保險”——引入專業擔保的這種銷售模式，專業擔保公司介入投資性房產領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。
第二部分、產權式酒店涉及的法律關系
產權式酒店主要涉有二個法律關系，一是開發商與投資者之間的房屋買賣合同法律關系，二是投資者與商業企業之間的房屋租賃合同法律關系（也有的是委托經營合同關系等）。當然，還不排除有其他如擔保、抵押等法律關系。
（一）房屋買賣合同法律關系。
投資者首先與開發商簽訂房屋買賣合同，買方主要負有付款的義務、賣方主要負有交付符合約定的房產的義務，一定要注意產權清晰，拿到產權證，還要擁有對所購房屋的獨立處置權。這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發商的主體資格（如營業執照）、審查房屋銷售文件（如預售許可證、規劃許可證等）及房地產權屬證（如土地使用權證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細認真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況（如面積、結構、裝修標準及配套設施、綠化等）、交付時間、權證辦理、違約責任約定的條款。
（二）房屋租賃合同法律關系。
投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據實際情況就以下事項如租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業管理、違約責任等進行約定。租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現難以統一經營、難以收回投資回報的不利情況。
（三）擔保法律關系
產權式酒店存在投資風險，開發商為增強吸引力，為房產投資人加上一道“保險”——引入專業擔保即專業擔保公司介入投資性房產領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。擔保公司以專業的特長要對這一項目進行嚴格的考察和評價，如酒店經營效益、客房入住率、旅游資源的豐富程度，每年度收取一定的擔保費用，以及一定的抵押實物，為酒店管理公司向投資者提供擔保。
投資者（權益人）在與開發商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔保公司（保證人）出具的擔保函以保障權益。在保證期間，若權益人回報率低于承諾時，權益人有權依據擔保函在保證期間和保證范圍內要求保證人承擔保證責任，并支付現金賠償。為酒店管理公司履約進行監督、擔保，以及無法履約時的代付賠償。
保證擔保關系使原來簡單的兩方關系變成了三方關系，成為一種“金三角關系”，使三方在某個目的上是一致的。由擔保公司通過對投資產權酒店的購房者進行風險擔保，可在一定程度減少購房者的投資風險。
(四)回購法律關系
有些開發商為消除投資者的投資顧慮，在銷售時承諾投資者購房后滿三年的，可以以原購買價將所購房屋出售給開發商，開發商保證回購，這其實在雙方間形成的是一種附期限符條件的合同關系。附期限是指投資者購房滿三年后，附條件是指原價格出售，在符合這二個條件的情況下，只要投資者要求履行該約定，開發商將無條件按原出售價回購投資者所有的房屋。
依《民法通則》、《合同法》的相關規定，只要所符條件不違反法律、行政法規定的強制性規定，應屬合法有效。在條件成立時，一方可以要求另一方履行合同義務。回購涉及到時間、條件、價格、稅費承擔、違約責任等內容，需通過合同加以明確約定。執行這種回購約定時，開發商的實力、經營狀況就顯得比較重要。
（五）期房轉讓法律關系
有些投資者與開發商簽訂購房合同后，在房地產權證未辦出之前，因各種各樣的原因將所購房屋進行出售，這屬于期房轉讓。《城市房地產管理法》第四十五條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定”，而國務院未出臺具體規定，從該法看預售房是可以再轉讓的，但實際上在出賣方取得房地產權證之前進行的預售商品房轉讓是合同（權利義務）的轉讓，而非商品房的轉讓。取得預售許可證后的期房轉讓實為權利轉讓，分為兩種情況：一種是預定權轉讓，轉讓性質屬于預定合同的轉讓，按《合同法》規定應征得開發商同意；另一種是期權轉讓，即預售合同簽署并登記備案后的期房轉讓，1、已付清房款的期房，轉讓不需要經過開發商同意；有按揭的情況下須經按揭銀行同意2、沒有付清房款的，轉讓需經開發商同意。關于預售商品房轉讓問題，不同城市有一些不同的地方性規定，像上海就規定“預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓，并按規定辦理房地產轉移登記；在取得房地產權證前，房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記”，因此進行期房轉讓需具體問題具體處理，通過不同的法律措施保障合同當事人的利益。
如果確是房子不想要而原價轉讓，也可與開發商協商辦理商品房預售合同終止手續、到房地產交易中心注銷預售合同備案登記，與貸款銀行辦理終止貸款合同手續、注銷抵押登記，手續辦完后新受讓方可直接與開發商簽訂商品房預售合同，辦理預售合同備案，但終止預售合同通常要承擔一定的違約責任，還涉及到能否辦理“轉按揭”手續、繳納相關稅費、合同登記備案手續等。還有一些購房者為了規避相關規定，在期房轉讓過程中，買賣雙方一般在合同中約定，買方在簽署合同或賣方交付房屋時支付房屋的首付款，在賣方辦理出房地產權證(小產證)后，雙方辦理房地產權利過戶手續，但此種轉讓中賣方往往會因房價大幅上漲而違約另行出售，需通過合同（如簽訂附條件合同、加強違約責任約定等方式）加以嚴格約束，保障合同當事人的利益。
（六）物業管理法律關系
產權式酒店的物業管理不同于一般的住宅，因為有酒店管理公司的經營，無需另行聘請物業管理公司管理，但并非與物業管理無任何關系。業主還是有必要成立一個業委會或類似的機構，保管物業方面的資料（如竣工總平面圖、設施設備的技術資料等）、管理專項維修基金等。還可以在與酒店管理公司的租賃合同到期后，及時進行續約或統一意見另行招商。
此外，還有按揭貸款時的抵押借款合同關系、進行二手房轉讓時的房屋買賣合同關系等法律關系。
第三部分：投資風險及防范
由于產權式酒店具有相對于普通房地產的特殊性，國家尚無產權式酒店行業專門法規，終端投資者（業主）的權利確定與權益保護問題是受人關注的問題，當前可資用于產權式酒店糾紛的法律主要有合同法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預售管理辦法、民法通則、擔保法等法律法規及有關司法解釋。投資風險產生在合同（購房、租房、擔保等）的履行、按揭貸款的落實、產權的落實和產權證的辦理、權益享受等環節。 如下就部分投資風險及法律防范舉例說明：
一、購房權利保障
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