[ 陳雪彥 ]——(2010-8-3) / 已閱16711次
房貸新政策下能否適用不可抗力和情勢變更來解除購房合同
陳雪彥
近來由于房貸新政策的出臺，改變了二套房、三套房的認定標準，提高了首付比例。一時間，商品房買賣合同糾紛在中華大地上以迅雷不及掩耳之勢，鋪天蓋地地襲來，致使很多開發(fā)商、購房者一時措手不及。訴狀如雪片一般飛進法院，開發(fā)商起訴購房者要求承擔(dān)違約責(zé)任，購房者起訴開發(fā)商要求解除購房合同退還定金，雙方可謂紛紛擾擾、莫衷一是。為解決這個問題，本文依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定對房貸新政策下的商品房買賣合同糾紛的法律適用問題展開論述。
房貸新政策導(dǎo)致產(chǎn)生諸多商品房買賣合同糾紛的根源在于，新政策改變了二套房、三套房的認定標準，致使很多原來認定為一套房、二套房的房屋，現(xiàn)在淪為二套房、三套房，同時新政策提高了二套房、三套房的首付比例，造成購房者無法按原計劃獲得充足的銀行貸款，而另一方面，與開發(fā)商之間的購房合同已簽訂，定金已支付，無法獲得充足的銀行貸款，就意味著無法按照購房合同來履行買方義務(wù)，按合同約定需承擔(dān)定金責(zé)任，購房者作為交付定金的一方將無權(quán)要求返還定金。
面對開發(fā)商的起訴，購房者提出了以“不可抗力”和“情勢變更”為主要理由的抗辯。一些購房者也主動起訴要求以“不可抗力”和“情勢變更”為由解除合同，返還定金。下面筆者將分別闡述“不可抗力”和“情勢變更”的理由是否成立，及如何操作。
《合同法》將不可抗力規(guī)定為行使合同解除權(quán)的法定事由，一旦發(fā)生不可抗力，合同雙方均有權(quán)主張解除合同，而不用承擔(dān)違約責(zé)任。那么，什么是不可抗力呢?《民法通則》第一百五十三條把不可抗力規(guī)定為“不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況”，《合同法》第一百一十七條第二款規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任”。構(gòu)成不可抗力必須具備以下要件：
1.不可預(yù)見的偶然性。不可抗力所指的事件必須是當(dāng)事人在訂立合同時不可預(yù)見的事件,它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。當(dāng)然,這種預(yù)料之外的偶然事件,并非是當(dāng)事人完全不能想象的事件,有些偶然事件并非當(dāng)事人完全不能預(yù)見。但是由于它出現(xiàn)的概率極小,而被當(dāng)事人忽略不計,把它排除在正常情況之外,但結(jié)果這種偶然事件真的出現(xiàn)了,這類事件仍然屬于不可預(yù)見的事件。在正常情況下,判斷其能否預(yù)見到某一事件的發(fā)生有兩個不同的標準：一是客觀標準,即在某種具體情況下,一般理智正常的人能夠預(yù)見到的,該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見到。如果對該種事件的預(yù)見需要一定的專門知識,那么只要具有這種專業(yè)知識的一般正常水平的人所能預(yù)見到的事件則該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見。二是主觀標準,就是在某種具體情況下,根據(jù)行為人的主觀條件,如當(dāng)事人的年齡、發(fā)育狀況、知識水平、職業(yè)狀況、受教育程度以及綜合能力等因素來判斷合同當(dāng)事人是否應(yīng)該預(yù)見到。
