[ 劉軍 ]——(2006-10-20) / 已閱19091次
提前解除租賃合同應簽訂完善的解除協議，避免日后紛爭
劉軍
筆者最近代理了一件因提前解除租賃合同，承租人（原告）要求出租人（被告）返還押金爭議案件。筆者代理原告，一審法院未支持原告的訴請。二審階段，筆者作為原告（上訴人）的代理律師，據理力爭，最終二審法院認可筆者的代理意見，撤銷一審判決，支持上訴人的訴請。現對該案的法律問題以及對商務人士的啟示一一分析，供大家探討。
租賃合同約定的期限是10年，1年后，原告因生意不好，提出退租，被告給予同意。雙方為此簽訂了一份補充協議，補充協議未涉及到租賃押金如何處理問題，也未明確約定解除租賃合同，同時還要求原告在簽署補充協議后支付補充協議簽署日之后3個月的租金。同日，原告介紹了新的承租人與被告簽訂了一份新的租賃合同，租金等主要條款與原合同一致，同時被告向新承租人收取了押金。原告沒有在新的租賃合同上簽字。補充協議簽訂后，原告依約向被告支付了3個月的租金，嗣后不久，因新承租人也向被告支付了3個月的租金，故被告退回原告支付的租金。新承租人在租賃合同履行6個月后因涉嫌刑事犯罪被逮捕，新租賃合同終止。被告為清理新承租人的裝修重新出租支付了近10萬多的款項。后因原告向被告索要押金遭到拒絕涉訴，訴訟過程中，被告提出反訴，要求原告賠償被告清理裝修支付的10萬元損失。
我方的觀點是：1、補充協議表明雙方協商解除合同，原告不構成違約；2、被告與新承租人同日簽訂的新租賃合同（原告不是該合同當事人）進一步表明原租賃關系終止，新租賃合同不是轉租合同，原告不是轉租人；3、根據補充協議，原告支付此后3個月的租金不能理解為原告為新承租人支付租金提供擔保，且被告退還3個月的租金表明該合同已履行完畢；4、被告為清理新承租人的裝修支付的費用應向新承租人主張賠償，與原告無關；5、根據租賃合同有關約定，租賃關系終止時，被告收取的房租租賃保證金除用以抵沖合同約定的原告承擔的費用外，剩余部分無息歸還原告。故被告應返還原告支付的押金
被告的觀點是：1、原被告租賃合同未解除，被告與新承租人之間租賃關系中，原告是轉租人，故須承擔轉租人的法律責任；2、新承租人違約即原告違約，現新承租人終止合同，即原告終止合同，故須承擔違約責任，根據租賃合同有關條款，被告有權沒收原告押金，并可要求原告賠償有關損失。
一審法院的判決有意思：認定補充協議表明雙方協商解除合同，但就押金處理問題未作約定，現原告要求被告退還押金，被告不予同意，故原告訴請不予支持。被告索賠的理由同樣不予支持。
二審法院完全支持我方的觀點，最終判令被告返還原告支付的押金。
本案給商務人士最大的啟示是：解除租賃合同時一定要將與租賃合同有關事項均給予明確約定，以免日后爭議。本案原告簽訂補充協議就是想退出租賃合同，同時找來新的承租人，以免承擔提前解約的違約責任。但補充協議并未將原告的真實意思表示說清楚，反而不明不白的約定支付此后三個月的租金，這容易讓人理解為，原告為新承租人履約提供了擔保。好在是僅僅約定支付三個月的租金，且出租人又將三個月的租金退給原告。而從常理分析，出租人的想法未必有錯，即原告應該對新的承租人的行為負責，因為新的承租人是原告找來的。但問題是，新的租賃合同是被告與新承租人之間簽訂的，同時也向新承租人收取了押金。由于原被告的真實意思表示相互對立，而補充協議又未予明確，雙方各執一辭，最后只好由法院來裁判了。法院在補充協議不夠明確的情況下，結合新的租賃合同、補充協議的履行情況及措辭等綜合判斷，最終判決被告返還原告支付的押金。原告的合法權利得到了保護，但如果補充協議將原告的真實意思表達清楚，考慮到敗訴的可能性很大的話，被告一般會不經訴訟就將押金退還。如果有專業律師來起草這樣的補充協議，完全可以達到避免訴訟之目的。
