[ 樊斌杰 ]——(2008-6-30) / 已閱15046次
某農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社不服某房產(chǎn)管理局撤銷房屋他項(xiàng)權(quán)證案評(píng)析
樊斌杰
一、案情介紹
1、設(shè)定抵押前房屋被法院"查封"
黃甲與黃乙因債務(wù)糾紛訴諸某縣人民法院。1999年8月27日，該縣人民法院作出（1999）修民初字第482號(hào)民事判決，由被告黃乙給付黃甲債務(wù)款44728元，其中40000元自1997年11月15日起按月利率2%計(jì)息。限在本判決生效后一個(gè)月內(nèi)連本帶息一次付清。判決生效后，該縣人民法院于2000年12月18日作出（2000）第482-1號(hào)民事裁定，裁定查封黃乙購買坐落在縣城百匯街南三巷13號(hào)六樓二單元房屋一套。2000年12月18日，黃乙在一份送達(dá)文件欄填有"民事裁定書"的送達(dá)回證受送達(dá)人簽名或蓋章欄簽了自己的名字。黃乙承認(rèn)送達(dá)回證上的字是他簽的，但這個(gè)裁定是否是查封房子的不清楚。被查封的房屋所有權(quán)人為徐某，證號(hào)為36515，徐某與黃乙屬夫妻。該送達(dá)回證無案號(hào)，受送達(dá)人欄為黃乙。法院查封時(shí)，未通知財(cái)產(chǎn)所在地的基層組織或被執(zhí)行人所在工作單位；未向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書；未責(zé)令被執(zhí)行人將房屋產(chǎn)權(quán)證交人民法院保管；未加貼封條也未張貼公告。
2、被"查封"的房屋辦理了他項(xiàng)權(quán)證
2001年8月2日，徐某因需資金周轉(zhuǎn)，以夫妻共有的坐落于縣城百匯街南三巷13號(hào)六樓602室向某農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社抵押貸款，并簽訂了房地產(chǎn)抵押合同。同日，徐某和該農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社共同向某縣房產(chǎn)管理局申請(qǐng)抵押押登記，黃乙在房地產(chǎn)抵押合同和抵押登記申請(qǐng)書等文書上簽了字。2001年8月6日。該縣房產(chǎn)管理局頒發(fā)了房屋他項(xiàng)權(quán)人為該農(nóng)村信用合作聯(lián)社，房屋所有權(quán)人為徐某的2001-58號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證。
3、房地產(chǎn)抵押合同被法院確認(rèn)無效
2002年9月20日，縣人民法院作出（2002）第482-2號(hào)民事裁定，將被執(zhí)行人黃乙坐落于縣城百匯街南三巷13號(hào)六樓602室房屋一套抵給申請(qǐng)執(zhí)行人黃甲償還債務(wù)。即該房屋歸黃甲所有。但該民事裁定書未送達(dá)給黃乙和徐某。2003年12月6日，黃甲以黃乙為被告，以該農(nóng)村信用合作社營(yíng)業(yè)部為第三人，向縣人民法院請(qǐng)求確認(rèn)被告與第三人簽訂的房地產(chǎn)抵押合同無效。被告辯稱，本人用該房產(chǎn)抵押貸款屬實(shí)，但法院查封房屋本人并不知曉，未得到任何手續(xù)。法院審理后認(rèn)為，被告明知房屋被法院查封，仍用該房屋抵押貸款，而該房屋屬不得抵押之財(cái)產(chǎn)，故該抵押行為應(yīng)認(rèn)定為無效。遂于2004年3月19日作出（2004）第59號(hào)民事判決，判決被告黃乙與第三人農(nóng)村信用合作社營(yíng)業(yè)部簽訂的房地產(chǎn)抵押合同無效。
4、 房屋他項(xiàng)權(quán)證被注銷
2004年5月26日，縣人民法院向縣訪產(chǎn)管理局簽發(fā)了（2000）第482-1號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書，請(qǐng)求協(xié)助將本院查封并已抵付的黃乙坐落于縣城百匯街南三巷13號(hào)六樓二單元房屋一套過戶給黃甲。2005年4月12日，縣房產(chǎn)管理局依據(jù)縣人民法院（2000）第482-1號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書要求，決定注銷徐某的2001-58號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證。農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社不服該決定，向縣人民政府提出復(fù)議。復(fù)議機(jī)關(guān)撤銷了縣房產(chǎn)管理局注銷《房屋他項(xiàng)權(quán)證》的決定并責(zé)令縣房產(chǎn)管理局自收到本決定之日起五日內(nèi)重新作出具體行政行為。2005年7月25日，縣房產(chǎn)管理局以設(shè)立抵押權(quán)的房屋在辦理抵押登記手續(xù)之前已被縣人民法院查封，抵押人在辦理該房屋抵押登記時(shí)，故意隱瞞事實(shí)，且設(shè)立抵押權(quán)的合同已被縣人民法院認(rèn)定無效，應(yīng)視為喪失了房屋權(quán)屬登記的必備要件，該抵押登記申報(bào)不實(shí)為由，決定注銷2001-58號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證。
5、注銷行為被確認(rèn)無效