2.不可控制的客觀性。不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因為債務(wù)人不可控制的客觀原因所導(dǎo)致的,債務(wù)人對事件的發(fā)生在主觀上既無故意,也無過失,主觀上也不能阻它發(fā)生。債務(wù)人對于非因為可歸責(zé)于自己的原因而產(chǎn)生的事件,如果能夠通過主觀努力克服它,就必須努力去做,否則就不足以免除其債務(wù)。
根據(jù)不可抗力的以上兩個特點，我們來對房貸新政策進行一個法律分析。很多人認為，國家打壓房價，抑制房價投機是必然趨勢，政府有關(guān)部門也多次聲明要抑制房價過快增長，因此房貸新政策是可以預(yù)見的。對于這個問題，筆者持不同意見。首先，政府是否出臺打壓房價的政策，只是一種可能性，是一種不確定的狀態(tài)。我們都知道社會上風(fēng)傳的很多政府舉措，并非最后都形成規(guī)范性文件，有很多在熱度過后，就銷聲匿跡，更何況年初北京市長在北京市政協(xié)會座談會上還說不用政策手段打壓房價，在這種情況下，一般的購房者，并不能準確把握政策動向，如何能正確預(yù)測出政府會出臺打壓房價的新政?其次，就算政府要出臺新政，那么會是多長時間后，三個月、六個月、還是一年兩年?可見時間是不確定的。而購房者跟開發(fā)商簽訂完購房合同后，只需要在很短的時間內(nèi)就能辦理完按揭貸款手續(xù)，購房者有什么能力和義務(wù)去預(yù)見什么時間內(nèi)會出臺新政?再次，作為打壓房價的手段，政府可以選擇的措施有提高房產(chǎn)交易的相關(guān)稅費，提高銀行貸款利率，提高首付比例，對房產(chǎn)交易條件進行嚴格限制等方式。多種方式中，除了提高首付比例外，其他措施對購房者獲得銀行的按揭貸款影響并不大，購房者有什么能力和義務(wù)要預(yù)測到政府恰好會采取提高首付比例的措施?以上三種情形總結(jié)起來就是是否頒布，何時頒布，采取何種措施。這三個不確定因素遠遠超過一般正常人的預(yù)見能力，因而房貸新政的出臺不應(yīng)該由購房者來承擔(dān)應(yīng)該預(yù)見的責(zé)任，房貸新政策應(yīng)屬于不可預(yù)見的內(nèi)容。
滿足了不可預(yù)見的條件，接下來我們要看這個風(fēng)險是否屬于不可控制。由于新政不直接影響購房合同的效力，因而購房合同在法律上是可以履行的。造成購房合同無法履行的困難在于，提高首付比例后造成購房者資金不足，如果這個時候，開發(fā)商能為購房者解決資金渠道的問題，比如說通過擔(dān)保公司的擔(dān)保由他方來補足資金缺口，那購房合同就可以正常履行，這種情況下，新政就屬于可以控制的范圍，因而不成為不可抗力。但因為在購房合同中，開發(fā)商并不承擔(dān)為購房者提供購房資金的義務(wù)，如果開發(fā)商沒有替購房者提供可提供資金支持的第三方，購房者有沒有義務(wù)自己尋找資金來完成對合同的履行呢?根據(jù)合同的嚴格責(zé)任，在合同合法有效的前提下，只要購房者沒有按照購房合同的約定支付房款，即構(gòu)成違約責(zé)任。因此，即使新政的出現(xiàn)導(dǎo)致購房資金出現(xiàn)缺口，購房者仍然可能通過自行籌集資金的方式來履行支付房款的義務(wù)。因此新政的出現(xiàn)雖然滿足不可預(yù)見的條件，卻并不滿足不可控制的條件，雖然屬于不能避免，但并非不可克服，因此不能成為不可抗力。
由于房貸新政不能成為不可抗力，所以購房者以不可抗力進行抗辯或者主張解除購房合同，將很難得到法院的支持。
接下來我們再看一下什么是情勢變更。情勢變更是指合同成立生效后至合同履行終止前，合同賴以存在的客觀基礎(chǔ)或環(huán)境發(fā)生了不可歸責(zé)于合同當(dāng)事人的重大變異，致使合同履行異常艱難或合同目的落空。如果繼續(xù)履行合同，將使合同一方當(dāng)事人明顯處于不利地位并導(dǎo)致其經(jīng)濟利益的重大損失，或是繼續(xù)履行合同對一方當(dāng)事人已無任何意義，為避免顯失公平的后果發(fā)生，不利一方當(dāng)事人可以請求變更或者解除合同，免除合同義務(wù)而不因此承擔(dān)違約責(zé)任的一種原則或制度。
