[ 韓召峰 ]——(2008-10-30) / 已閱7199次
一房多賣執行案件的調查與處理
近幾年隨著房地產開發的增多，一些房地產開發商為了取得更多的周轉資金或獲取更多的利潤，將正在建設的房屋進行一房多賣或一房既賣又抵押，為此引起了訴訟。筆者對北安市法院三年來因房地產購買抵押、產生糾紛的16件執行案件進行調查并研究處理方法。
一、一房多賣的類型
從16件涉及被執行人為房地產開發商的執行案件來看，有7件是因為一房多賣引起倒出房屋的執行，有4件是開發商為債務人執行拍賣查封的房屋，案外人提供證據證實開發商將房屋出售或抵債、抵押給案外人情形，有5件是法院判決房屋歸申請執行人所有，在執行過程中，發現開發商將房屋出售給他人。從調閱卷宗內容來看，一房多賣有五種情形：
（一）二個或二個以上的買賣法律關系都合乎法律規定，買受人均未取得房產權證，其中一個已經占有使用，但法院判決房屋歸未占有使用的申請執行人，這類案件有4件，占25%。
（二）二個或二個以上的買賣法律關系都合乎法律規定，一個買受人取得房產權證，另一個雖未取得但已經占有使用，在執行過程中，因未取得房產權證但已占有使用的，拒不倒出房屋，法院判決此類執行倒出房屋案件有2件，占12.5%。
（三）先買受人與出售人之間的買賣關系合法有效，并取得了房產權證，且被法院依法保護，但在訴訟至執行期間，被執行人（開發商）與后買受人（案外人）惡意串通，私下協議將房屋出售給后買受人，并且后買受人占有使用房屋，這類案件有5件，占31.3%。
（四）先買受人與出售人之間的買賣關系系合法，未取得房產權證，并占有使用，因買受人為另案被執行人，在執行過程中，買受人、出售人（開發商）與案外人三方惡意串通，將房屋協議給案外人，為原買受人逃避執行提供虛假協議，這類案件有3件，占18.8%。
（五）先買受人與出售人（被執行人）之間的買賣關系無效，后買受人的買賣關系合法，但先買受人已將房屋占有使用，法院判決先買受人倒出房屋，這類案件有2件，占12.5%。
二、一房多賣的處理方法
對于一房多賣的處理原則是司法確認高于行政確認，因為司法權屬于上位權，即法院判決確認的產權效力高于房產領發的房屋產權證照的效力。對于第一種情形，買受人均未取得房產權證，但其中一個買受人購買的房屋被法院依法確認，其他買受人雖然占有使用權，但必須予以倒出，其他買愛人持與開發商之間的買賣協議進行另案訴訟，但不影響房屋的倒出。
對于第二種情形，兩個買受人與開發商之間的房屋買賣合同均有效，但是取得產權證照的買受人購買房屋的協議效力高于未取得證照買受人的協議效力，因為我國法律規定房屋產權以登記為準，登記所有人的效力大于事實所有人的效力，這是維護房地產交易安全及登記秩序的正常進行，因此，未取得房產權證但占有使用人必須倒出房屋，交付給取得房產權證的買受人，然后另案訴訟開發商返還購房款。
對于第三種情形，如果查清屬實，執行機構對后買受人（案外人）的異議不予審查，依照民事訴訟法及執行若干問題的規定，對后買受人和開發商直接認定為惡意串通，予以拘留、罰款，同時將房屋倒出交付先買受人。
對于第四種情形，在執行階段經常遇到有的被執行人（買受人）購買出售人的房屋，購買后并沒有辦理變更登記，主要是為了逃避法院的執行，依照《最高人民法院關于人民法院民事執行查封、凍結財產若干問題的規定》，對于對被執行人購買第三人確需過戶的房屋，在征得原產權登記人同意后，法院才可以查封，否則應通過訴訟來確認，但在實際操作過程中，售房人極易與購房人（被執行人）惡意串通，一種情況是另行協議出租給被執行人，另一種情況是將房屋協議出售給案外人，由案外人同被執行人之間協議租售，對于此種情況，法院在執行過程中應對案外人的異議依照民訴法第204條進行審查，同時賦予當事人和案外人訴權，若通過訴訟認定房屋歸先買受人所有，法院執行機構應對出售人、案外人及買受人（被執行人）予以拘留、罰款。
對于第五種情形，是通過民事訴訟認定買賣合同的效力，已認定先買賣關系無效，后買賣關系有效，才判決先買受人侵權成立，因此，先買受人必須倒出房屋，交付給后買受人。
總之，從上文分析來看，一房多賣引發的民事、行政、執行爭議交叉案件進行。在訴訟階段，一般應當是中止行政訴訟，先行審理民事爭議，判斷屬于一房多賣的哪種情形進行確權。在執行過程中，執行員發現一房多賣的情形，應先初步審查，如果發現判決有錯誤應通過審判監督程序進行再審；如果案外人提出異議，執行人員應依法審查，同時賦予案外人訴權；如果發現是惡意串通進行假交易，必須依法嚴懲。
黑龍江省北安市人民法院 韓召峰
