[ 劉雄剛 ]——(2009-5-15) / 已閱44205次
4.開發(fā)商與銀行、購房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過程中，銀行往往會要求開發(fā)商為購房人提供階段性的 擔(dān)保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發(fā)商為購房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購房 人若不還款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。
5.購房人、銀行與保險公司之間的保險關(guān)系。購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房 屋）在借款期間投保財產(chǎn)險，并指定銀行為第一受益人。
6.開發(fā)商與銀行的回購關(guān)系。從法律角度看，按揭過程中的回購存在兩種情形：一種是在購房人所購房屋 取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商履行回購義務(wù)的，其實質(zhì)是由開發(fā)商解除與購房人的買賣合同，并非法律 意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商按條款約定回購購房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過戶行為，此時才是真正的法律意義上的回購。
上述各法律關(guān)系看似獨立，實際他們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系。按揭中的貸 款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個整體，不能拋開一種法律關(guān)系來談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)。基于保 證、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險關(guān)系和回購關(guān)系是對借貸關(guān)系保障的補充。
（四）房屋按揭的若干實務(wù)問題
1.按揭中房屋買賣合同和借款合同之間的關(guān)系
商品房買賣合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關(guān)系，具體分析如下：
首先，購房人選擇按揭付款方式后，必須按照開發(fā)商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同，由按揭銀行向購房人發(fā)放貸款并應(yīng)購房人的委托直接將貸款劃給開發(fā)商。由于按揭銀行是與開發(fā)商存在約定的特定銀行，購房人不能與其它銀行做按揭，借款的目的就是為了支付購房款，開發(fā)商和按揭銀行之間存在一對一的銷售和融資合作關(guān)系，相互依存。因此說，借款合同在發(fā)生上對商品房買賣合同具有一定的依附性。其次，當(dāng)商品房借款合同被宣布無效或者被撤銷以后，并沒有使借款合同被宣布無效或被撤銷的情形出現(xiàn)，商品房借款合同在效力上對商品房買賣合同不具有從屬性。第三，商品房買賣合同訂立以后，當(dāng)出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人時便完成其義務(wù)，商品房買賣合同因履行完畢而消滅，但按揭借款合同并未消滅，所以，商品房借款合同在消滅上與買賣合同不具有從屬性。
通過以上分析可得出結(jié)論，商品房借款合同并不是商品房買賣合同的從合同，商品房買賣合同與按揭借款合同之間具有緊密聯(lián)系而又相互獨立的合同關(guān)系。
2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關(guān)系
抵押合同與借款合同之間的關(guān)系屬于擔(dān)保法規(guī)定的主從合同關(guān)系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無效、被撤銷、解除的，抵押合同也隨之無效、被撤銷或解除。因借款合同解除導(dǎo)致抵押合同解除的，依照擔(dān)保法司法解釋第十條的規(guī)定，主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，作為抵押物的房屋仍不免除物上擔(dān)保責(zé)任。我國擔(dān)保法規(guī)定房屋抵押權(quán)的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件，由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現(xiàn)房階段，購房人作為抵押人在抵押時可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質(zhì)上屬于抵押預(yù)告登記，也叫“預(yù)登記”，待購房人產(chǎn)權(quán)證辦妥后，再進行房屋他項權(quán)登記。購房人在抵押房屋的同時，還要將商品房銷售合同正本交付銀行，在日后辦下房產(chǎn)證后，房產(chǎn)證也交押于銀行。買賣合同與房產(chǎn)證是購房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，將這些重要憑證交付銀行占有，近似于英美法系中 “權(quán)利憑證占有式按揭”。
四、商品房買賣中開發(fā)商的法律責(zé)任問題
（一）房地產(chǎn)廣告和宣傳資料與開發(fā)商的法律責(zé)任