由于情事變更原則是基于維護社會實質(zhì)正義的衡平立場，允許法律凌駕于合同當(dāng)事人的自主意識之上，出于防止合同當(dāng)事人因締約時所無法預(yù)料且無法控制的社會變故，而獲取不當(dāng)利益或遭受意外損失的明顯違反一般公正觀念的情況發(fā)生，主動介入和干預(yù)合同關(guān)系。因此，法律對情事變更原則的適用規(guī)定了嚴格的條件。
第一，情事變更是訂約時當(dāng)事人不可預(yù)見的。如果訂約時當(dāng)事人預(yù)見將來要發(fā)生某種情事變更，而當(dāng)事人仍以現(xiàn)在的客觀情況為基礎(chǔ)訂約的，表明該當(dāng)事人愿意承擔(dān)風(fēng)險，而無理由主張情事變更。如果當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見將要發(fā)生情事變更而未預(yù)見，說明其主觀上具有過錯，也不應(yīng)適用情事變更原則，但對于有些發(fā)生幾率很低的情況，如飛機失事，盡管當(dāng)事人訂約時會預(yù)見到這些情況可能發(fā)生，但仍應(yīng)作為情事變更對待。如果合同雙方當(dāng)事人之間，一方預(yù)見而另一方?jīng)]有預(yù)見，則應(yīng)區(qū)分善意與惡意等不同情況，對善意的沒有預(yù)見的當(dāng)事人應(yīng)允許其主張情事變更
第二，情事變更事實的出現(xiàn)不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人是指當(dāng)事人對情事的變更無法預(yù)見和控制，雙方當(dāng)事人對于情事變更事實的出現(xiàn)在主觀上沒有過錯。如國家經(jīng)濟政策的調(diào)整、全球性或區(qū)域性的經(jīng)濟危機或金融動蕩等。如果情事變更可歸責(zé)于當(dāng)事人，則當(dāng)事人自應(yīng)負擔(dān)其風(fēng)險或承擔(dān)違約責(zé)任，不發(fā)生適用情事變更原則問題，至于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的情事變更的范圍，既包括不可抗力，也包括意外事件和其它非當(dāng)事人所能預(yù)見的事件。
第三，因情事變更使原合同的履行顯失公平。情事變更發(fā)生后，通常造成了當(dāng)事人之間的利益失衡。如果繼續(xù)按原合同規(guī)定履行義務(wù)，將會對當(dāng)事人明顯有失公平，從而會違背誠實信用原則。在理解顯失公平時應(yīng)當(dāng)注意三點：其一，顯失公平的出現(xiàn)必須是因情事變更產(chǎn)生的，而不是因其它原因造成的。其二，合同履行顯失公平是指雙方當(dāng)事人利益嚴重失衡，表現(xiàn)為履行過于艱難或必須付出高昂的代價。如果情事變更對雙方當(dāng)事人之間的利益關(guān)系影響輕微，則不應(yīng)主張適用。其三，決定公平與否的時間應(yīng)以債務(wù)人履行債務(wù)的時間為準，而不能以其它任何時間為標準。
第四，必須有情事變更的客觀事實。這種客觀事實的出現(xiàn)和存在是適用情事變更原則的前提。這種客觀事實是指合同訂立時作為該合同賴以成立的基礎(chǔ)的客觀情況發(fā)生了異常變動。該變動既可以是交易或經(jīng)濟情況的變化，也可以是非經(jīng)濟事實的變化，如發(fā)生了不可抗力或意外事件，國家經(jīng)濟政策進行重大調(diào)整，貨幣嚴重貶值、價格大幅度上漲等。在實踐中判斷情事是否發(fā)生變更，應(yīng)以法律行為基礎(chǔ)是否喪失、當(dāng)事人目的能否實現(xiàn)、是否造成對價關(guān)系障礙等因素為具體標準。