2005年9月2日，農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社以縣房產(chǎn)管理局注銷2001-58號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證行為依據(jù)錯(cuò)誤為由，提起行政訴訟，請(qǐng)求法院撤銷注銷2001-58號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證的決定。法院審理后認(rèn)為，該決定未送達(dá)給第三人徐某、黃乙，其行為違反法定程序。遂依據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)訴訟法》第五十四條第（二）項(xiàng)第3目和《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉苦于問題解釋》第五十七條第二款第（三）項(xiàng)之規(guī)定判決確認(rèn)修水縣房產(chǎn)管理局注銷2001-58號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證的決定無效，并限縣房產(chǎn)管理局在本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)重新作出具體行政行為。農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社不服該判決，提起上訴，請(qǐng)求撤銷限縣房產(chǎn)管理局在本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)重新作出具體行政行為之判決。二審法院審理后，支持了上訴人的請(qǐng)求。
二、評(píng)析
1、法院"查封"的民事裁定書應(yīng)視為未送達(dá)，不生法律效力。即使送達(dá)了，但因缺少必要的公示程序，其效力不得對(duì)抗善意的第三人。
2、徐某有權(quán)以坐落于縣城百匯街南三巷13號(hào)六樓602室的私有住房設(shè)立抵押，徐某、黃乙與農(nóng)村村信用合作社聯(lián)合社共同向縣房產(chǎn)管理局申請(qǐng)房屋抵押登記，手續(xù)完備，材料真實(shí)，符合法律規(guī)定的必備要件：①有主合同（借款合同）和抵押合同；②有抵押人的房屋所有權(quán)證；③有抵押人的身份證。
3、法院確認(rèn)抵押合同無效違法。抵押合同生效必須具備登記要件，未經(jīng)登記不發(fā)生法律效力。按我國(guó)現(xiàn)行的法律制度，房地產(chǎn)權(quán)屬登記是一種行政確認(rèn)行為，只有登記的行政行為被撤銷或確認(rèn)為無效，房地產(chǎn)抵押合同才無效。在房地產(chǎn)抵押合同未登記前，該合同還未生效。合同還未生效，卻確認(rèn)為無效，這種確認(rèn)無效的判決顯然是錯(cuò)誤的。
4、縣房產(chǎn)管理局注銷房屋他項(xiàng)權(quán)證無事實(shí)和法律依據(jù)。依擔(dān)保法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法，房屋權(quán)屬登記部門辦理他項(xiàng)權(quán)登記時(shí)只就下列文件的內(nèi)容真實(shí)性和形式的合法性進(jìn)行審查：①主合同（借款合同）和抵押合同；②抵押人的房屋所有權(quán)證；③申請(qǐng)人（自然人）的身份證；④權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人的共同申請(qǐng)。本案申請(qǐng)人提供的登記材料內(nèi)容真實(shí)、形式合法，完全具備登記的法定要件。縣房產(chǎn)管理局注銷房屋他項(xiàng)權(quán)證無任何事實(shí)和法律依據(jù)。
5、法院判決"限縣房產(chǎn)管理局在本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)重新作出具體行政行為。"適用法律錯(cuò)誤。《行政訴訟法》第五十四條規(guī)定的一審判決共有四種形式：維持判決、撤銷判決、履行判決、變更判決。《若干問題解釋》第五十七條又增加了兩種新的判決形式：駁回原告訴訟請(qǐng)求判決和確認(rèn)判決。本案一審法院采用的是確認(rèn)判決而非撤銷判決。故其依照《行政訴訟法》第五十四條（二）項(xiàng)第3目：人民法院經(jīng)過審理，具體行政行為有違反法定程序的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為之規(guī)定判決“限縣房產(chǎn)管理局在本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)重新作出具體行政行為。”適用法律錯(cuò)誤。
三、相關(guān)鏈接
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二十四條 人民法院查封、扣押財(cái)產(chǎn)時(shí)，被執(zhí)行人是公民的，應(yīng)當(dāng)通知被執(zhí)行人或者他的成年家屬到場(chǎng)；被執(zhí)行人是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)通知其法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人到場(chǎng)。拒不到場(chǎng)的，不影響執(zhí)行。被執(zhí)行人是公民的，其工作單位或者財(cái)產(chǎn)所在地的基層組織應(yīng)當(dāng)派人參加。