在房地產(chǎn)銷售中，廣告和銷售宣傳資料對購房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開發(fā)商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，而在實際簽訂合同時又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中，以廣告對其不構(gòu)成約束力為由推脫責(zé)任。建設(shè)部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。” 這就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發(fā)商的義務(wù)，如果開發(fā)商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。商品房《解釋》第三條明確規(guī)定：如果開發(fā)商對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對購房人是否訂立買賣合同，或者對房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)視為合同內(nèi)容。哪怕這樣的說明和允諾沒有寫到合同中，對開發(fā)商也有法律上的約束力。此條所指的“相關(guān)設(shè)施”，應(yīng)當(dāng)是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”。只要開發(fā)商在廣告中對上述內(nèi)容作了具體說明或允諾，但實際不能做到或有所改變的，都屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
虛假售樓廣告，曾使不少購房人利益蒙受重大損失。所謂虛假廣告實際上是廣告主不準(zhǔn)備真正兌現(xiàn)，而是以此作為一種商業(yè)手段而達到其營利目的所做的不真實的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳。借助虛假廣告致使購房者與其簽訂合同的開發(fā)商，實際上是對購房者的利益實施的一種侵權(quán)行為。購房者可以要求開發(fā)商予以賠償或退房等。在這一民事法律關(guān)系中，侵權(quán)一方要返還不當(dāng)?shù)美Ρ磺謾?quán)方的損失予以賠償，所以，如果開發(fā)商發(fā)布虛假廣告是要最終承擔(dān)法律責(zé)任的。
二、已售出的房產(chǎn)，在未辦理產(chǎn)權(quán)證前，又抵押給第三人的法律責(zé)任
由于現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，所需資金也較大，很少有開發(fā)商能夠獨立支付全部建設(shè)資金，有個別開發(fā)商為籌集資金，將已售出的房產(chǎn)再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購房者的利益。依照我國法律規(guī)定，在房產(chǎn)售出后，只要將房屋的買賣合同按照有關(guān)國家規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門進行了登記，該項房地產(chǎn)交易即告成立，涉及的房屋也就從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了購房者手中。如果此時開發(fā)商再將房屋進行抵押，無疑是將自身沒有所有權(quán)的財產(chǎn)進行抵押處置，這是侵犯購房者所有權(quán)的行為。負(fù)有法律責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因此給購房者造成的損失。
三、房屋不能按期交付的法律責(zé)任
開發(fā)商逾期交房的情況大致有：開發(fā)商根本不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格，其所開發(fā)的房地產(chǎn)項目并未取得政府有關(guān)主管部門的正式批準(zhǔn)；房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關(guān)配套設(shè)施不能同時交付使用；未通過政府部門的驗收等。逾期交房作為明顯而嚴(yán)重的違約行為，開發(fā)商需要承擔(dān)買賣合同及法律規(guī)定的違約責(zé)任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內(nèi)，開發(fā)商需按日支付違約金；如果超出寬展期開發(fā)商仍無法交付，而客戶又要求解約、退房的，開發(fā)商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開發(fā)商需向買方雙倍返還定金，并支付全部款項的利息。
四、開發(fā)商因自身原因，不能按期取得房產(chǎn)證的法律責(zé)任
開發(fā)商須交付房屋并保證房屋所有權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)移給買受人，這是開發(fā)商最基本的一項義務(wù)。開發(fā)商可能由于如下原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)證不能辦理：土地使用手續(xù)不合法；未支付全部土地使用權(quán)出讓金；違規(guī)建房；不能提供規(guī)定的資料等。商品房《解釋》第十八條對這一問題作了明確規(guī)定：因開發(fā)商原因，購房人未能按期取得房產(chǎn)證的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。其支付違約金或賠償金的數(shù)額，按照購房人已付購房款總額，以銀行逾期貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)計算。該條還規(guī)定了購房人應(yīng)當(dāng)取得房產(chǎn)證的期限，分為三種情況：購房合同約定有期限的，按合同約定；合同沒有約定且為預(yù)售的，為房屋交付使用之日起90日內(nèi)；合同沒有約定且為現(xiàn)售的，為合同訂立之日起90日內(nèi)。只要在以上期限內(nèi)，因開發(fā)商原因辦不下房產(chǎn)證的，購房人即可按前述辦法，要求開發(fā)商支付違約金。如果開發(fā)商在商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于自身原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)要求解除合同和賠償損失。
本文主要從合同法的角度對商品房買賣中的法律問題進行了探討，因商品房買賣涉及的法律主體較多，法律關(guān)系復(fù)雜，同時，法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定并不健全，需要立法者在今后的物權(quán)法等立法過程中予以完善，從而使我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)繁榮、健康發(fā)展的良好局面。
作者：劉雄剛/河北律師/電話：13073190213
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