第五，情事變更必須發(fā)生在合同成立后履行終止前。這項原則確立的目的在于對合同關(guān)系建立基礎(chǔ)發(fā)生異變而給合同當(dāng)事人造成的不公平處境予以法律救濟。如果情事變更的事實在訂約以前發(fā)生，則合同是在已發(fā)生變化了的客觀情況的基礎(chǔ)上訂立的，無適用情事變更原則的必要。如果在訂約時已發(fā)生情事變更，受不利影響的當(dāng)事人仍以變化前的客觀情況為基礎(chǔ)訂約，則表明其自愿承擔(dān)風(fēng)險與不利后果，對其沒有必要加以保護。此時若受不利影響的當(dāng)事人確實不知已發(fā)生的情事變更，則可依重大誤解制度加以解決。如果在合同履行完畢以后發(fā)生情事變更，則因合同關(guān)系已不存在，對雙方的利益不產(chǎn)生任何影響，也就沒有必要適用情事變更原則。但是，如果債務(wù)人遲延履行債務(wù)，并在遲延期內(nèi)發(fā)生情事變更，從制裁違約債務(wù)人的角度出發(fā)，應(yīng)不許其以情事變更原則主張免責(zé)。如果合同訂立后履行終止前發(fā)生情事變更，當(dāng)事人確不知情或者知情而未主張，為盡快穩(wěn)定法律關(guān)系，只要當(dāng)事人如約履行合同并致其效力消滅，也不應(yīng)再允許情事變更原則的適用。
近年來受金融風(fēng)暴和次貸危機的影響，國內(nèi)以情勢變更為由要求解除合同的糾紛呈直線上升趨勢，在這樣的背景下，最高人民法院對情勢變更原則的適用進行了相應(yīng)的規(guī)范。為了更好地了解情勢變更原則，以下就最高人民法院對情勢變更原則的適用規(guī)定進行部分列舉：
最高人民法院《合同法解釋二》第二十六條規(guī)定，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。
最高人民法院關(guān)于正確適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)服務(wù)黨和國家的工作大局的通知中規(guī)定，“對于《合同法解釋二》第二十六條，各級人民法院務(wù)必正確理解、慎重適用。如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應(yīng)當(dāng)由高級人民法院審核。必要時應(yīng)報請最高人民法院審核”。
最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見規(guī)定：
一、慎重適用情勢變更原則，合理調(diào)整雙方利益關(guān)系
1.當(dāng)前市場主體之間的產(chǎn)品交易、資金流轉(zhuǎn)因原料價格劇烈波動、市場需求關(guān)系的變化、流動資金不足等諸多因素的影響而產(chǎn)生大量糾紛，對于部分當(dāng)事人在訴訟中提出適用情勢變更原則變更或者解除合同的請求，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則和情勢變更原則嚴格審查。
2.人民法院在適用情勢變更原則時，應(yīng)當(dāng)充分注意到全球性金融危機和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢變化并非完全是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是一個逐步演變的過程。在演變過程中，市場主體應(yīng)當(dāng)對于市場風(fēng)險存在一定程度的預(yù)見和判斷。人民法院應(yīng)當(dāng)依法把握情勢變更原則的適用條件，嚴格審查當(dāng)事人提出的“無法預(yù)見”的主張，對于涉及石油、焦炭、有色金屬等市場屬性活潑、長期以來價格波動較大的大宗商品標的物以及股票、期貨等風(fēng)險投資型金融產(chǎn)品標的物的合同，更要慎重適用情勢變更原則。
總共2頁 1 [2]
下一頁
