[ 俞希忠 ]——(2006-7-19) / 已閱30162次
房地產(chǎn)案件執(zhí)行實務問題淺析
〔摘要〕
當前，人民法院在房地產(chǎn)案件執(zhí)行實務中，存在諸多問題。筆者根據(jù)我國房地產(chǎn)執(zhí)行方面的相關法律、法規(guī)，參照國外的一些做法，分別從房地產(chǎn)案件執(zhí)行過程中的具體做法、存在的問題以及如何處理和解決等方面進行了分析。全文約8000字。
〔關鍵詞〕
房地產(chǎn)、房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、權(quán)屬確認、權(quán)利瑕疵房地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、查封、預查封、輪侯查封、扣押、拍賣、變賣、以物抵債、聽證分割、強制管理、豁免財產(chǎn)。
人民法院的執(zhí)行，是人民法院按照法定程序、運用國家強制力，強制義務人履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定以及其他法津文書所確定的義務的執(zhí)法活動。其任務和目的是依法強制義務人履行生效法律文書所確定的義務，保障權(quán)利人的權(quán)利和國家利益得以實現(xiàn)。在房地產(chǎn)案件執(zhí)行實務過程中，由于房地產(chǎn)自身在財產(chǎn)價值、使用功能、取得程序等方面存在其特殊性，所以執(zhí)行時應根據(jù)其不同的特點，采取相應的執(zhí)行措施和方法，以達到最大保護相關權(quán)利人合法權(quán)益的目的。下面筆者將從當前我國房地產(chǎn)案件執(zhí)行實務中的具體做法、存在的問題及怎樣解決等方面入手，進行簡單的分析和闡述。
一 我國當前房地產(chǎn)案件執(zhí)行實務中的具體做法
在《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》及《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》出臺以前，全國法院沒有一個統(tǒng)一的規(guī)范，各地法院紛紛制定一些具體的規(guī)定，在處理涉案房地產(chǎn)時，遵循的原則和程序均大有不同，且存在的問題較多，侵害當事人合法權(quán)益的行為也時有發(fā)生。通知和規(guī)定實施后，使得執(zhí)行過程中財產(chǎn)的處置程序有了明確統(tǒng)一的規(guī)定。且體在房地產(chǎn)案件執(zhí)行實務中，通常有以下做法：
1、 人民法院對房地產(chǎn)實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢該土地、房屋的權(quán)屬。
2、 人民法院在房地產(chǎn)案件執(zhí)行過程中，土地、房屋權(quán)屬的確認以國土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權(quán)屬證明為準。
3、 人民法院對土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)可以同時查封，也可以分開查封。
4、 人民法院對可以分割處分的房屋應當在執(zhí)行標的額的范圍內(nèi)分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。
5、 人民法院可以對土地使用權(quán)、房屋實施預查封、輪侯查封。預查封的效力等同于正式查封。
6、 人民法院將涉案房地產(chǎn)依法定程序拍賣或變賣后的所得價款，用于清償債務，如房地產(chǎn)已抵押給其他債權(quán)人，抵押權(quán)人應優(yōu)先受償。
7、 人民法院對涉案房地產(chǎn)經(jīng)三次拍賣仍流拍，應當再進行一次變賣，如變賣不能，申請執(zhí)行人又不同意以物抵債的，解除查封，將房地產(chǎn)退還被執(zhí)行人。
8、 人民法院對土地使用權(quán)的執(zhí)行。如果被執(zhí)行人只交了部分土地出讓金而取得土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)拍賣所得價款優(yōu)先支付土地出讓金和國家稅收，余額清償債務。如果執(zhí)行的房產(chǎn)的土地使用權(quán)是劃撥方式取得的，經(jīng)土地管理部門，房產(chǎn)管理部門批準后該土地使用權(quán)連同地上建筑物構(gòu)筑物一并拍賣。 如拍賣底價中包含土地使用權(quán)的，拍賣成交后應將拍賣所得價款優(yōu)先支付土地出讓金及稅收，余額清償債務，受讓人直接取得土地使用權(quán)。如拍賣底價中不包含土地使用權(quán)的在拍賣成交后所得價款清償債務，買受人向政府交納土地出讓金，并與土地管理部門簽訂國有土地出讓合同，正式取得土地使用權(quán)，但不能改變原有規(guī)劃土地的性質(zhì)。
二 我國當前房地產(chǎn)案件執(zhí)行實務中存在的問題
任何一項法律制度都會存在一定的漏洞，這是不可避免的現(xiàn)實。在《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》及《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》實施之后，雖然對查封、拍賣、變賣房地產(chǎn)的程序進行了明確規(guī)定，使強制執(zhí)行法律有了進一步的完善，但執(zhí)行實務中仍然會遇到這樣或那樣的問題，這主要表現(xiàn)在如下幾個方面：
1、 對沒有產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)應怎樣處理？
2、對只有房屋所有權(quán)，而沒有土地使用權(quán)的房屋應如何處理？
3、房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不屬于同一權(quán)利人時該怎樣處理？
