[ 陳雪彥 ]——(2010-8-3) / 已閱16722次
3.人民法院要合理區分情勢變更與商業風險。商業風險屬于從事商業活動的固有風險，諸如尚未達到異常變動程度的供求關系變化、價格漲跌等。情勢變更是當事人在締約時無法預見的非市場系統固有的風險。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢變更時，應當注意衡量風險類型是否屬于社會一般觀念上的事先無法預見、風險程度是否遠遠超出正常人的合理預期、風險是否可以防范和控制、交易性質是否屬于通常的“高風險高收益”范圍等因素，并結合市場的具體情況，在個案中識別情勢變更和商業風險。
4.在調整尺度的價值取向把握上，人民法院仍應遵循側重于保護守約方的原則。適用情勢變更原則并非簡單地豁免債務人的義務而使債權人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調整雙方利益關系。在訴訟過程中，人民法院要積極引導當事人重新協商，改訂合同;重新協商不成的，爭取調解解決。為防止情勢變更原則被濫用而影響市場正常的交易秩序，人民法院決定適用情勢變更原則作出判決的，應當按照最高人民法院《關于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)服務黨和國家工作大局的通知》(法〔2009〕165號)的要求，嚴格履行適用情勢變更的相關審核程序。
根據情勢變更的定義和相關法律規定以及前面對不可抗力的分析，我們可以看出，房貸新政滿足了不可預見，非不可抗力，滿足了非商業風險，也滿足了繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的這幾個條件，似乎可以適用情勢變更來解決，但從程序上來說，最高人民法院規定的情勢變更至少也需要高級人民法院的審核才能適用則成為最大障礙，一般情況下會很難獲得通過。如果是已簽訂購房合同的情況下，購房者很可能需要承擔違約責任。
而對于只交付了定金，未簽訂購房合同的情況下，依照《商品房買賣合同解釋》第四條的規定“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”，購房者可以以此為由主張開發商返還定金，法院應予支持。
基于以上分析，在國家調控房價的大趨勢下，筆者建議在今后的購房合同中，買賣雙方應該明確具體地約定合同解除條件，比如，在商品房買賣合同中約定，“如果買受人因國家房貸政策調整，導致無法在本合同簽訂之日起*日內取得貸款，本合同自動解除，買受人不承擔違約責任”，以最大限度地避免和減少糾紛的發生。
作者：陳雪彥 來源：http://china.findlaw.cn/ 日期：2010-8-3
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