廣東省汕頭市人民政府

汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法


汕頭市人民政府令第170號



《汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》已經(jīng)2016年10月23日汕頭市人民政府第十三屆91次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予公布，自2017年1月1日起施行。

　　　　

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　　　　　　　　　　　　2016年10月27日



汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法



第一章　總則

第一條　為了規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）實(shí)際，制定本辦法。

第二條　特區(qū)范圍內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條　住宅專項(xiàng)維修資金管理遵循專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

第四條　市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法，并具體負(fù)責(zé)金平區(qū)、龍湖區(qū)的住宅專項(xiàng)維修資金管理工作。

濠江區(qū)、澄海區(qū)、潮陽區(qū)、潮南區(qū)、南澳縣房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的管理工作。

財政、審計(jì)、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)、銀行監(jiān)督管理、不動產(chǎn)登記等行政管理部門和機(jī)構(gòu)，按照各自職責(zé)做好住宅專項(xiàng)維修資金管理相關(guān)工作。

第二章　交存

第五條　下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：

（一）商品住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；

（二）商品住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者小區(qū)外與單幢（棟）住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

前款所列物業(yè)屬于已售公有住房的，購房人和售房單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有；公有住房售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于售房單位所有。

第六條　市、縣房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)本地年度建筑安裝工程平均造價等因素，確定、公布首期住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，并適時調(diào)整。

第七條　房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)公開、公平、公正的原則以及商業(yè)銀行的服務(wù)質(zhì)量等因素，委托商業(yè)銀行作為住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行（以下簡稱專戶管理銀行），并向社會公布。

房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)與專戶管理銀行簽訂住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管協(xié)議。

第八條　住宅專項(xiàng)維修資金專戶應(yīng)當(dāng)在專戶管理銀行設(shè)立。

住宅專項(xiàng)維修資金專戶實(shí)行四級賬戶核算，以房產(chǎn)行政主管部門的總賬戶作為一級賬戶，按物業(yè)管理區(qū)域或者物業(yè)設(shè)立二級賬戶，按幢（棟）設(shè)立三級賬戶，按單元戶設(shè)立四級賬戶。

住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶，并核算到單元戶。

第九條　商品住宅的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在專戶管理銀行設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，設(shè)立前應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)，并提交下列資料：

（一）設(shè)立專戶的備案表；

（二）物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)及前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí)；

（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（四）建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖；

（五）房產(chǎn)面積測繪成果；

（六）項(xiàng)目命名文件及門牌地址證明；

（七）企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照；

（八）企業(yè)法人授權(quán)委托書及經(jīng)辦人身份證明。

公有住房的售房單位應(yīng)當(dāng)在專戶管理銀行設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，設(shè)立前應(yīng)當(dāng)參照前款規(guī)定向房產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。

第十條　商品房銷售合同網(wǎng)簽后，購房人應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項(xiàng)維修資金直接存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

開發(fā)建設(shè)單位辦理商品房銷售合同網(wǎng)簽備案手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)提供專戶管理銀行出具的首期住宅專項(xiàng)維修資金交存憑證。

第十一條　已售公有住房的購房人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定比例，將首期住宅專項(xiàng)維修資金直接存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，或者委托售房單位存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶；售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30內(nèi)，按照國家規(guī)定比例一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金，存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

第十二條　未按本辦法規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金的，房產(chǎn)行政主管部門不予辦理商品房銷售合同網(wǎng)簽備案手續(xù)，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購房人。

第十三條　本辦法實(shí)施前開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)已代收住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)自本辦法實(shí)施之日起30日內(nèi)向房產(chǎn)行政主管部門申報。

已代收的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)逐步全額存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，具體辦法由市房產(chǎn)行政主管部門另行規(guī)定。

第十四條　業(yè)主大會成立前或者業(yè)主大會雖已成立但未要求劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的，住宅專項(xiàng)維修資金由房產(chǎn)行政主管部門代管。

第十五條　住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中的余額不足首期交存額30％的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交至首期交存額。

住宅專項(xiàng)維修資金由房產(chǎn)行政主管部門代管的，按房產(chǎn)行政主管部門公布的交存標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主直接續(xù)交入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，并計(jì)入業(yè)主的分戶帳。

成立業(yè)主大會且住宅專項(xiàng)維修資金已劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會管理的，住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)交方案由業(yè)主委員會擬定，經(jīng)業(yè)主大會同意并報房產(chǎn)行政主管部門備案后，由業(yè)主委員會具體負(fù)責(zé)實(shí)施。

第三章　使用

第十六條　住宅專項(xiàng)維修資金的使用遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致、誰受益誰負(fù)擔(dān)的原則。