對(duì)被查封、扣押的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行員必須造具清單，由在場(chǎng)人簽名或蓋章后，交被執(zhí)行人一份。被執(zhí)行人是公民的，也可以交他的成年家屬一份。
最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》（試行）４１．對(duì)動(dòng)產(chǎn)的查封，應(yīng)當(dāng)采取加貼封條的方式。不便加貼封條的，應(yīng)當(dāng)張貼公告。
對(duì)有產(chǎn)權(quán)證照的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的查封，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，同時(shí)可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。必要時(shí)也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封。
既未向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對(duì)抗其他人民法院的查封。
４６．人民法院對(duì)查封、扣押的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣。
財(cái)產(chǎn)無法委托拍賣、不適于拍賣或當(dāng)事人雙方同意不需要拍賣的，人民法院可以交由有關(guān)單位變賣或自行組織變賣。
最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十五條 查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí)，登記機(jī)關(guān)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)的過戶登記申請(qǐng)，尚未核準(zhǔn)登記的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對(duì)登記機(jī)關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)措施。查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí)，其他人民法院已向該登記機(jī)關(guān)送達(dá)了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先辦理過戶登記。
第二十六條 被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。
第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人。
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十一條 當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。
第四十四條 辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供下列文件或者復(fù)印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書。
《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十八條 房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條 權(quán)利人（申請(qǐng)人）為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證上的姓名。房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)。
《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第五十四條 人民法院經(jīng)過審理，根據(jù)不同情況，分別作出以下判決：（一）具體行政行為證據(jù)確鑿，適用法律、法規(guī)正確，符合法定程序的，判決維持。（二）具體行政行為有下列情形之一的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為：1、主要證據(jù)不足的；2、適用法律、法規(guī)錯(cuò)誤的；3、違反法定程序的；4、超越職權(quán)的；5、濫用職權(quán)的。（三）被告不履行或者拖延履行法定職責(zé)的，判決其在一定期限內(nèi)履行。（四）行政處罰顯失公正的，可以判決變更。
最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條 人民法院認(rèn)為被訴具體行政行為合法，但不適宜判決維持或者駁回訴訟請(qǐng)求的，可以作出確認(rèn)其合法或者有效的判決。
有下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)作出確認(rèn)被訴具體行政行為違法或者無效的判決：
（一）被告不履行法定職責(zé)，但判決責(zé)令其履行法定職責(zé)已無實(shí)際意義的；
（二）被訴具體行政行為違法，但不具有可撤銷內(nèi)容的；
（三）被訴具體行政行為依法不成立或者無效的。
