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城市房地產管理法

第一部分命題規律與應試技巧

一、考題基本情況分析

題型所占分數
年份單項選擇題多項選擇題合計
1999年 0 0 0
1998年 0 2 2
1997年 1 2 3
1996年 1 1 2
1995年 0 0 0

二、考試重點分析
房地產交易是律考中房地產管理法的重點。它包括房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃、中
介服務機構。以后律考，當不僅限于這幾方面，因為房地產開發及開發用地(包括土地使用
權出讓、土地使用權劃撥)制度也是重要的。1999年律考《城市房地產管理法》實際上占1
分，但因是與《土地管理法》綜合在不定項選擇題中考，因此本書將之劃入“土地管理法”
部分，上表未將此題分值列入�！冻鞘蟹康禺a管理法》分值少，顯然是受《土地管理法》的
排擠，預計2000年本法分值公占1～2分。

三、命題規律及答題技巧
城市房地產管理法在試題上主要是直接考法條。記住重點法條即能無往而不勝。

第二部分試題分類評析

一、單項選擇題
〔１99７年〕(每題１分) 
1房屋所有權人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地之上建成的房屋出租
，其租金中所含土地收益依法應如何處理?
A租金中所含土地收益歸承租人
B應當將租金中所含的土地收益上繳國家
C租金中所含土地收益歸出租人
D應當在租金中扣除所含土地收益
☆B
本題考房屋租賃中的問題。以劃撥方式取得的土地，是無償取得的，其目的是公益的。當
將在這樣的土地上建成的房屋出租而收取租金時，此筆租金中所含的土地收益自然應歸國家
。房屋所有權人只有使用土地的權利，而無出租營利的權利。
《城市房地產管理法》第55條規定：“
以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應
當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。”

〔１996年〕(每題１分) 
2乙、丙作為甲房屋的承租人將房屋共同出租給丁。丁在使用中損壞了房屋。此事應如何
處理?
A應由甲向乙、丙追償
B應由甲向丙追償
C應由甲向丁追償
D應由乙、丙共同向丁追償
☆A
本題考房屋轉租。依本題，乙、丙是合法轉租。關于轉租的規定，是寫在房屋所有權人與
承租人的房屋租賃合同中的條款，由雙方在合同中約定�，F在轉租中出現了房屋損壞情況，
對此，作為與甲簽訂房屋租賃合同的義務人乙、丙應承擔此違反合同的責任，因此，A是對
的。當然，在乙、丙向甲賠償后，乙、丙可以再向丁追償。本題超出了《城市房地產管理法
》的范圍，實際是一道合同法題。
 二、多項選擇題
〔1998年〕(每題１分)
1甲企業欲將其房屋一幛轉讓與乙企業。下列有關土地使用權轉移的方式中，哪些是不符
合法律規定的?
A當事人之間直接進行土地使用證交付
B當事人之間直接進行土地使用證交付，并到公證機關公證
C到土地部門備案，并在土地使用證上作變更記載
D到土地部門申請土地使用權變更登記，并更換土地使用證
☆A B C
本題考土地使用權轉移的方式�！冻鞘蟹康禺a管理法》第60條第3款規定：“房地產轉讓
或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的
房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土
地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書�！豹ビ纱�，惟有D最臻正
確。A、B、C均不合法。
2下列各種土地使用權的取得方式中，哪些屬于有償取得的方式?
A通過簽訂國有土地使用權出讓合同取得
B通過簽訂土地承包經營合同取得
C通過劃撥土地取得
D通過復墾土地取得
☆A D
本題考土地使用權有償取得的方式。《城市房地產管理法》第7條規定：“土地使用權出
讓，
是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者，由土地
使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。”可見A符合題意；而B，承包經營，法律并未
規定必為有償，因此不能說是有償取得土地使用權；《城市房地產管理法》第22條規定：“
土地
使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該
幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限
的限制。”可見通過劃撥取得土地使用權或是補償，或是無償，均非有償，因此C不合題意
；復墾土地，是指對在生產建設過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治
措施，使其恢復到可供利用狀態的活動。復墾方式有自行復墾和承包復墾，復墾后的土地用
于農、林、牧、漁業生產的，依照國家有關規定減免農業稅，用于基本建設的，依照國家有
關規定給予優惠。因此，可以說，通過復墾取得土地，也是有償的。除出讓與復墾外，開發
土地而取得土地使用權亦屬有償取得。
〔１99７年〕(每題１分)
3依照法律規定，下列機構中哪些屬于房地產中介服務機構?
A房地產咨詢機構B房地產管理機構
C房地產價格評估機構D房地產經紀機構
☆A C D
本題考房地產中介服務機構的種類。
《城市房地產管理法》第56條規定：“房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價
格評估機構、房地產經紀機構等。”
本題較簡單，B項顯然是錯誤的。但這樣的題作為考試題卻是很易受出題者青睞的，因為設
計起來容易。因此，考生要切切注意。
4根據我國《城市房地產管理法》的規定，該法所稱的房地產交易包括哪些內容?
A房地產轉讓
B房地產抵押
C房地產開發
D房屋租賃
☆A B D
本題考房地產交易的種類。本題在《城市房地產管理法》第四章中有規定，即A、B、D三
項。
本題事實上考的是考生對法體系上的理解。對于一部法，只見樹木，不見森林，對整體架構
不能了然于胸，不會成為稱職的律師。
5房地產開發公司預售商品房應當具備的條件是：
A已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書
B持有建設工程規劃許可證
C按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經
確定施工進度和竣工交付日期
D向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明

☆A B C D
本題考預售商品房的條件。答案的四項與《房地產管理法》第44條規定的條件完全一致。
考生把這四條的關鍵詞記住就可以。如果我是出題者，我也會按法條設計這樣的簡單的題，
容易出呀!

〔１996年〕(每題１分) 
6有關房地產的抵押，下列哪些表述是正確的?
A房地產抵押時，房屋的所有權可以同時抵押
B房地產抵押時，該房屋占有范圍內的土地所有權可以同時抵押
C房地產抵押時，該房屋占有范圍的土地使用權可以同時抵押
D房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋也屬于抵押財產
☆A C
本題考有關房地產抵押的知識。A是正確的，房地產抵押，當然是以房屋的所有權抵押，
這樣才能在必要的時候拍賣。B是錯誤的，土地的所有權歸國家，任何人無權處分之，當然
也不能抵押。C是正確的。見《房地產管理法》第47條。依《房地產管理法》第51條規定D是
錯誤的。但是，在此種情況下，“需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房
屋與抵押的財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償�！