第十七條　物業(yè)共用部位的維修和更新、改造范圍包括：

（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

（二）樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕；

（三）樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定值；

（四）建筑保溫層出現(xiàn)破損或者脫落，或者建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或者霉變；

（五）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；

（六）公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護(hù)墻、院門等出現(xiàn)破損的；

（七）公共區(qū)域門窗或者窗紗破損的；

（八）物業(yè)共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。

第十八條　物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍包括：

（一）電梯及主要部件的維修或者更換；

（二）避雷設(shè)施不能滿足安全要求的；

（三）監(jiān)控設(shè)施、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備、部件損壞嚴(yán)重的；

（四）樓內(nèi)排水（排污）設(shè)備出現(xiàn)故障，排水管道漏水、銹蝕嚴(yán)重，排污泵銹蝕或者其他設(shè)備損壞的；

（五）水箱、泵房等二次供水設(shè)施損壞需要維修和更新、改造的；

（六）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造的其他情形。

第十九條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造所需費(fèi)用，從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，但本辦法第二十九條另有規(guī)定的除外。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造所需的監(jiān)理、鑒定及招標(biāo)服務(wù)等費(fèi)用，可作為維修和更新、改造成本從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

第二十條　使用住宅專項(xiàng)維修資金對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?br>
（一）全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分?jǐn)偅?br>
（二）單幢（棟）房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢（棟）房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分?jǐn)偅?br>
（三）專有部分使用范圍內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定分?jǐn)偅晃醇s定的，由受益的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分?jǐn)偅?br>
（四）相鄰業(yè)主共用部位的維修，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分?jǐn)偅?br>
（五）與房屋結(jié)構(gòu)相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有車位的比例分?jǐn)偅?br>
（六）已售公有住房之間以及已售公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照國家有關(guān)規(guī)定分?jǐn)偂?br>
業(yè)主分戶賬中的住宅專項(xiàng)維修資金不夠支付所分?jǐn)傎M(fèi)用的，差額部分由該業(yè)主承擔(dān)。

第二十一條　使用住宅專項(xiàng)維修資金對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照下列規(guī)定確定組織實(shí)施主體，但物業(yè)屬于已售公有住房的，由公房管理單位組織實(shí)施：

（一）已選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會組織實(shí)施，或者由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施；

（二）未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施，或者由相關(guān)業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。

第二十二條　使用住宅專項(xiàng)維修資金對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，組織實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括維修和更新、改造的項(xiàng)目以及工程費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、組織實(shí)施方式等內(nèi)容；維修和更新、改造的項(xiàng)目經(jīng)鑒定或者檢測的，應(yīng)當(dāng)將鑒定、檢測等證明材料作為使用方案的附件。

使用方案應(yīng)當(dāng)在所涉及物業(yè)公共區(qū)域的顯著位置公示七日以上，并經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決同意。

第二十三條　住宅專項(xiàng)維修資金使用方案的表決，可由業(yè)主大會在《管理規(guī)約》或者《業(yè)主大會議事規(guī)則》中約定委托表決、集合表決、默認(rèn)表決、異議表決等表決方式。

表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在所涉及物業(yè)公共區(qū)域的顯著位置公示三日以上。

第二十四條　住宅專項(xiàng)維修資金由房產(chǎn)行政主管部門代管的，其使用按照下列程序辦理：

（一）組織實(shí)施主體提出使用方案經(jīng)表決同意后，持住宅專項(xiàng)維修資金使用申請表、表決結(jié)果及其證明、使用方案及工程費(fèi)用預(yù)算、施工合同等材料，向房產(chǎn)行政主管部門備案，辦理住宅維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)；

（二）房產(chǎn)行政主管部門自受理之日起5個工作日內(nèi)進(jìn)行審核，符合使用條件的，通知專戶管理銀行以轉(zhuǎn)賬方式向施工單位劃轉(zhuǎn)首期住宅專項(xiàng)維修資金；

（三）工程驗(yàn)收合格后，組織實(shí)施主體持施工合同、工程驗(yàn)收單、工程決算單、工程發(fā)票等材料，向房產(chǎn)行政主管部門辦理結(jié)算手續(xù)；

（四）房產(chǎn)行政主管部門自受理之日起5個工作日內(nèi)進(jìn)行審核，符合結(jié)算條件的，通知專戶管理銀行以轉(zhuǎn)賬方式向施工單位劃轉(zhuǎn)剩余的住宅專項(xiàng)維修資金。

施工合同應(yīng)當(dāng)約定住宅專項(xiàng)維修資金按比例分期劃轉(zhuǎn)、工程質(zhì)量保修期及保證金等內(nèi)容，其中，首期劃轉(zhuǎn)比例不得超過工程費(fèi)用預(yù)算總額的50％，工程質(zhì)量保證金不得低于工程費(fèi)用預(yù)算總額的5％。