4、農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否予以強制執(zhí)行？
5、對未經(jīng)過戶登記的房地產(chǎn)應如何執(zhí)行？
6、不同情況下的預售商品房應如何處理？
8、對共有房地產(chǎn)應怎樣處理？
9、對拍賣、變賣不能且申請執(zhí)行人又不愿以物抵債的房地產(chǎn)應如何處理？
三 我國當前房地產(chǎn)案件執(zhí)行實務中的措施和方法
在民事執(zhí)行程序中，人民法院采取查封、拍賣、變賣等強制執(zhí)行措施時，常常需要以被執(zhí)行人的房地產(chǎn)作為執(zhí)行標的或執(zhí)行對象，對房地產(chǎn)強制執(zhí)行必然涉及債權(quán)與物權(quán)法等諸多法律的種種規(guī)定，因而在實際執(zhí)行中如何正確適用法律尤為重要。現(xiàn)就我國當前房地產(chǎn)案件執(zhí)行實務中存在的問題，提出一些措施和方法，與同仁們商榷。
1、對沒有產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)的處理
針對此種情況，在執(zhí)行時，首先要確定被執(zhí)行的房地產(chǎn)是否屬于被執(zhí)行人所有。執(zhí)行實務中，有以下幾種情況需要引起注意：
第一是對于已進行登記但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)，按照法定管理部門的登記確定權(quán)屬，一般來說，登記在被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)，視為被執(zhí)行人所有。
第 二是未登記的建筑物，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關證據(jù)確認權(quán)屬。
第三是對于未登記在被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)，登記名義人（案外人）與被執(zhí)行人均認為該財產(chǎn)屬于被執(zhí)行人時，可以視為被執(zhí)行人的財產(chǎn)。
第四是登記名義人否認該財產(chǎn)屬于被執(zhí)行人時，申請執(zhí)行人認為登記為虛假的，應提起撤銷該登記的訴訟，經(jīng)訴訟撤銷該登記并轉(zhuǎn)登記為被執(zhí)行人名下時，方可作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行執(zhí)行。
第五是被執(zhí)行人通過繼承、判決或執(zhí)行裁定取得房地產(chǎn)所有權(quán)的，雖未經(jīng)辦理過戶登記，也可以對該財產(chǎn)采取執(zhí)行措施。
第 六是以房地產(chǎn)作價或入股作為公司注冊資本，并經(jīng)工商登記的，該房地產(chǎn)雖未辦理過戶登記，當該公司作為被執(zhí)行人時，該房地產(chǎn)可以視為該公司的財產(chǎn)進行執(zhí)行。
笫七對被執(zhí)行人分期付款購買的商品房，因其不享有完整的所有權(quán)，屬于權(quán)利瑕疵房地產(chǎn)。一般情況下，被執(zhí)行人支付了部分購房款，從而占有、使用該房地產(chǎn)，但其并未取得產(chǎn)權(quán)證書，房地產(chǎn)權(quán)屬仍應歸房地產(chǎn)開發(fā)商，被執(zhí)行人只享有于購房款付清后得到房產(chǎn)所有權(quán)的期待權(quán)，因此，法院不能直接對該房地產(chǎn)予以執(zhí)行。但如被執(zhí)行人仍按期支付購房款，法院可對該房地產(chǎn)實施預查封，如被執(zhí)行人不能按期支付購房款，可視為購房合同已終止履行，法院向房地產(chǎn)開發(fā)商直接送達履行到期債務通知，按執(zhí)行到期債權(quán)的方式處理，應當注意的是，并非被執(zhí)行人支付的購房款須全部退還，因還存在違約責任問題。如果房地產(chǎn)開發(fā)商應退還部分購房款而該開發(fā)商又拒不退還，可責令被執(zhí)行人向法院起訴，被執(zhí)行人下落不明或者怠于行使權(quán)利的，申請執(zhí)行人可行使代位權(quán)。
如果房地產(chǎn)開發(fā)商同意直接處分該房地產(chǎn)的，法院應從所得款項中向其支付剩余購房款；如還存在按揭購房合同，應保護銀行的優(yōu)先受償權(quán)。
第八是執(zhí)行的房地產(chǎn)由于歷史原因或國土資源、房地產(chǎn)管理部門對檔案保管的不妥，無法通過權(quán)屬登記、土地使用權(quán)的審批文件和其他證據(jù)進行產(chǎn)權(quán)確認，且該房地產(chǎn)又沒有被相關部門確認為非法建筑的，法院可以根據(jù)被執(zhí)行人對該房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的實際情況，依照物權(quán)法中財產(chǎn)所有權(quán)的基本特征，確認被執(zhí)行人是否對該房地產(chǎn)享有所有權(quán)；如享有所有權(quán)，可直接予以執(zhí)行，反之，則不能。應當注意的是，法院不能對該房屋的土地使用權(quán)予以執(zhí)行，在評估、拍賣、變賣或以物抵債對應當特別說明不包含土地使用權(quán)的價值因素，以防止國家或集體利益遭受損害。
第九是被執(zhí)行人原房屋拆遷后因產(chǎn)權(quán)調(diào)換而取得的新的未辦理產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)，法院可依據(jù)拆遷安置協(xié)議，確認房屋的權(quán)屬后對其予以執(zhí)行。
2、 對只有房屋所有權(quán)證，而沒有土地使用權(quán)的房屋的執(zhí)行