第二十五條　住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主大會管理的，其使用由業(yè)主大會討論決定。

業(yè)主大會關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)符合國家、省和特區(qū)的有關(guān)規(guī)定，并報房產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十六條　使用住宅專項(xiàng)維修資金對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造后，組織實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)自工程費(fèi)用結(jié)算完成之日起5日內(nèi)，在所涉及物業(yè)公共區(qū)域的顯著位置內(nèi)公示工程費(fèi)用的結(jié)算及分?jǐn)偟惹闆r。

第二十七條　發(fā)生下列危及公共安全和物業(yè)使用功能等緊急情況時，組織實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)立即使用住宅專項(xiàng)維修資金，組織實(shí)施應(yīng)急性維修和更新、改造：

（一）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

（四）供水、排水設(shè)施坍塌、堵塞、爆裂，二次供水水泵等設(shè)施損壞的；

（五）其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

根據(jù)前款規(guī)定使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行應(yīng)急性維修和更新、改造的，可以不執(zhí)行本辦法關(guān)于使用方案公示及表決程序的規(guī)定。

第二十八條　組織實(shí)施主體未按照本辦法第二十七條規(guī)定組織實(shí)施應(yīng)急性維修和更新、改造的，經(jīng)房屋安全責(zé)任人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會申請，可以由房產(chǎn)行政主管部門代為組織實(shí)施，所需費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支。

第二十九條　下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（三）依法應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

第四章　監(jiān)督管理

第三十條　房屋所有權(quán)因買賣、贈與、繼承等原因發(fā)生轉(zhuǎn)移的，住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中的結(jié)余隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)持產(chǎn)權(quán)證、居民身份證等相關(guān)材料到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。

房屋發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中的余額不足首期交存額30％的，應(yīng)當(dāng)按照所有權(quán)轉(zhuǎn)移時房產(chǎn)行政主管部門公布的交存標(biāo)準(zhǔn)續(xù)交至首期交存額，未續(xù)交的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

第三十一條　因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使房屋滅失的，住宅專項(xiàng)維修資金按照以下規(guī)定處理：

（一）分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主，暫時不能找到業(yè)主無法返還的，由房產(chǎn)行政主管部門代管；

（二）公有住房售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金余額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級國庫。

按照前款規(guī)定辦理住宅專項(xiàng)維修資金返還或者收繳手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)向?qū)�戶管理銀行提供不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的注銷產(chǎn)權(quán)登記證明，并辦理分戶賬注銷手續(xù)。

第三十二條　住宅專項(xiàng)維修資金由房產(chǎn)行政主管部門代管的，在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定委托專戶銀行采取儲蓄、購買國債等方式進(jìn)行保值增值。

第三十三條　專戶管理銀行應(yīng)將住宅專項(xiàng)維修資金的年度歸集使用情況報送房產(chǎn)行政主管部門，接受監(jiān)督；房產(chǎn)行政主管部門有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。

專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，方便業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金的使用、增值和余額等情況進(jìn)行查詢。

第三十四條　住宅專項(xiàng)維修資金由房產(chǎn)行政主管部門代管的，代管期間發(fā)生的資金管理系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用和管理費(fèi)用，作為財政專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入房產(chǎn)行政主管部門預(yù)算。

第三十五條　住宅專項(xiàng)維修資金由房產(chǎn)行政主管部門代管的，應(yīng)當(dāng)接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

第三十六條　住宅專項(xiàng)維修資金的財務(wù)管理和會計(jì)核算應(yīng)當(dāng)按照財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

財政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金的財務(wù)管理和會計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第三十七條　住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

第三十八條　市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織對住宅專項(xiàng)維修資金交存和使用情況進(jìn)行檢查，規(guī)范和完善住宅專項(xiàng)維修資金的使用和管理。

第五章　法律責(zé)任

第三十九條　開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十二條規(guī)定，將房屋交付購房人的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元的罰款。

第四十條　組織實(shí)施主體、施工單位套取住宅專項(xiàng)維修資金的，由房產(chǎn)行政主管部門追回，并處以套取金額二倍以下的罰款。

第四十一條　房產(chǎn)行政主管部門及其工作人員在住宅專項(xiàng)維修資金管理中弄虛作假、玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章　附則

第四十二條　政府投資建設(shè)的保障性住房（含直管公房）由保障性住房的管理部門實(shí)施維護(hù)修繕，所需費(fèi)用由保障性住房管理單位編報預(yù)算，經(jīng)財政部門審核后撥付。

第四十三條　非住宅的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等物業(yè)的專項(xiàng)維修資金管理，參照本辦法執(zhí)行。

第四十四條　本辦法自2017年1月1日起施行。