在執(zhí)行該類房地產(chǎn)案件時，法院應當及時到土地管理部門調(diào)查取證，查明被執(zhí)行人房產(chǎn)所占用的土地詳細情況，并針對不同情況采取不同的執(zhí)行措施。如果被執(zhí)行人房產(chǎn)所占用的土地可以補辦土地使用權(quán)手續(xù)的，應當要求被執(zhí)行人補辦手續(xù)，然后再采取相應強制執(zhí)行措施。如果被執(zhí)行人房產(chǎn)所占用的土地使用權(quán)不能補辦土地使用權(quán)手續(xù)，但相關部門又認定該房產(chǎn)不屬于非法建筑的，法院可直接對被執(zhí)行人的房屋所有權(quán)予以執(zhí)行；如相關部門認定該房產(chǎn)為非法建筑，法院則不予執(zhí)行，可建議給予拆除。
3、 對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不屬于同一權(quán)利人的房地產(chǎn)的執(zhí)行
當前，我國房地產(chǎn)尚沒有建立統(tǒng)一登記制度，除個別省、市的房屋和土地由同一個登記機關進行登記外，絕大部分省、市、區(qū)的房屋和土地的登記分別由房地產(chǎn)管理部門和國土資源部門分別進行登記，分散的登記制度帶來了很多弊端，土地使用權(quán)和其上的房屋所有權(quán)有時被登記在不同的主體名下，便是弊端之一。人民法院在房地產(chǎn)案件執(zhí)行實務中碰到這種情況時，處理起來頗為棘手。對此，《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第六條采取了尊重客觀事實的態(tài)度，因為這種不正常的現(xiàn)象是國家公權(quán)分權(quán)不盡合理、權(quán)利交叉運行造成的，不可能由人民法院在執(zhí)行程序中解決。如果房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人是同一的，則人民法院在查封時必須同時查封，在變價處理時，則必須堅持“房隨地走”或者“地隨房走”的原則。如果土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不屬同一主體的，則只能對被執(zhí)行人的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)進行查封和變價。當然，如果法院發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)登記確有錯誤的，可向登記機關提出撤銷錯誤登記的司法建議，或者告知被執(zhí)行人通過訴訟途徑予以解決。
4、對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的處理
近年，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者出售轉(zhuǎn)讓他人。購買者中有的是本村或外村村民，有的是外來打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，在類似的房屋買賣中產(chǎn)生的糾紛也較多。作為宅基地使用權(quán)是農(nóng)民享有的特殊權(quán)利，《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。因此，筆者認為農(nóng)民宅基地使用權(quán)是依附于農(nóng)民自身的一項特殊權(quán)利，在一般情況下其不能作為執(zhí)行的客體進行執(zhí)行。但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民生活水平的提高，其依附性和特定性也是相對的。比如，一農(nóng)民在村里有宅基地房屋，后因經(jīng)濟富裕到城里買了商品房并搬到城里居住，于是村里的房屋閑置。如果在執(zhí)行過程中遇到此類情況，應當根據(jù)實際情況，可以對該宅基地使用權(quán)進行執(zhí)行 ，但在執(zhí)行過程中如何對該宅基地使用權(quán)進行變價，也是一個值得注意的問題，因為畢竟宅基地屬于村集體的土地，其使用權(quán)也只能為本經(jīng)濟組織農(nóng)民所有。具體到執(zhí)行實踐中，根據(jù)最高人民法院關于執(zhí)行過程中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定，應當嚴格限定參與競買的主體，也就是說應當限定在本村集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部進行；當村委會參與競買時，應當在同等價格下給予優(yōu)先購買權(quán)，以便于村委會行使對村集體土地的管理和使用權(quán)。
5、對未經(jīng)過戶登記房地產(chǎn)的執(zhí)行
未經(jīng)過戶登記房地產(chǎn)實際上包括被執(zhí)行人已實際擁有或被執(zhí)行人已實際轉(zhuǎn)讓但均未辦理過戶登記兩種情況。我國法律雖規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應辦理登記手續(xù)，但并未規(guī)定辦理登記后才生效。因此，筆者認為在執(zhí)行實務中，應當區(qū)別對待：如出讓人與受讓人惡意串通，以轉(zhuǎn)讓行為來達到逃避執(zhí)行目的的，可以執(zhí)行該房產(chǎn)；如受讓人系善意的，且已支付了全部或大部分房款，雖未辦理登記，但已實際擁有或者正在辦理過戶登記尚未辦理完畢的、或者因他人原因致使尚未辦理過戶登記的，法院應當按照實事求是和公平的原則，保護購買人的合法權(quán)益，確認其對受讓房產(chǎn)的所有權(quán)，以維護交易安全。如被執(zhí)行人已支付購房款、且又實際擁有該房地產(chǎn)，可以對該房地產(chǎn)采取強制執(zhí)行措施，執(zhí)行中通知出讓人協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)。
6、不同情況下預售商品房的處理
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